Провели due diligence недвижимости в центре Москвы для целей купли-продажи
Провели комплексную проверку сделки по приобретению коммерческой недвижимости в центре Москвы и выявили серьёзные риски, о которых расскажем подробнее
1
Ситуация
Наш клиент, планируя приобрести коммерческую недвижимость для открытия ночного клуба в самом центре Москвы, обратился к нам за проверкой на предмет наличия рисков. Помещение находилось на первом этаже и в подвале здания, расположенного в Центральном административном округе, а стоимость составляла более 300 млн руб.
2
Риск невозможности использования помещения по назначению
Специалисты ЦПО групп в ходе проверки установили, что в 2015–2016 годах в доме, где расположено приобретаемое помещение, проводился капитальный ремонт. Однако вместо запланированного года работы были завершены только в 2020 г., причем после того как собственник помещения обратился в суд. Суд встал на сторону собственника и обязал Фонд капитального ремонта завершить ремонт. Из решения суда также стало ясно, что любой капитальный ремонт повлечет невозможность использования помещения.
Особенностью конструкции этого помещения является расположение труб общедомового имущества на потолке. Для проведения работ управляющая компания и Фонд капитального ремонта разобрали потолок. Более того, из-за труднодоступности некоторых коммуникаций снесли часть перегородок. Из-за столь масштабного ремонта и демонтажа потолка и стен, использование помещения стало невозможным.
Также наши сотрудники обнаружили, что в 2025–2026 годах в доме должен повторно проводиться капитальный ремонт. Это означает, что после покупки есть значительный риск повторения проблемы.
Помимо фактических рисков были обнаружены и юридические.
Ранее помещение было предметом еще одного судебного спора. Одно из федеральных государственных учреждений пыталось оспорить переход права собственности на это помещение. Истец указывал суду на незаконность выбытия имущества из федеральной собственности и отсутствие оснований для передачи его в ДГИ, а в дальнейшем в частную собственность. В удовлетворении иска было отказано, однако полностью исключить риски того, что прокуратура не сможет в дальнейшем истребовать помещение в государственную собственность, было нельзя.
Учитывая текущую тенденцию возврата государством федерального имущества, если объекты были отчуждены с нарушениями, утрата покупателем в будущем права собственности вполне реальна.
Помимо фактических рисков были обнаружены и юридические.
Ранее помещение было предметом еще одного судебного спора. Одно из федеральных государственных учреждений пыталось оспорить переход права собственности на это помещение. Истец указывал суду на незаконность выбытия имущества из федеральной собственности и отсутствие оснований для передачи его в ДГИ, а в дальнейшем в частную собственность. В удовлетворении иска было отказано, однако полностью исключить риски того, что прокуратура не сможет в дальнейшем истребовать помещение в государственную собственность, было нельзя.
Учитывая текущую тенденцию возврата государством федерального имущества, если объекты были отчуждены с нарушениями, утрата покупателем в будущем права собственности вполне реальна.
3
Технические проблемы
Один из арендаторов помещения поднимал вопросы о ненадлежащем техническом состоянии, указывая на проблемы с вентиляцией и кондиционированием. Эти проблемы могли бы существенно повлиять на работу бизнеса клиента, так как в ночном клубе предполагалась кальянная. Техническое обследование подтвердило выявленные риски.
4
Решение проблемы
С учётом комплекса выявленных рисков и наших рекомендаций, клиент принял взвешенное решение об отказе от покупки. В результате нашей работы он смог избежать потенциальных финансовых потерь и судебных разбирательств.
5
Заключение
Этот случай подчёркивает важность юридической проверки в сделках с недвижимостью. Качественная юридическая экспертиза может спасти бизнес от необоснованных затрат. Мы знаем, что каждая сделка уникальна, и готовы помочь в сопровождении.
Специалисты ЦПО групп окажут профессиональную юридическую поддержку, чтобы помочь вам защитить инвестиции.
Науменко Лариса Сергеевна
Директор московского офиса ЦПО групп
+7 (495) 150-50-45 (доб. 322)
+7 906 739-99-11
E-mail: cpo15@pravorf.ru
+7 (495) 150-50-45 (доб. 322)
+7 906 739-99-11
E-mail: cpo15@pravorf.ru
Читайте в разделе Наша практика
Получить консультацию
Спасибо! Ваше сообщение получено
