Паевые инвестиционные фонды: как предотвратить риски при покупке недвижимости
Покупая недвижимость через паевой инвестиционный фонд, важно тщательно проверять чистоту сделки. Рассмотрим риски и покажем, почему необходима профессиональная оценка объекта перед покупкой
1
Что такое ПИФ
Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) — это объединение имущества, которое инвесторы передают в управление управляющей компании. Взамен инвесторы получают пай — именную ценную бумагу, которая подтверждает их долю в фонде. Деньги инвесторов используются для покупки различных активов, включая недвижимость.
Перед продажей недвижимости ПИФа очень важно правильно провести процедуру согласования продажи недвижимости и оформить все необходимые документы, так как по сравнению с обычной куплей-продажей есть ряд нюансов.
2
Главный риск приобретения недвижимости ПИФ
Основной риск для покупателя недвижимости в ПИФ связан с отсутствием информации о том, как приобретены объекты имущества, входящие в состав фонда.
Часто передача активов в такие фонды непрозрачна. Это одна из причин необходимости тщательной проверки приобретаемого у ПИФ объекта.
Также структура ПИФа часто используется, когда собственники хотят избавиться от проблемных активов. Например, есть риск изъятия имущества либо имущество имеет недостатки правового характера.
Часто передача активов в такие фонды непрозрачна. Это одна из причин необходимости тщательной проверки приобретаемого у ПИФ объекта.
Также структура ПИФа часто используется, когда собственники хотят избавиться от проблемных активов. Например, есть риск изъятия имущества либо имущество имеет недостатки правового характера.
При покупке недвижимости у ПИФа помимо основных документов (правоустанавливающих документов, выписки из ЕГРН, технического плана и пр.) необходимо проверить:
- сведения o самом ПИФе;
- сведения oб управляющей компании ПИФа: наличие действующей лицензии, полномочия ее органов, порядок oтчуждения имущества (какие согласия и от кого получить);
- сведения o связанных c фондом компаниях, например, депозитария ПИФа, управляющей компании;
- порядок снятия oграничения/обременений права coбcтвеннocти.
3
Проверка недвижимости как способ предотвращения рисков: наш опыт
В декабре 2024 года клиент обратился в ЦПО групп с запросом проверить юридическую чистоту сделки по покупке нежилого помещения в бизнес-центре.
Во время проверки продавца было обнаружено три спора о сносе самовольной постройки по объектам, которыми владеет ПИФ. И хотя планируемый к покупке объект не фигурировал в судебных спорах, нам удалось установить, что помещение подверглось реконструкции. При этом, продавец отказался предоставить документы о проведенной реконструкции и регистрации соответствующих изменений в ЕГРН. Информация о вводе объекта в эксплуатацию после реконструкции ни в реестре выданных разрешений, ни в других открытых источниках не была найдена.
Все это увеличивало вероятность признания объекта купли-продажи самовольной постройкой.
В соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Во время проверки продавца было обнаружено три спора о сносе самовольной постройки по объектам, которыми владеет ПИФ. И хотя планируемый к покупке объект не фигурировал в судебных спорах, нам удалось установить, что помещение подверглось реконструкции. При этом, продавец отказался предоставить документы о проведенной реконструкции и регистрации соответствующих изменений в ЕГРН. Информация о вводе объекта в эксплуатацию после реконструкции ни в реестре выданных разрешений, ни в других открытых источниках не была найдена.
Все это увеличивало вероятность признания объекта купли-продажи самовольной постройкой.
В соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Таким образом, сделка по приобретению объекта могла быть признана недействительной, а шансы на возврат уплаченных денег были очень призрачны. В итоге клиент отказался от заключения сделки.
4
Рекомендации
Рекомендуем перед покупкой недвижимости в ПИФ всегда проверять юридическую чистоту сделки. Высококвалифицированные специалисты ЦПО групп имеют богатый опыт сопровождения сделок с недвижимостью и готовы оказать юридическую помощь по проверке объекта на предмет возможных рисков, а также представить ваши интересы на всех этапах сделки купли-продажи.
Прокопенко Максим Михайлович
Читайте в разделе Недвижимость
Получить консультацию
Спасибо! Ваше сообщение получено
