Защитили собственника помещения от иска на 15 млн рублей о возмещении стоимости неотделимых улучшений

Гражданское законодательство предусматривает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (статья 623 ГК).

На практике возникает множество споров, связанных с этой нормой:

• Что считать согласованием и в какой форме оно должно состояться?

• Что конкретно должно быть согласовано между сторонами и т.д.

Часто, стороны ограничиваются лишь формальными письмами о разрешении на ремонт, не детализируя его объем и стоимость, не прикладывая схемы, сметы, состав работ и т.д., либо вовсе никак не регулируют данный вопрос.

Например, собственник направляет электронное письмо арендатору всего с одной фразой: «ремонт помещений по договору аренды № *** разрешаю». В дальнейшем это приводит к длительным судебным разбирательствам между сторонами. Арендатор будет утверждать, что произвел ремонт на значительную сумму (и представит доказательства этому). А арендодатель будет утверждать, что согласия именно на такой дорогостоящий ремонт он не давал, а разрешал лишь в контексте прежних устных договоренностей косметический ремонт – привести помещение под текущие нужды арендатора.

Часто суды не расценивают такие согласования как надлежащие.

С похожим случаем разбирались юристы ЦПО групп в рамках дела № А40-122032/2023.

Наш доверитель с 2018 года являлся собственником нежилого здания в Москве. Вместе с собственностью он получил и арендатора - известную сеть продуктовых магазинов. Арендатор занимал весь подвал и первый этаж здания.

В 2023 году Департамент городского имущества заявил об изъятии земельного участка под нужды города (это было связано с реновацией). Это означало и изъятие здания. После судебного процесса, который также велся силами наших юристов, наш доверитель получил компенсацию от города, равную рыночной стоимости имущества. Помещение было освобождено собственником и его арендаторами.

Однако уже после того, как здание было снесено, арендатор заявил, что вложил в ремонт и неотделимые улучшения 15 млн рублей. Он заявил, что раз власти выплатили собственнику в рамках компенсации за изъятие помещения его стоимость, то в эту сумму входят и неотделимые улучшения, которые, якобы, выполнил арендатор. Он потребовал «поделиться полученным».

Поскольку отсутствовали подтверждающие ремонт первичные документы, работы ввиду сноса здания проверить было невозможно, а факта согласования работ не было, в требовании было отказано.
Спор был передан на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы (дело № А40-122032/2023).

В суде оппонент предоставил некий «эскизный (предварительный) проект», подписанный (якобы) прежним собственником, а также договоры поставки и подряда, которые, по мнению арендатора, обосновывали стоимость ремонта. Более того, истец требовал назначить экспертизу, которая бы определила стоимость работ в помещении.
Мы решили опровергать позицию истца по всем трем направлениям:

• Согласования работ не было.
  
  Мы доказали суду, что представленный эскизный (предварительный) проект не является надлежащим согласованием работ. Так, он представлял собой лишь чертежи помещений, из которых не следовало, что входит в работы, каким было состояние помещения до ремонта.
  
  Представленный эскизный проект являлся предварительным, то есть не окончательным, не свидетельствовал об окончательном утверждении объёма и вида работ. Исходя из данного предварительного проекта должна была быть разработана проектно-сметная документация, которая бы подлежала согласованию сторонами в рамках ЗАЯВКИ по предусмотренной в договоре форме.
  
  Судебная практика однозначно говорит о том, что согласование ремонта, связанного с неотделимыми улучшениями, должно содержать конкретику: сметы, объем и перечень работ. Всего этого в представленном документе не было.
  
  Важно отметить, что договор аренды предусматривал строгий порядок согласования любого ремонта, любой перепланировки и переустройства. Так, необходимо было согласовать: стоимость работ, набор работ, стоимость материалов и оборудования. Процедуры согласования выполнено не было. Более того, арендатор даже не пытался это сделать. Между тем, он должен был подать заявку, приложить требуемые документы (эскизный проект, архитектурный дизайн-проект отделки, проект подключения к инженерным сетям здания, мероприятия по противопожарной защите, согласованные в МЧС, план расстановки технологического оборудования, свидетельство о страховании ответственности подрядчиков), чего сделано не было.

• Представленные договоры не подтверждают неотделимые улучшения.
  
  Мы тщательно изучили все представленные договоры, акты и платежные документы к ним. В результате суду в письменном виде был представлен подробный анализ этой документации.
  
  Мы показали, что часть документов вообще не может быть соотнесена со спорным помещением.
  
  Другая часть содержит работы, которые вообще не могут быть отнесены к неотделимым улучшениям (возможен демонтаж). Более того, поскольку здание готовилось на снос, был возможен любой демонтаж всего того, что находилось в здании. Как мы зафиксировали, прямо перед сносом здание было освобождено «подчистую», до голых стен. Ничего «неотделимого» там не осталось.
  
  Также было обращено внимание суда на то, что перед сносом истец не передавал помещение собственнику по акту, поэтому оценить, что из «неотделимых улучшений» было передано перед освобождением здания, уже невозможно.
  
  Кроме того, спорные работы никак не соотносились с представленным эскизным (предварительным) проектом, из него не следовали. Доказательств тому, что работы проведены именно в помещениях ответчика, оборудование не демонтировано и осталось в помещении, передано ответчику, не было.

• Экспертиза уводит суд в сторону от предмета доказывания.
  
  В части ходатайства истца о назначении экспертизы мы заняли категорическую позицию. Такая экспертиза была лишь способом формально, «по бумагам», определить стоимость вероятных работ, но никак не отражением действительности. Она уводила суд в сторону от выяснения ключевого обстоятельства: были ли согласованы работы письменно.
  
  Здание было снесено, поэтому объект для исследования отсутствовал.
  
  В связи со сносом здания экспертиза не смогла бы установить, какие работы в действительности были произведены, и являются ли результаты работ именно неотделимыми улучшениями. Состояние помещений ДО спорных работ, нигде не зафиксировано. Без сравнения того, «что было» и того, «что стало», нельзя определить, произошло ли улучшение имущества и в чем оно заключалось
  
  Мы резюмировали, что экспертиза не подтвердит ни факт того, что состоялось именно улучшение состояния помещений; ни то, что результаты работ относятся к неотделимым улучшениям (могут и были отделены без вреда для помещений); ни то, что названные работы были действительно выполнены; ни то, были ли результаты перед сносом вывезены истцом. Между тем, поскольку здание готовилось под снос, был возможен любой демонтаж любых результатов работ, так как ущерб зданию уже не имел значения (оно готовилось к сносу и было освобождено истцом подчистую с демонтажем всего, что только можно).
  
  Суд согласился с нашими доводами и отказал в удовлетворении исковых требований. Апелляционная инстанция поддержала это решение.
  
  Практика показывает, что максимально эффективно защитить интересы участника арендных отношений по вопросам регулирования возмещения стоимости неотделимых улучшений можно только путем составления качественного договора аренды, в котором будут урегулированы все детали, а также правового сопровождения отношений аренды на всем их протяжении (оценка всех рисков в отношениях с контрагентом, протоколирование и документирование всех деталей в процессе аренды, согласование ремонта и так далее). 

Если спор уже передан на рассмотрение суда, то роль качественного юриста становится еще более значительной: здесь важно суметь грамотно изложить свою позицию суду, обосновать ее судебной практикой и условиями договора, перепиской сторон, подчеркнуть сильные стороны своей позиции, оценить слабые места в позиции оппонента, выявить противоречия и фальсификации, и так далее.

Все это может сделать только квалифицированный юрист, имеющий богатый практический опыт в сфере арендных отношений. Иное может повлечь неблагоприятные последствия для собственника. Самое частое из них: арендодателю приходится выплачивать многомиллионную компенсацию ремонта арендатору, который не имеет для него никакой ценности. И наоборот: арендатор, вложив значительную сумму в ремонт, не получает никакой компенсации, даром оставляя все улучшения собственнику.

В рассматриваемом деле это могло привести к взысканию с нашего доверителя 15 млн рублей стоимости ремонта, который не факт, что был сделан. И уж тем более, не имел ценности для арендодателя. Однако квалификация и мастерство юристов ЦПО групп позволили избежать этого риска. Наши специалисты обладают обширным опытом в регулировании арендных отношений и ведении судебных дел, что гарантирует положительный результат и всестороннюю защищенность прав и интересов наших клиентов.