Сделка с готовым арендным бизнесом: выявили и устранили юридические риски для покупателя
Провели Due Diligence при покупке коммерческого помещения с готовым арендным бизнесом, выявили и устранили ошибки в документах, минимизировав юридические и финансовые риски для клиента
К нам обратился клиент, который планировал приобрести коммерческое помещение с готовым арендным бизнесом (ГАБ). Казалось бы, объект новый, арендаторы — надежные, а доходность просчитана. Но практика показывает: даже в таких «простых» сделках скрыто множество юридических нюансов, способных обернуться для покупателя финансовыми потерями.
Мы провели Due Diligence — комплексную проверку юридической чистоты сделки, арендаторов и документов. Ниже — реальные примеры того, какие ошибки были выявлены и как мы помогли их устранить.
Мы провели Due Diligence — комплексную проверку юридической чистоты сделки, арендаторов и документов. Ниже — реальные примеры того, какие ошибки были выявлены и как мы помогли их устранить.
1
Техническая ошибка в выписке из ЕГРН
В процессе проверки мы обнаружили, что номер договора купли-продажи, внесенный в ЕГРН как правоустанавливающий документ, не совпадал с номером договора купли-продажи, который должен был быть заключен с нашим клиентом.
Чтобы исключить риск отказа в регистрации перехода права или оспаривания сделки, мы запросили в Росреестре копию правоустанавливающего документа. Подтвердилось, что ошибка в номере действительно есть.
Чтобы исключить риск отказа в регистрации перехода права или оспаривания сделки, мы запросили в Росреестре копию правоустанавливающего документа. Подтвердилось, что ошибка в номере действительно есть.
Как решили: продавец внес через Росреестр исправления в части номера договора. Была получена выписка из ЕГРН с верными сведениями
2
Ошибка в стоимости объекта недвижимости
Также в процессе проверки было обнаружено, что при приобретении самим продавцом объекта недвижимости, цена в договоре была указана с ошибкой – среди цифр упущен один ноль, а в расшифровке пропущено слово «миллион».
Как решили: продавец заключил дополнительное соглашение, где данная ошибка была устранена. Кроме того, предыдущий собственник выдал справку о получении полной суммы оплаты и об отсутствии материальных претензий.
3
Ошибка в расшифровке стоимости арендной платы
Поскольку покупался ГАБ, мы проверили все действующие договоры аренды и выявили ошибку, с которой часто приходится встречаться. Проблема заключалась в формулировках стоимости арендной платы.
Например, в договоре может быть указано: «с 01.01.2025 по 31.12.2025 арендная плата составляет 100 000 рублей». При этом зачастую стороны забывают указать «ежемесячно». Из буквального толкования можно заключить, что это сумма за весь указанный период.
В случае спора арендатор мог бы ссылаться на буквальное толкование договора, а для покупателя, который рассчитывает на стабильный ежемесячный доход, покупая ГАБ, это существенный риск.
Например, в договоре может быть указано: «с 01.01.2025 по 31.12.2025 арендная плата составляет 100 000 рублей». При этом зачастую стороны забывают указать «ежемесячно». Из буквального толкования можно заключить, что это сумма за весь указанный период.
В случае спора арендатор мог бы ссылаться на буквальное толкование договора, а для покупателя, который рассчитывает на стабильный ежемесячный доход, покупая ГАБ, это существенный риск.
Как решили: стороны подписали дополнительное соглашение, четко закрепив ежемесячный размер арендной платы.
4
Риски по краткосрочной аренде
В объекте, помимо долгосрочных арендаторов, был также арендатор по краткосрочному договору, а, как известно, такой договор не обязательно регистрировать в Росреестре. Это создавало риски:
- арендатор мог съехать раньше срока;
- аренда могла быть номинальной и отсутствовать в реальности.
Как решили:
1. Включили в договор купли-продажи дополнительные заверения об обстоятельствах: если арендатор покинет помещение раньше оговоренного срока, продавец компенсирует покупателю упущенную выгоду.
2. Подписали трехстороннее допсоглашение (новый арендодатель — старый арендодатель — арендатор), в котором:
1. Включили в договор купли-продажи дополнительные заверения об обстоятельствах: если арендатор покинет помещение раньше оговоренного срока, продавец компенсирует покупателю упущенную выгоду.
2. Подписали трехстороннее допсоглашение (новый арендодатель — старый арендодатель — арендатор), в котором:
- подтвердили условия аренды: срок, ставка, порядок расчетов;
- зафиксировали, что нет скрытых допсоглашений (например, о скидках).
5
Оплата за капитальный ремонт не вносилась
В ходе проверки было обнаружено, что приобретаемое помещение находится в многоквартирном доме. При этом продавец ни разу не оплачивал капитальный ремонт.
Частью 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе, не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование.
Данная задолженность может быть взыскана с нового собственника в суде.
Частью 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе, не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование.
Данная задолженность может быть взыскана с нового собственника в суде.
Как решили: продавец до заключения сделки получил необходимый лицевой счет и произвел оплату задолженности за капитальный ремонт.
6
Результат
По итогу покупатель приобрел готовый арендный бизнес с прозрачными условиями, без скрытых «сюрпризов».
Даже в сделках с «идеальными» объектами, где есть надежные арендаторы и понятная доходность, юридическая проверка обязательна. В описанном случае грамотная проверка Due Diligence:
Даже в сделках с «идеальными» объектами, где есть надежные арендаторы и понятная доходность, юридическая проверка обязательна. В описанном случае грамотная проверка Due Diligence:
- выявила ошибки, которые могли повлечь отказ в регистрации или споры с арендаторами;
- позволила перераспределить финансовые риски между сторонами;
- обеспечила покупателю гарантированный доход от ГАБ.
Наша рекомендация: перед покупкой коммерческой недвижимости с готовым арендным бизнесом обязательно проводите полную юридическую проверку — это сэкономит Ваше время, финансы и прочие ресурсы.
Чтобы быть уверенными в результате, доверяйте эту работу юристам ЦПО групп — мы знаем, где искать скрытые риски, как их устранить и как защитить Ваши вложения на каждом этапе сделки.
Чтобы быть уверенными в результате, доверяйте эту работу юристам ЦПО групп — мы знаем, где искать скрытые риски, как их устранить и как защитить Ваши вложения на каждом этапе сделки.
Науменко Лариса Сергеевна
Директор московского офиса ЦПО групп
+7 (495) 150-50-45 (доб. 322)
+7 906 739-99-11
E-mail: cpo15@pravorf.ru
+7 (495) 150-50-45 (доб. 322)
+7 906 739-99-11
E-mail: cpo15@pravorf.ru
Читайте в разделе Наша практика
-
Наша практика13.08.2025
Получить консультацию
Спасибо! Ваше сообщение получено
