Приобретение земельных участков для строительства коттеджных поселков

В статье рассмотрены вопросы:

1. Покупка и оформление земли.
2. Требования к застройщикам.
3. Документы и разрешения для последующего строительства.
4. Инфраструктура для земельного участка.
5. Проверка чистоты сделки по приобретению исходного земельного участка.

Перед строительством коттеджного поселка застройщику необходимо определиться с участком, проверить возможности для коттеджной застройки и приобрести землю. Место для будущего строительства оценивается с точки зрения стоимости, удобства для застройки, наличия коммуникаций и инфраструктуры. Будущие жильцы коттеджей хотят приобрести жилье в экологически чистых, зеленых районах, но с доступом к благам городской жизни. Если газ и вода уже подведены к участку, строительство потребует меньших затрат и существенно упростится. 

Возводить дома можно только на участках, находящихся в фонде для жилищного строительства. Если такого статуса нет, еще до начала строительства его необходимо оформить (перевести землю в ЖС).

Коттеджный посёлок – это загородный или пригородный жилой комплекс, расположенный на территории площадью не менее 10 тысяч квадратных метров. 

Приобрести землю можно:

1. У собственника – гражданина или компании.
2. У группы собственников.
3. У муниципалитета.

Стоимость участков под застройку коттеджного поселка исчисляется десятками, а иногда сотнями миллионов рублей. Приобрести такую землю не всегда могут даже крупные застройщики. Однако существуют способы, позволяющие застройщику в полной мере реализовать проект и при этом сэкономить. Рассмотрим их.

Муниципалитеты могут предоставлять землю застройщикам на условиях аренды с последующим выкупом в собственность. При этом можно так оформить договоренности, что выкупать участки будут покупатели коттеджей, а не застройщик.

Муниципалитеты могут предоставлять землю застройщикам на условиях аренды с последующим выкупом в собственность. При этом можно так оформить договоренности, что выкупать участки будут покупатели коттеджей, а не застройщик.

При возведении коттеджных поселков строительные компании обязаны соблюдать требования федерального и местного законодательства.

Застройщик обязан выполнять требования:

• Градостроительного кодекса РФ;
• Жилищного кодекса РФ;
• Гражданского кодекса РФ;
• Налогового кодекса РФ;
• Федерального закона от 26.03.2003 №35 «Об электроэнергетике»;
• Федерального закона от 07.12.2011 №416 «О водоснабжении и водоотведении»;
• Федерального закона от 31.03.1999 №69 «О газоснабжении».

Основные нормы и требования, на которые застройщик должен ориентироваться в процессе строительства, закреплены в Правилах землепользования и застройки (далее – Правила), которые каждый регион принимает самостоятельно. При этом Правила – это не один акт, содержащий в себе все требования, а комплекс актов, планов и требований, закрепляющий:

• карты градостроительного зонирования;
• карты зон с особыми условиями;
• нормативы градостроительного проектирования;
• схемы расположения памятников истории;
• схемы границ культурного слоя.

Правила помогут застройщику понять, возможно ли построить коттеджный поселок на выбранном участке, какие требования по озеленению и парковкам он должен будет выполнить, какие ограничения могут осложнить реализацию проекта и иные нюансы.

Отдельно стоит обратить внимание на генеральный план и проверить его соответствие Правилам.

Посмотреть и проверить на соответствие Правилам землепользования и застройки вы можете при помощи различных сервисов, например, в Москве вы можете воспользоваться сайтом Государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (https://gisogd.mos.ru/), в Московской области вы можете воспользоваться сервисом Геопортал Подмосковья (https://rgis.mosreg.ru/).

Качественно выполнить такой объем юридической работы, с учетом всех требований, ограничений и правовых особенностей, могут только профессионалы. Если у застройщика нет собственного юридического отдела, нужны хорошие юристы, которые имеют опыт по реализации подобных проектов.

Разрешение на строительство – это основной документ, который застройщик должен получить до начала работы. Документу посвящена статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Для получения разрешения на строительство, необходимо подготовить пакет документов:

• правоустанавливающие документы на земельный участок (например, свидетельство о собственности);
• пояснительная записка;
• проект межевания;
• проект планировки с обозначением объектов капитального строительства, проездов, проходов;
• положительное заключение государственной экспертизы проектной документации;
• схема архитектурных решений.
  

Насколько необходима централизованная инфраструктура в коттеджном поселке? Ответ на этот вопрос зависит от концепции проекта. Если коттеджный поселок расположен рядом с городом, необходимо проложить все коммуникационные системы: электроэнергию, газ, канализацию и очистные системы, магистральный водопровод.

Если запланировано строительство дачного поселка, достаточно подключить дома к системе электроснабжения и пробурить скважину.

Обратите внимание, что если централизованные сети около поселка перегружены, подключиться к ним не удастся. Поэтому следует заранее просчитать данные риски.

Часто территории под строительство коттеджных поселков не имеют подъездных путей. Эта проблема легко решается, необходимо запроектировать дорогу, заложить расходы на ее строительство, согласовать этот вопрос в местном ГИБДД.

Выгодно выделит коттеджный поселок наличие социальной инфраструктуры: магазинов, детских садов, автомоек и др. Не всегда у застройщика есть возможность построить новые объекты инфраструктуры, однако можно расширить уже имеющиеся объекты. Например, увеличить уже работающий сельский детский сад.

Перед приобретением земельных участков под строительство коттеджного поселка очень важно провести тщательную предварительную проверку. Необходимо детально изучить документацию, учесть требования бизнес - плана и действующего законодательства, выработать оптимальную концепцию перехода прав собственности. Для этих целей рекомендуем провести комплексную проверку - Due diligence, которая выявит имеющиеся риски и поможет объективно оценить возможности для реализации планов.

Значение Due diligence трудно переоценить: если приобрести проблемный актив, то это не только сорвет весь проект, но и приведет к многомиллионным потерям (не редки случаи, когда появляются лица, заявляющие о своих правах на земельный участок, или всплывают нарушения при предшествующих сделках, обнаруживаются аресты, судебные споры, ограничения и обременения земли, проекты застройки территории и т.д.).

Необходимо тщательно проверить собственника земельного участка (чаще всего, продавцом выступает юридическое лицо, поэтому проверяется также его финансово-хозяйственная деятельность и перспективы банкротства, соблюдение корпоративных процедур) и основания приобретения им права. Проверяются и предшествующие сделки, в том числе, на наличие оснований для их оспаривания.

Проверка не ограничивается только юридическим изучением объекта и продавца: требуется и фактическое изучение земли и окружающего района, так как это база под застройку. Проверяется сам земельный участок как объект недвижимости. Выявляются потенциальные риски его использования для целей проекта, возможность реализации задуманного. Для этих целей поднимается вся относимая документация: ГПЗУ, генеральный план, карта территориальных зон и т.д. Изучается общая инфраструктура района, дороги, общественный транспорт, наличие коммуникаций, к которым будет осуществлено подключение поселка, а также имеющиеся мощности. Привлекаются соответствующие специалисты, задачей которых является оценка качества земли на возможность ее застройки.

В нашей практике были случаи, когда рядом с земельным участком обнаруживались свалки и могильники, о которых продавцы предпочитали умалчивать, сам участок оказывался подвержен заболачиванию или затоплению в сезон половодья, все это прямо влияет на реализацию проекта.


Таким образом, Due diligence мы выделяем как основной этап приобретения земельных участков для строительства коттеджных поселков, так как он затрагивает все вышеуказанные ступени сделки, информирует о рисках (негативных маркерах) покупателя и указывает варианты минимизации выявленных рисков.

Юридическая компания «ЦПО групп» более 20 лет сопровождает сделки с недвижимостью и имеет безупречную репутацию. Наши юристы детально разберутся в ситуации и предоставят правовое сопровождение на всех этапах и стадиях строительства, при реализации проектов строящихся объектов.