В судебном порядке признали право собственности доверителя на машино-место в центре Москве
Признали за своим клиентом право собственности на машино-место в ситуации, когда по объективным причинам у него отсутствовали первичные документы, необходимые для регистрации права в установленном порядке
В «ЦПО групп» обратился житель одного из престижных домов в центре Москвы, который пояснил, что хотел зарегистрировать за собой право собственности на машино-место, которое он приобрел еще 20 лет назад по договору уступки права (цессии) от предыдущего владельца (цедент). Однако Росреестр отказал в государственной регистрации права на том основании, что машино-место в ЕГРН не значится, а документов, подтверждающих первоначально право цедента, не представлено.
Актив являлся очень важным и ценным для клиента (машино-место в подвале многоквартирного дома бизнес-класса в самом центре Москвы в двух минутах ходьбы от Патриарших прудов, где он проживает), стоимость такого объекта недвижимости превышает 3 млн рублей.
Актив являлся очень важным и ценным для клиента (машино-место в подвале многоквартирного дома бизнес-класса в самом центре Москвы в двух минутах ходьбы от Патриарших прудов, где он проживает), стоимость такого объекта недвижимости превышает 3 млн рублей.
1
Сложность дела
Мы изучили представленные документы и убедились, что формально Росреестр действовал законно: никаких первичных правоустанавливающих документов у клиента не было. Машино-место долгое время не было учтено в ЕГРН, и, приобретенное по инвестиционному контракту в 1998 году, передавалось по «цепочке» уступок: в 1999 от первичного инвестора строительства дома новому владельцу, затем в 2003 следующему владельцу, затем в 2004 уже нашему клиенту.
Из всех документов у него были только договоры цессии с передаточными актами. Однако самого важного: договора соинвестирования и передаточного акта от застройщика первому хозяину машино-места (первому цеденту) не было. Но именно эти документы подтверждали бы возникновение самого права, которое далее передавалось по цепочке уступок. Не было также и документов по оплате цессий, разрешительных документов на строительство, технической документации из БТИ.
Из всех документов у него были только договоры цессии с передаточными актами. Однако самого важного: договора соинвестирования и передаточного акта от застройщика первому хозяину машино-места (первому цеденту) не было. Но именно эти документы подтверждали бы возникновение самого права, которое далее передавалось по цепочке уступок. Не было также и документов по оплате цессий, разрешительных документов на строительство, технической документации из БТИ.
Нам было очевидно, что признать право собственности получится только в судебном порядке. Ведь фактически выходило, что право нашего клиента на текущий момент голословно: он ссылается на то, что машино-место ему передано по уступке от цедента, однако право самого первого цедента не подтверждается ввиду отсутствия исходного правоустанавливающего документа.
2
Работа, проделанная нашими юристами до обращения в суд
Но еще до обращения в суд стоило проделать огромную работу по розыску первичных документов: в архивах Москвы и Росреестра, у застройщика, в ТБТИ, у управляющей компании жилого дома, у предыдущих владельцев, чтобы было, с чем обращаться в суд (собрать доказательственную базу).
Кроме того, усматривалась путаница в нумерации машино-мест (дело в том, что при строительстве и заключении инвестиционных контрактов нумерация была одна, а при постановке на учет в ТБТИ нумерация изменилась, что отразилось в ЕГРН).
Такая работа была проведена нашими юристами в течении нескольких месяцев.
Так, в архиве г. Москвы были получены сведения о наличии разрешения на строительство, о сдаче дома в эксплуатацию вместе со стояночными машино-местами, расположенными в подвале, в том числе: Акт реализации инвестиционного контракта с последующим распределением недвижимости инвестору (соинвесторам). Также были получены документы о передаче Москвой машино-мест генеральному инвестору строительства для последующей реализации соинвесторам.
В ТБТИ были получены технические документы на машино-место, план, экспликация.
У предыдущих владельцев были запрошены и получены недостающие документы по цепочке уступок.
В управляющей компании получены подтверждающие документы, что наш клиент вот уже почти 20 лет пользовался этим машино-местом и платил за него взносы.
Кроме того, усматривалась путаница в нумерации машино-мест (дело в том, что при строительстве и заключении инвестиционных контрактов нумерация была одна, а при постановке на учет в ТБТИ нумерация изменилась, что отразилось в ЕГРН).
Такая работа была проведена нашими юристами в течении нескольких месяцев.
Так, в архиве г. Москвы были получены сведения о наличии разрешения на строительство, о сдаче дома в эксплуатацию вместе со стояночными машино-местами, расположенными в подвале, в том числе: Акт реализации инвестиционного контракта с последующим распределением недвижимости инвестору (соинвесторам). Также были получены документы о передаче Москвой машино-мест генеральному инвестору строительства для последующей реализации соинвесторам.
В ТБТИ были получены технические документы на машино-место, план, экспликация.
У предыдущих владельцев были запрошены и получены недостающие документы по цепочке уступок.
В управляющей компании получены подтверждающие документы, что наш клиент вот уже почти 20 лет пользовался этим машино-местом и платил за него взносы.
3
Рассмотрение дела в суде
Уже в суде были затребованы сведения из Росреестра по машино-месту. Однако ответ на запрос показал, что никаких сведений там не имеется. Реестровое дело было пустым.
Поэтому перед нами возникло два вопроса:
1) Где может находиться первичная документация?
2) Как разобраться в расхождениях с нумерацией машино-мест?
Мы проделали серьезную аналитическую работу. Фактически, были запрошены сведения по всем квартирам в доме, чтобы установить, приобретал ли первичный соинвестор какую-либо квартиру в доме? Ведь приобретение квартиры и машино-места могло быть оформлено одним договором, который обязательно хранится в Росреестра, но в реестровом деле именно на эту самую неизвестную квартиру.
В результате было установлено, что первоначальный владелец машино-места (соинвестор) действительно приобретал его у застройщика (генеральный инвестор по контракту с г. Москва) по одному договору с квартирой. Квартира была выявлена и через суд мы запросили материалы реестрового дела на нее. В нем обнаружены сведения и о продаже машино-места по договору с доказательствами полной оплаты и актом приема-передачи машино-места соинвестору от застройщика.
Сложности с путаницей нумерации машино-мест и их расположением были устранены за счет сопоставления первичных документов со сведениями БТИ и ЕГРН (схемы). В подтверждение было представлено заключение кадастрового специалиста, которым подтверждено местоположение спорного машино-места и его соответствие условиям базового договора соинвестирования, текущим сведениям ЕГРН.
Поэтому перед нами возникло два вопроса:
1) Где может находиться первичная документация?
2) Как разобраться в расхождениях с нумерацией машино-мест?
Мы проделали серьезную аналитическую работу. Фактически, были запрошены сведения по всем квартирам в доме, чтобы установить, приобретал ли первичный соинвестор какую-либо квартиру в доме? Ведь приобретение квартиры и машино-места могло быть оформлено одним договором, который обязательно хранится в Росреестра, но в реестровом деле именно на эту самую неизвестную квартиру.
В результате было установлено, что первоначальный владелец машино-места (соинвестор) действительно приобретал его у застройщика (генеральный инвестор по контракту с г. Москва) по одному договору с квартирой. Квартира была выявлена и через суд мы запросили материалы реестрового дела на нее. В нем обнаружены сведения и о продаже машино-места по договору с доказательствами полной оплаты и актом приема-передачи машино-места соинвестору от застройщика.
Сложности с путаницей нумерации машино-мест и их расположением были устранены за счет сопоставления первичных документов со сведениями БТИ и ЕГРН (схемы). В подтверждение было представлено заключение кадастрового специалиста, которым подтверждено местоположение спорного машино-места и его соответствие условиям базового договора соинвестирования, текущим сведениям ЕГРН.
Таким образом, суду были представлены все необходимые доказательства, подтверждающие возникновение права собственности нашего клиента на машино-место:
- правоустанавливающие документы с доказательством оплаты на первого владельца (соинвестора строительства);
- все договоры уступки права с документами об оплате;
- техническая документация БТИ на машино-место;
- базовый договор инвестирования, акт о реализации инвестиционного контракта (вместе с разрешением на строительство и актом ввода объекта в эксплуатацию);
- доказательства того, что наш клиент как владелец открыто, непрерывно и добросовестно владел, пользовался им вот уже 20 лет (фактически, было приведено еще одно основание для удовлетворения иска – приобретательная давность).
В результате решением Пресненского районного суда г. Москвы за нашим клиентом было признано право собственности на спорное машино-место. В дальнейшем, это решение стало основанием для регистрации права собственности на него в ЕГРН. Проблема клиента была решена с гарантией неоспоримости его права.
В настоящее время нередко встречаются ситуации, когда лицо владеет и пользуется объектом недвижимости, но по разным причинам не является его собственником (сведения не внесены в ЕГРН, а по закону право собственности на недвижимость возникает с момента регистрации этого права в ЕГРН, то есть с момента соответствующей записи в реестре). Например, из-за отсутствия или утраты документов, или в связи с тем, что после 1998 г. данные не были внесены в ЕГРН, никто не обращался за государственным кадастровым учетом и т.д.
Росреестр вполне обоснованно отказывает в регистрации права, так как полного комплекта документов у такого заявителя, как правило, не имеется. В этом случае единственным выходом остается обращение в суд с иском о признании права собственности. Однако цена ошибки в этом случае велика – если не будут собраны достаточные доказательства, суд откажет в признании права и последующее обращение в суд может оказаться невозможным. В дальнейшем, объект может быть передан в государственную или муниципальную собственность.
В случае возникновения подобной ситуации рекомендуем незамедлительно обращаться за юридической помощью. Только квалифицированный юрист, специализирующийся на праве недвижимости, сможет верно оценить ситуацию и определить пути ее разрешения.
Юристы ЦПО-групп обладают высокой квалификацией и обширным опытом в решении названных проблем и помогут вам признать права на свою недвижимость. Это поможет вам сохранить свое имущества и сберечь его от утраты.
Росреестр вполне обоснованно отказывает в регистрации права, так как полного комплекта документов у такого заявителя, как правило, не имеется. В этом случае единственным выходом остается обращение в суд с иском о признании права собственности. Однако цена ошибки в этом случае велика – если не будут собраны достаточные доказательства, суд откажет в признании права и последующее обращение в суд может оказаться невозможным. В дальнейшем, объект может быть передан в государственную или муниципальную собственность.
В случае возникновения подобной ситуации рекомендуем незамедлительно обращаться за юридической помощью. Только квалифицированный юрист, специализирующийся на праве недвижимости, сможет верно оценить ситуацию и определить пути ее разрешения.
Юристы ЦПО-групп обладают высокой квалификацией и обширным опытом в решении названных проблем и помогут вам признать права на свою недвижимость. Это поможет вам сохранить свое имущества и сберечь его от утраты.
Никифоров Анатолий Михайлович
Читайте в разделе Недвижимость
-
Мероприятия30.10.2024
Получить консультацию
Спасибо! Ваше сообщение получено
