Сделка с собственником из недружественной страны
Рассказываем, какие трудности возникли при покупке квартиры у гражданина недружественного государства и почему согласие Правкомиссии в итоге не понадобилось
1
Задача клиента
Клиент обратился с просьбой помочь переоформить квартиру, которая принадлежала его родственникам. При этом сами собственники квартиры уже много лет проживали на территории недружественного государства, имели гражданство этого государства. По просьбе клиента собственники уже оформили иностранные доверенности на продажу этой квартиры. Поэтому клиенту требовалась только помощь в оформлении договора купли-продажи.
2
В чем заключалась сложность сделки?
На самом деле ситуация оказалась гораздо сложнее. Юристы ЦПО групп проанализировали все документы и выявили ряд обстоятельств, осложняющих сделку:
- Квартира находилась в общей долевой собственности, при этом одним из собственников являлся гражданин недружественного государства, который не имеет и никогда не имел гражданства РФ. Таким образом, для продажи данной доли требовалось разрешение Правительственной комиссии РФ;
- Были установлены аресты и запреты на регистрационные действия в отношении квартиры, наложенные в 2022-2024 годах судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительных производств, возбужденных в связи с просрочкой оплаты коммунальных услуг;
- У клиента отсутствовали правоустанавливающие документы на недвижимость, одним из которых являлось судебное решение 2018 года;
- Собственники выдали доверенности, которые имели недостатки формулировок;
- Доверенность от собственника-гражданина РФ содержала полномочия только на продажу, что делало невозможным дарение и увеличивало время сделки, поскольку при продаже доли обязательным является извещение второго собственника о продаже;
- Второй собственник-иностранный гражданин выдал доверенность на дарение доли, однако в доверенности не был назван одаряемый, что делало данное полномочие ничтожным;
- Сделка требовала нотариального удостоверения, причем только в Краснодарском крае. При этом большинство нотариусов после ознакомления с документами заявляли, что готовы оформить сделку только при условии получения разрешения Правительственной комиссии РФ.
3
Наши действия
- В первую очередь юристы ЦПО групп обеспечили снятие всех ограничений с квартиры, поскольку без этого сделка в принципе была невозможна.
- Кроме того, необходимо было получить правоустанавливающие документы на квартиру, поскольку выписки из ЕГРН для подтверждения права собственности было недостаточно. Одним из правоустанавливающих документов оказалось решение суда от 2018 года об установлении факта принятия наследства, полный текст которого получить в суде не удалось. Для сделки была использована копия, хранившаяся в материалах регистрационного дела в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю.
- Также по нашему запросу была подготовлена, апостилирована, переведена на русский язык и направлена в Россию новая доверенность от второго собственника–иностранного гражданина с достаточными полномочиями на дарение доли, в которой в качестве одаряемого лица был указан наш клиент.
- Сбор документов, структурирование сделки с учетом налоговых и иных аспектов, проведение переговоров с нотариусом, направление второму собственнику заявления о реализации преимущественного права покупки потребовали существенных временных затрат.
В результате переговоров с одним из нотариусов Краснодарского края наши юристы согласовали вариант сделки, которая предполагала заключение двух договоров:
1. доля, принадлежащая российскому гражданину, отчуждалась по договору купли-продажи;
2. а доля иностранного гражданина – по договору дарения (поскольку в этом случае не нужно использовать счет типа «С» и получать разрешение Правительственной комиссии РФ).
1. доля, принадлежащая российскому гражданину, отчуждалась по договору купли-продажи;
2. а доля иностранного гражданина – по договору дарения (поскольку в этом случае не нужно использовать счет типа «С» и получать разрешение Правительственной комиссии РФ).
4
Результат
Несмотря на все препятствия, сделка состоялась. Нотариус удостоверил договоры купли-продажи и дарения долей, после чего прошла регистрация перехода права собственности.
Покупка недвижимости, находящейся в долевой собственности с иностранным гражданином, требует тщательной подготовки и профессионального юридического сопровождения. Порой даже нотариусы не всегда верно могут определить, когда необходимо получать разрешение Правительственной комиссии РФ, а когда этого не требуется.
Грамотно структурировав сделку и устранив все препятствия, мы обеспечили безопасный переход права собственности, в результате чего стороны получили именно тот результат, на который рассчитывали.
Прокопенко Максим Михайлович
Читайте в разделе Наша практика
Получить консультацию
Спасибо! Ваше сообщение получено
