Изъятие недвижимого имущества
В статье мы расскажем об изъятии недвижимости в государственную или муниципальную собственность, а также дадим рекомендации собственникам недвижимого имущества
В настоящее время особую актуальность приобрели вопросы защиты прав собственника недвижимости при изъятии имущества в государственную или муниципальную собственность. Речь может идти об изъятии как жилого, так и нежилого помещения, а также земельного участка.
В Москве, например, подобное изъятие происходит довольно часто: это связано с активной реализацией программы реновации, развитием дорожной и городской инфраструктуры, когда власти нуждаются в соответствующих земельных участках. Чаще всего речь заходит об изъятии, принадлежащих лицу, здания либо помещения в здании в связи с тем, что расположенный под ними земельный участок необходим государству для реализации той или иной программы строительства и развития.
Ниже мы будем говорить о случаях изъятия недвижимости.
В Москве, например, подобное изъятие происходит довольно часто: это связано с активной реализацией программы реновации, развитием дорожной и городской инфраструктуры, когда власти нуждаются в соответствующих земельных участках. Чаще всего речь заходит об изъятии, принадлежащих лицу, здания либо помещения в здании в связи с тем, что расположенный под ними земельный участок необходим государству для реализации той или иной программы строительства и развития.
Ниже мы будем говорить о случаях изъятия недвижимости.
1
Собственность неприкосновенна, но есть нюансы
Собственность неприкосновенна, это один из базовых принципов современного права, закрепленный в статье 35 Конституции РФ. Никто не может быть лишен своего имущества, кроме как по решению суда.
Согласно положениям Гражданского кодекса, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд). Гражданский кодекс РФ содержит положения, регламентирующие общий порядок такого изъятия (статьи 235, 239.2, 279 – 286 ГК РФ). Соответствующие нормы есть и в Земельном кодексе (глава VII.1).
Согласно положениям Гражданского кодекса, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд). Гражданский кодекс РФ содержит положения, регламентирующие общий порядок такого изъятия (статьи 235, 239.2, 279 – 286 ГК РФ). Соответствующие нормы есть и в Земельном кодексе (глава VII.1).
Ключевым является то, что такое изъятие возможно только при обязательной предварительной равноценной компенсации собственнику стоимости изымаемого имущества.
Также изъятие возможно лишь для целей, определенных в законе (например, статья 49 Земельного кодекса РФ).
2
Решение об изъятии недвижимости
Уполномоченный орган исполнительной власти принимает решение об изъятии недвижимости у собственника с определением размера полагающейся ему компенсации (по результатам оценки). Решение должно быть опубликовано. Это важно, в частности, для того, чтобы правообладатели изымаемой недвижимости, права которых на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости не зарегистрированы в ЕГРН, могли актуализировать сведения Реестра недвижимости (им предоставлен специальный срок).
Собственнику предлагается заключить соглашение, которым урегулировать все возникающие в связи с изъятием вопросы (в первую очередь, порядок выплаты компенсации и сроки освобождения помещения). Обычно такое соглашение носит типовой характер, и существенные изменения в него внести не удастся. Как правило, собственникам предлагается освободить помещение в течение определенного срока после зачисления им предложенной компенсации на счет. Для этого собственник должен подписать соглашение и предоставить реквизиты для зачисления денег (если реквизиты представлены не будут, то денежные средства могут быть направлены на депозит нотариуса).
Собственнику предлагается заключить соглашение, которым урегулировать все возникающие в связи с изъятием вопросы (в первую очередь, порядок выплаты компенсации и сроки освобождения помещения). Обычно такое соглашение носит типовой характер, и существенные изменения в него внести не удастся. Как правило, собственникам предлагается освободить помещение в течение определенного срока после зачисления им предложенной компенсации на счет. Для этого собственник должен подписать соглашение и предоставить реквизиты для зачисления денег (если реквизиты представлены не будут, то денежные средства могут быть направлены на депозит нотариуса).
К сожалению, приходится констатировать, что размер компенсации, определяемой органами власти, часто не соответствует рыночному: он существенно ниже. Кроме того, в него часто не включают те убытки, которые неминуемо понесет собственник из-за изъятия, ограничиваясь собственно стоимостью имущества (часто, заниженной).
3
Сложности при изъятии недвижимого имущества
Правоотношения, связанные с изъятием недвижимости, являются действительно сложными и многогранными. Необходимо определять цели изъятия и соответствовать им, соблюсти всю процедуру изъятия, сроки. Собственнику важно верно определять правомерность изъятия, оценку недвижимости, порядок и сроки оспаривания, урегулировать свои отношения с арендаторами, налоговой инспекцией (можно сказать шире: противодействовать изъятию в рамках правового поля, защитить свои права и имущественные интересы).
На практике это приводит к множественным спорам. Ввиду обилия дел Президиум Верховного Суда РФ даже утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта.
На практике это приводит к множественным спорам. Ввиду обилия дел Президиум Верховного Суда РФ даже утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта.
Закономерно, что большинство собственников прибегает к юридической помощи, сталкиваясь с подобными ситуациями. Особенно, если спор передается на рассмотрение суда (арбитражного суда).
Знаем по собственному опыту: если речь идет о достаточно крупном объекте, например, о коммерческом помещении в 150 кв.м. и более, расхождения в размере компенсации могут составлять от 20 млн. рублей и выше.
4
Рекомендации собственникам
Что же делать, если вам пришло уведомление о состоявшемся решении об изъятии вашей недвижимости, и вам предлагают скорее заключить Соглашение с властями, освободить помещение (участок)?
Мы настоятельно рекомендуем незамедлительно обратиться за юридической помощью, так как важно сразу определить порядок дальнейших действий, возможности для защиты своих прав, перспективы разрешения ситуации. Каждая ситуация индивидуальна, требует своего подхода.
Вместе с тем, можно сформулировать основные действия, которые необходимо выполнить собственнику, получившему уведомление об изъятии его недвижимости.
Мы настоятельно рекомендуем незамедлительно обратиться за юридической помощью, так как важно сразу определить порядок дальнейших действий, возможности для защиты своих прав, перспективы разрешения ситуации. Каждая ситуация индивидуальна, требует своего подхода.
Вместе с тем, можно сформулировать основные действия, которые необходимо выполнить собственнику, получившему уведомление об изъятии его недвижимости.
Прежде всего, необходимо проверить, действительно ли принято решение об изъятии и затрагивает ли оно принадлежащий вам объект, внимательно с ним ознакомиться. Возможно, есть основания не согласиться с ним и попытаться его оспорить (например, оно неправомерно). Если так, то важно не пропустить предусмотренные законом сроки.
Тут может понадобиться сопровождение юриста.
Тут может понадобиться сопровождение юриста.
Нужно оценить размер предложенной компенсации. Для этого следует обратиться к оценщикам, которые определять рыночную стоимость изымаемого имущества.
Стоит учесть, что в компенсацию включается не только сама стоимость изымаемого объекта недвижимости: она должна учитывать множество других элементов: стоимость права аренды земельного участка под недвижимостью, убытки, которые понесет собственник в связи с расторжением договора, и многое другое.
Этот этап сложно выполнить без помощи профессионального оценщика.
Стоит учесть, что в компенсацию включается не только сама стоимость изымаемого объекта недвижимости: она должна учитывать множество других элементов: стоимость права аренды земельного участка под недвижимостью, убытки, которые понесет собственник в связи с расторжением договора, и многое другое.
Этот этап сложно выполнить без помощи профессионального оценщика.
В случае несогласия с предложенным размером компенсации стоит отказаться от подписания Соглашения, о чем известить орган власти, указав тот размер, который вы считаете обоснованным (например, полученный по результатам своей оценки), просить дополнительные сроки на освобождение и урегулирование своих дел с арендаторами. Конечно, орган власти вправе согласиться с ним и внести изменения в предлагаемое Соглашение, но он не обязан делать это.
На этом этапе стоит вести с органами власти диалог, обсуждать те или иные вопросы.
На этом этапе стоит вести с органами власти диалог, обсуждать те или иные вопросы.
Если ситуация не изменилась (вы не согласны подписать соглашение, а власти не согласны увеличить размер компенсации), то изъять вашу недвижимость можно будет только через суд.
5
В суде
В случае спора (собственник отказывается подписать Соглашение, например, ввиду несогласия с предложенной компенсацией) определить конечный размер компенсации и порядок освобождения помещения или земельного участка может только суд.
В суде важно оспорить имеющуюся государственную оценку, предоставить кандидатуры независимых оценщиков. Нужно убедить суд провести независимую судебную оценку и, желательно, в предложенной вами организации.
После этого следует сопроводить эксперта на месте: проверить правильность его действий, полноту исследования и ее объективность. Бывает так, что на месте удается убедить эксперта изменить квалификацию помещения: со складского на офисное. А это принципиально меняет цену. Однако для этого нужно владеть методикой оценки и быть знакомым со стандартами оценки, знать нормативную базу, разбираться в недвижимости.
Для полноты оценки необходимо заранее представить суду все относимые документы (в том числе: договоры аренды, затраты на ремонт и так далее).
В суде важно оспорить имеющуюся государственную оценку, предоставить кандидатуры независимых оценщиков. Нужно убедить суд провести независимую судебную оценку и, желательно, в предложенной вами организации.
После этого следует сопроводить эксперта на месте: проверить правильность его действий, полноту исследования и ее объективность. Бывает так, что на месте удается убедить эксперта изменить квалификацию помещения: со складского на офисное. А это принципиально меняет цену. Однако для этого нужно владеть методикой оценки и быть знакомым со стандартами оценки, знать нормативную базу, разбираться в недвижимости.
Для полноты оценки необходимо заранее представить суду все относимые документы (в том числе: договоры аренды, затраты на ремонт и так далее).
Все ситуации индивидуальны, поэтому определить относимые документы не всегда удается сразу. Непредставленные вовремя документы могут сказаться на конечном размере компенсации: не имея первичных данных, эксперт не сможет учесть стоимость прав аренды, убытки собственника. Потом внести изменения уже не удастся.
Например, если не оценить упущенную выгоду, то собственник лишается значительных сумм, которые он недополучил от сдачи помещения в аренду.
Практика показывает, что часто стороны допускают серьезные ошибки в таких спорах. Цена этому – неверно подсчитанная стоимость объекта недвижимости, а это значит: многомиллионные потери. Максимально эффективно представлять интересы участника суда может только квалифицированный юрист, имеющий богатый практический опыт в данной сфере. Иное может повлечь неблагоприятные последствия для доверителя.
Специалисты ЦПО групп обладают обширным опытом в ведении судебных дел, касающихся изъятия недвижимости, а также аналогичных дел, связанных с пересмотром кадастровой стоимости недвижимости. Нам удавалось пересмотреть размеры компенсации до 30%. Все это гарантирует положительный результат и полную защищенность прав и интересов наших клиентах на всех стадиях судебного процесса.
Данная статья не является юридической консультацией. Для оценки каждого конкретного дела стоит обратиться за консультацией.
Специалисты ЦПО групп обладают обширным опытом в ведении судебных дел, касающихся изъятия недвижимости, а также аналогичных дел, связанных с пересмотром кадастровой стоимости недвижимости. Нам удавалось пересмотреть размеры компенсации до 30%. Все это гарантирует положительный результат и полную защищенность прав и интересов наших клиентах на всех стадиях судебного процесса.
Данная статья не является юридической консультацией. Для оценки каждого конкретного дела стоит обратиться за консультацией.
Никифоров Анатолий Михайлович
Читайте в разделе Недвижимость
-
Наша практика17.04.2024 -
Новости ЦПО ГРУПП15.04.2024
-
Комментарии в СМИ06.03.2024
Получить консультацию
Спасибо! Ваше сообщение получено
