Покупка недвижимости на торгах. Проблемные активы
Приобретая недвижимость на торгах с дисконтом можно столкнуться с правовыми сложностями, вплоть до отказа в регистрации права или изъятия объекта
Юристы ЦПО групп неоднократно давали интервью и комментарии различным СМИ по фактам продажи/покупки имущества с торгов. В данной статье дадим краткий обзор различных механизмов торгов по продаже недвижимости и связанных с ними проблемах.
Как правило, реализация имущества с торгов осуществляется:
1. В ходе исполнительного производства на основании судебного решения о взыскании долга и (или) обращения взыскания на конкретное имущество.
2. В ходе процедуры банкротства реализуется имущество должника, составляющее конкурсную массу.
3. В результате приватизации государственного или муниципального имущества.
Указанные виды торгов регулируются разными законами, обусловлены различными механизмами и имеют свои специфические особенности.
Как правило, реализация имущества с торгов осуществляется:
1. В ходе исполнительного производства на основании судебного решения о взыскании долга и (или) обращения взыскания на конкретное имущество.
2. В ходе процедуры банкротства реализуется имущество должника, составляющее конкурсную массу.
3. В результате приватизации государственного или муниципального имущества.
Указанные виды торгов регулируются разными законами, обусловлены различными механизмами и имеют свои специфические особенности.
1
Исполнительное производство
Процедура предусматривает оценку имущества. Первое злоупотребление может иметь место уже на этапе оценки. Как правило, оценщиком допускается занижение на 10-20 % - это допустимая погрешность. Если занижение больше – это может служить основанием для оспаривания действий пристава, торгов.
Закон допускает снижение на торгах цены до 15 % и еще 10 % в случае передачи имущества взыскателю (итого до 25 %).
Общее снижение цены с занижением оценочной стоимости может в совокупности достигать 45 % от рыночной.
Приобретая имущество с таким дисконтом, победитель торгов для уменьшения времени продажи может себе позволить реализовать недвижимость с небольшим дисконтом. Таким образом, оборачиваемость средств очень высокая, а риски перекупщика при этой схеме минимальны.
Все юридические проблемы возникают у конечного приобретателя (пользователя). Это, как правило, убитое жилье, сложности с доступом, неадекватные жильцы, возможные нежелательные визитеры после покупки. Возможны споры, связанные с пропиской предыдущих жильцов, их детей.
Закон допускает снижение на торгах цены до 15 % и еще 10 % в случае передачи имущества взыскателю (итого до 25 %).
Общее снижение цены с занижением оценочной стоимости может в совокупности достигать 45 % от рыночной.
Приобретая имущество с таким дисконтом, победитель торгов для уменьшения времени продажи может себе позволить реализовать недвижимость с небольшим дисконтом. Таким образом, оборачиваемость средств очень высокая, а риски перекупщика при этой схеме минимальны.
Все юридические проблемы возникают у конечного приобретателя (пользователя). Это, как правило, убитое жилье, сложности с доступом, неадекватные жильцы, возможные нежелательные визитеры после покупки. Возможны споры, связанные с пропиской предыдущих жильцов, их детей.
Объявления по продаже с торгов недвижимости размещаются как на специализированных сайтах (торговых площадках), так и на обычных сайтах по продаже недвижимости, среди обычных объявлений. Такие объявления могут быть вполне реальными, но совершать такую сделку без юридического сопровождения крайне рисковое мероприятие. Интерес в покупке объектов с торгов может быть только у частных инвесторов, которые продают данное жилье.
Рекомендуется особо тщательно проверять объекты, которые когда-либо реализовались на торгах.
Есть автоматизированные сервисы, по принципу известных брендов на рынке продажи жилья. Характеризуются низкой ценой, автоматизированными процессами, без участия человека (программный алгоритм). Минус – возможны не правильные интерпретации, не у кого уточнить результаты проверки. Риски неверной интерпретации отчета лежат на самом покупателе. Однако такие сервисы все же могут быть полезным, чтобы «подсветить» риски, на которые обыватель сам не обратил бы внимания.
Несколько дороже людской труд, осуществляемый на потоке. Сервисы по сопровождению сделок, по одобрению кредитных продуктов. Плюсы те же, минусы – возможность пропустить или неверно интерпретировать нюансы.
В практике нашей компании известны случаи, когда сервисы пропускали очевидные риски банкротства продавца и последующего оспаривания сделки.
Третий вариант – специализированные юридические фирмы, занимающиеся подготовкой полноценного отчета. Такие услуги получили название ДД (англ – должная добросовестность). Самый эффективный способ, но очень дорогой, поэтому к нему прибегают реже. Кроме того, подобные сервисы могут предоставить хоть какую-то гарантию (страховка, гарантия возврата денег, репутация фирмы, юридическая поддержка в случае возникновения споров).
Есть автоматизированные сервисы, по принципу известных брендов на рынке продажи жилья. Характеризуются низкой ценой, автоматизированными процессами, без участия человека (программный алгоритм). Минус – возможны не правильные интерпретации, не у кого уточнить результаты проверки. Риски неверной интерпретации отчета лежат на самом покупателе. Однако такие сервисы все же могут быть полезным, чтобы «подсветить» риски, на которые обыватель сам не обратил бы внимания.
Несколько дороже людской труд, осуществляемый на потоке. Сервисы по сопровождению сделок, по одобрению кредитных продуктов. Плюсы те же, минусы – возможность пропустить или неверно интерпретировать нюансы.
В практике нашей компании известны случаи, когда сервисы пропускали очевидные риски банкротства продавца и последующего оспаривания сделки.
Третий вариант – специализированные юридические фирмы, занимающиеся подготовкой полноценного отчета. Такие услуги получили название ДД (англ – должная добросовестность). Самый эффективный способ, но очень дорогой, поэтому к нему прибегают реже. Кроме того, подобные сервисы могут предоставить хоть какую-то гарантию (страховка, гарантия возврата денег, репутация фирмы, юридическая поддержка в случае возникновения споров).
2
Банкротные торги
На торгах при реализации имущества банкротов допускается еще более существенное снижение цены. Известны случаи снижения до 10 % от рыночной.
Это порождает различные схемы отстранения добросовестных участников и победы недобросовестных. Наиболее известна схема «таран». Также не секрет, что для получения столь желаемой выгоды имели место случаи использования т.н. «карманных» торговых площадок, которые допускают участие желаемых участников и создают препятствия к участию не желательных участников.
Дело также осложняется тем, что ускоренный административный порядок оспаривания итогов банкротных торгов, не применяется. Заинтересованные лица вправе обжаловать торги только в суде (Определение ВС РФ № 309-ЭС21-27706 от 26.04.2022 по делу № А34-2459/2020). Судебное разбирательство может длиться от полугода до нескольких лет, что ставит перед участником вопрос об экономической целесообразности такого затяжного и затратного противостояния.
Это порождает различные схемы отстранения добросовестных участников и победы недобросовестных. Наиболее известна схема «таран». Также не секрет, что для получения столь желаемой выгоды имели место случаи использования т.н. «карманных» торговых площадок, которые допускают участие желаемых участников и создают препятствия к участию не желательных участников.
Дело также осложняется тем, что ускоренный административный порядок оспаривания итогов банкротных торгов, не применяется. Заинтересованные лица вправе обжаловать торги только в суде (Определение ВС РФ № 309-ЭС21-27706 от 26.04.2022 по делу № А34-2459/2020). Судебное разбирательство может длиться от полугода до нескольких лет, что ставит перед участником вопрос об экономической целесообразности такого затяжного и затратного противостояния.
Помимо рисков, которые возникают у победителя торгов, если бы он покупал имущество в рамках исполнительного производства, дополнительно могут возникать риски:
- наличие обременений, с погашением которых могут быть существенные сложности.
- могут отсутствовать необходимые для эксплуатации или даже регистрации документы по объекту.
- положение о торгах может быть утверждено с нарушениями, что повлечет невозможность возникновения права собственности у победителя торгов.
3
Торги в рамках приватизации
Торги в рамках приватизации в корне отличаются от описанных ранее торгов, не только субъектным составом (продается гос. имущество, а не имущество частных лиц), но и целями продажи, правилами игры, а соответственно совершенно иными злоупотреблениями и рисками.
В идеальной картине мира цель приватизации – избавление государства от непрофильных активов, не участвующих в процессе оказания гос.услуг.
Однако в практике известны случаи, когда преследовались диаметрально противоположные цели, когда в результате сговора наоборот реализовывалось высоколиквидное имущество, представляющее потенциально большой интерес, как для бизнеса, так и для государства. Одним из таких кейсов в практике ЦПО групп стала защита предприятия, производящего оборонную продукцию, от продажи частному девелоперу для застройки производственной площадки жилыми домами.
В случае ущемления прав государства – с иском об оспаривании итогов торгов, заключенной сделке могут обращаться органы Прокуратуры.
В идеальной картине мира цель приватизации – избавление государства от непрофильных активов, не участвующих в процессе оказания гос.услуг.
Однако в практике известны случаи, когда преследовались диаметрально противоположные цели, когда в результате сговора наоборот реализовывалось высоколиквидное имущество, представляющее потенциально большой интерес, как для бизнеса, так и для государства. Одним из таких кейсов в практике ЦПО групп стала защита предприятия, производящего оборонную продукцию, от продажи частному девелоперу для застройки производственной площадки жилыми домами.
В случае ущемления прав государства – с иском об оспаривании итогов торгов, заключенной сделке могут обращаться органы Прокуратуры.
Конституционный суд принял постановление № 49-П от 31.10.2024 и выразил правовую позицию о неприменении сроков исковой давности в отношении взыскания «коррупционных» активов в пользу государства. Председатель КС подчеркнул, что постановление касается только исковых требований по коррупционным делам, но не по делам о нарушении порядка приватизации. Однако полагаем, что имеется тенденция распространения подобной практики на все прочие аспекты защиты интересов государства.
Подводя итоги, можно утверждать, что приобретая имущество на торгах (или имущество в истории перехода прав собственности, на которое ранее проводились торги), важно тщательно проверять юридическую чистоту сделки и оценивать риски.
Прокопенко Максим Михайлович
Читайте в разделе Недвижимость
-
Корпоративное право и споры14.08.2022 -
Наша практика12.05.2021
Получить консультацию
Спасибо! Ваше сообщение получено
