Защитили собственника земли от претензий администрации, связанных с изъятием участка

К нашему клиенту был предъявлен иск об истребовании земельного участка в Подмосковье и признании права собственности на этот участок за администрацией городского округа Щёлково.

Первый владелец участка выкупил его в 2018 году, через несколько лет участок перешел к нашему клиенту. Администрация утверждала, что первый владелец получил участок незаконно, поэтому его нужно вернуть в собственность муниципалитета, а право собственности нашего клиента аннулировать.

Из иска следовало, что в 2018 году земельный участок передан в собственность физическому лицу без проведения аукциона. Основанием для этого послужило то, что лицо владело на праве собственности тремя строениями на этом участке и согласно нормам Земельного кодекса РФ, это давало ему право выкупить участок.

По нашему требованию суд истребовал все реестровые дела, относящиеся к спору: на земельные участки (спорный, соседний и первичный, из которого они оба были образованы в 2016 году) и на все строения.

После тщательного изучения документов стало очевидно, что из них невозможно точно определить местонахождение построек. В материалах не было ни привязки к местности, ни подробных планов участков.

Юристы ЦПО групп представили суду заключение кадастрового специалиста, который обнаружил на спорном участке следы фундаментов демонтированных капитальных строений. Это говорило о том, что строения действительно существовали, но были снесены за ненадобностью. Никакой альтернативной версии о местонахождении спорных строений представлено не было.

После ознакомления с иском юристы сформировали правовую позицию и привели суду аргументы:

• Из материалов дела не следовало, что строения не находились на спорном участке. Истец не смог доказать требования. Наоборот, представлены доказательства того, что договор купли-продажи был надлежащим образом оформлен, все процедуры согласованы с Администрацией, участок передан по акту на месте, документы поданы на государственную регистрацию, а первая и последующие сделки прошли положительный правовой аудит в Росреестре.

• Сейчас уже невозможно установить, где находились спорные строения. Они снесены в 2018 году, так как были обветшалыми постройками с провалившимися крышами и покосившимися стенами, и их дальнейшая эксплуатация была невозможна.

• Участок можно виндицировать только в том случае, если недобросовестный владелец приобрёл его безвозмездно или если участок выбыл от истца помимо его воли. Однако в данном случае было наоборот: участок приобретался возмездно каждый раз, доказательства оплаты представлены в дело. Наш клиент действовал добросовестно, использует участок по назначению и оплачивает за него налоги.

Очевидно, что сделка с землей совершалась по воле истца: он действовал в своих интересах, когда заключал договор купли-продажи, передавал участок по акту и подавал заявление на регистрацию перехода права собственности.

• Юристы заявили о пропуске исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. Если нарушение прав Администрации и было, она должна была узнать об этом не позднее середины 2018 года — когда заключили договор, осмотрели и передали участок по акту, подали документы в Росреестр на регистрацию права, а в ЕГРН внесли запись о праве нового собственника. Однако, иске был подан только весной 2024 года.

Истец также ссылался на уголовное дело по факту мошенничества, возбужденное полгода назад. Однако в постановлении о возбуждении дела не было указано, против кого оно возбуждено, кто является потерпевшим. В документе речь шла о спорном участке земли, но это не имело правового значения. Фактически, этот документ был лишь версией следователя, которая требовала дополнительной проверки и подтверждения в ходе расследования. Обвинительного приговора по этому делу не было.

Юристы выяснили, что с момента возбуждения уголовного дела и на протяжении 6 месяцев расследование не продвигалось: не проводились следственные действия, никто не признан ни потерпевшим, ни подозреваемым.

Юристы указали суду, что этот иск в арбитражный суд — это попытка собрать доказательства вины первого собственника для уголовного дела. Администрация пытается использовать арбитражный суд для того, чтобы заранее определить вину человека, который купил участок в 2018 году и заплатил за него деньги.

Однако арбитражный суд не должен вмешиваться в уголовный процесс и давать оценку материалам уголовного дела. А уголовное дело без приговора не может влиять на арбитражный процесс.

Суд согласился с аргументами юристов, в том числе по поводу исковой давности. В результате было вынесено решение об отказе в удовлетворении иска. Если бы суд удовлетворил этот иск, наш клиент потерял бы земельный участок с кадастровой стоимостью 17 млн рублей. Кроме того, фактически клиент не получил бы никакой компенсации за землю, потому что вернуть деньги, уплаченные при покупке, было бы не с кого. Нам удалось полностью защитить интересы собственника земельного участка и сохранить его ценный актив.