Провели Due Diligence, который спас клиента от проблемной сделки с элитной недвижимостью
Анализ объекта за 84 000 000 рублей, который клиент планировал приобрести в срочном порядке, выявил уголовное прошлое продавца, нелегальную перепланировку и цепочку сомнительных сделок с квартирой
1
Итоги Due Diligence (DD)
Сделки с недвижимостью премиум-сегмента всегда требуют особо тщательного анализа. Недавняя проверка элитной квартиры в Санкт-Петербурге стоимостью 84 000 000 рублей наглядно показала, как глубокий юридический аудит способен обнаружить скрытые риски сделки. В ходе проверки наши юристы обнаружили множество противоречивых и неблагоприятных фактов из истории квартиры.
Во-первых, собственником объекта на момент проверки являлся бизнесмен с десятком ликвидированных или проблемных юрлиц и ИП, более того, DD выявил:
- уголовную историю собственника (ч. 2 ст. 158 УК РФ) – фактор, повышающий репутационные и правовые риски для покупателя;
- финансовую нестабильность. Юристы выявили попытку банкротства по инициативе ФНС России (долг около 1 200 000 рублей частично погашен, дело прекращено, но наличие факта тоже является тревожным сигналом);
- более 25 судебных дел (арбитраж + суды общей юрисдикции) – показатель хронических конфликтов и потенциальных скрытых обязательств.
Во-вторых, DD показал, что предыдущий владелец, а по совместительству брат нынешнего собственника, также имеет в своей биографии факты, несущие риски: - участие в уголовном деле по ст. 204 УК РФ, что подтверждается приговором в отношении соучастника;
- участие в более 10 судебных делах и исполнительных производствах;
- нахождение в «стоп-листах» микрофинансовых организаций и банков с неблагонадежными маркировками;
- наличие административного наказания (лишение прав за отказ от медицинского освидетельствования).
В-третьих, квартира приобретена нынешним продавцом менее 1 месяца назад, сразу после снятия залога в пользу банка по предыдущей сделке. Скорость перехода между родственниками на фоне проблемной истории вызывает вопросы о мотивах.
2
Критические проблемы объекта
- Нелегальная перепланировка. Вскрыты существенные изменения, включающие демонтаж санузла и расширение кухни за его счет. Такую планировку нельзя узаконить из-за нарушения санитарных и строительных норм. Общая перепланировка масштабна, частично допустима, но требует сложного и дорогостоящего узаконивания.
- Отсутствие ключевых документов (техпаспорта, поэтажного плана, экспликации, разрешений на переустройство). Это лишает покупателя возможности объективно оценить легальность текущего состояния объекта и риски предписаний о возврате к исходной планировке.
- Отсутствие документов по сделкам с квартирой на значительные суммы.
- Отсутствие актуальных данных о задолженности по ЖКУ и о зарегистрированных лицах. Также не предоставлена нотариальная справка об отсутствии брака у продавца на момент приобретения им квартиры (ключевой документ для защиты от возможных претензий супруги).
3
Заключение
Представленный Due Diligence - не просто отчет, а готовый кейс-предупреждение. Он демонстрирует, что сделки с дорогой недвижимостью требуют не шаблонной проверки, а настоящего расследования, где юридическая чистота продавца, легальность объекта и безупречность документооборота важнее квадратных метров, расположения и вида из окна.
В данном случае риски настолько значительны, что их игнорирование может привести к негативным последствиям для покупателя. Поэтому, если вы планируете совершить сделку с недвижимостью или хотите провести тщательный анализ объекта – советуем не рисковать. Юристы ЦПО групп готовы обеспечить безопасность и защитить ваши интересы на каждом этапе сделки.
Коняева Анна Юрьевна
Управляющий партнер / Директор петербургского офиса ЦПО групп
+7 (812) 603-45-25 (доб. 100)
+7 909 591-18-18
E-mail: boss@pravorf.ru
+7 (812) 603-45-25 (доб. 100)
+7 909 591-18-18
E-mail: boss@pravorf.ru
Читайте в разделе Наша практика
-
Наша практика30.07.2025 -
Наша практика30.07.2025
-
Наша практика28.07.2025
Получить консультацию
Спасибо! Ваше сообщение получено
