Изъятие земли для государственных и муниципальных нужд: как получить справедливую компенсацию?
Часто нам задают вопрос: как определяется компенсация собственнику (арендатору) земельного участка при его изъятии? Проясним ситуацию в этой статье
При изъятии объекта недвижимости собственнику (арендатору) предоставляется компенсация. Сумма компенсации определяется на основании отчета оценщика, который должен готовиться заблаговременно, не позднее чем за 60 дней до направления лицу соглашения об изъятии.
Компенсация положена не только собственнику земельного участка, но и арендатору, если участок находится в государственной (муниципальной) собственности, но был предоставлен лицу в краткосрочную или долгосрочную аренду. Размер компенсации в каждом случае будет разным: больше всего сможет получить лицо, наделенное правом собственности. Компенсация за потерю долгосрочной аренды тоже является значительной (иногда до 2/3 от того, что мог бы получить собственник). Краткосрочная аренда, как правило, оценивается незначительно.
Отметим, что мы всегда рекомендуем клиенту провести свою независимую оценку. Дело в том, что зачастую сумма оценки, проведенной по заказу изымающего органа, оказывается ниже реальной рыночной цены имущества. Согласится ли государственный / муниципальный орган с альтернативной оценкой или нет, другой вопрос, однако она будет достаточным основанием для назначения судебной экспертизы, если дело дойдет до суда.
В любом случае, имея на руках свою калькуляцию, можно аргументировано обсуждать условия и попытаться пересмотреть предлагаемые суммы без суда.
Компенсация положена не только собственнику земельного участка, но и арендатору, если участок находится в государственной (муниципальной) собственности, но был предоставлен лицу в краткосрочную или долгосрочную аренду. Размер компенсации в каждом случае будет разным: больше всего сможет получить лицо, наделенное правом собственности. Компенсация за потерю долгосрочной аренды тоже является значительной (иногда до 2/3 от того, что мог бы получить собственник). Краткосрочная аренда, как правило, оценивается незначительно.
Отметим, что мы всегда рекомендуем клиенту провести свою независимую оценку. Дело в том, что зачастую сумма оценки, проведенной по заказу изымающего органа, оказывается ниже реальной рыночной цены имущества. Согласится ли государственный / муниципальный орган с альтернативной оценкой или нет, другой вопрос, однако она будет достаточным основанием для назначения судебной экспертизы, если дело дойдет до суда.
В любом случае, имея на руках свою калькуляцию, можно аргументировано обсуждать условия и попытаться пересмотреть предлагаемые суммы без суда.
1
Что подлежит оценке, и кто ее проводит?
Оценка должна содержать следующие расчеты:
Оценивать те объекты на участке, которые были созданы уже после решения об изъятии, не получится – они не будут входить в расчет компенсации. Не оценят и объекты самовольного строительства, поэтому рекомендуем все строения заблаговременно легализовать, поставить на кадастровый учет, оформить на правообладателя.
- Рыночная стоимость самого участка.
- Рыночная стоимость строений на нем.
- Иные убытки собственника.
Оценивать те объекты на участке, которые были созданы уже после решения об изъятии, не получится – они не будут входить в расчет компенсации. Не оценят и объекты самовольного строительства, поэтому рекомендуем все строения заблаговременно легализовать, поставить на кадастровый учет, оформить на правообладателя.
Оценку должен проводить квалифицированный оценщик (должен быть аттестат по оценке недвижимости), состоящий в СРО.
2
Как проводят оценку?
Существуют 3 способа определения стоимости:
1. Сравнительный подход
Происходит сравнение объекта с его аналогами, определяется сравнимая цена (с учетом индивидуальной корректировки).
2. Затратный подход
Определяются затраты собственника на получение замещающего объекта недвижимости взамен изъятого.
3. Доходный подход
Оцениваются денежные потоки, ожидаемые от использования объекта, иными словами - ожидаемая выгода от объекта.
1. Сравнительный подход
Происходит сравнение объекта с его аналогами, определяется сравнимая цена (с учетом индивидуальной корректировки).
2. Затратный подход
Определяются затраты собственника на получение замещающего объекта недвижимости взамен изъятого.
3. Доходный подход
Оцениваются денежные потоки, ожидаемые от использования объекта, иными словами - ожидаемая выгода от объекта.
Чаще всего используют сравнительный подход, так как затратный или доходный подходы имеют очевидные трудности и не всегда их можно применить из-за уникальности или индивидуальных особенностей объекта.
3
Расчет убытков
Убытки включают реальный ущерб и упущенную выгоду. Определение содержится в статье 15 Гражданского кодекса РФ.
Реальный ущерб - это расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.
Универсального перечня возможных убытков не существует – их устанавливают в каждом конкретном случае (затраты на переезд и расходы на риелторов, штрафы за досрочное расторжение договоров, новые расходы на рекламу, ремонт, настройка – монтаж – пуско-наладка оборудования и т.д.). При расчете убытков важно учесть все факторы. Часто оценщик, не знакомый со спецификой, например, производства, расположенного на изымаемом участке, не принимает во внимание некоторые факторы, которые будут известны и понятны правообладателю.
Упущенная выгода - это неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. В рассматриваемом случае речь о недополученных доходах правообладателя, который не сможет из-за изъятия сдавать помещение в аренду или осуществлять производство, и получать от этого стабильную прибыль.
В целом, упущенная выгода определяется как разница между потенциальными доходами от деятельности и такими же потенциальными расходами, которые понесет лицо в ходе своей деятельности. Законодатель указывает, что при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые лицом для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Ключевой вопрос в том, за какой период стоит считать упущенную выгоду? Обычно учитывается период, который нужен правообладателю, чтобы восстановиться и снова вернуться своей к обычной (нормальной) деятельности на новом месте.
Размер убытков, подлежащих возмещению, должен быть определен с разумной степенью достоверности. Однако отказать в возмещении нельзя лишь потому, что такая степень достоверности недостижима. В этих ситуациях размер убытков определяется с учетом всех обстоятельств, исходя из принципов справедливости и соразмерности
Реальный ущерб - это расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.
Универсального перечня возможных убытков не существует – их устанавливают в каждом конкретном случае (затраты на переезд и расходы на риелторов, штрафы за досрочное расторжение договоров, новые расходы на рекламу, ремонт, настройка – монтаж – пуско-наладка оборудования и т.д.). При расчете убытков важно учесть все факторы. Часто оценщик, не знакомый со спецификой, например, производства, расположенного на изымаемом участке, не принимает во внимание некоторые факторы, которые будут известны и понятны правообладателю.
Упущенная выгода - это неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. В рассматриваемом случае речь о недополученных доходах правообладателя, который не сможет из-за изъятия сдавать помещение в аренду или осуществлять производство, и получать от этого стабильную прибыль.
В целом, упущенная выгода определяется как разница между потенциальными доходами от деятельности и такими же потенциальными расходами, которые понесет лицо в ходе своей деятельности. Законодатель указывает, что при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые лицом для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Ключевой вопрос в том, за какой период стоит считать упущенную выгоду? Обычно учитывается период, который нужен правообладателю, чтобы восстановиться и снова вернуться своей к обычной (нормальной) деятельности на новом месте.
Размер убытков, подлежащих возмещению, должен быть определен с разумной степенью достоверности. Однако отказать в возмещении нельзя лишь потому, что такая степень достоверности недостижима. В этих ситуациях размер убытков определяется с учетом всех обстоятельств, исходя из принципов справедливости и соразмерности
На практике многие правообладатели допускают серьезные ошибки при изъятии недвижимости: соглашаются на предложенные условия, не оспаривают изъятие в суде, занимают пассивную позицию и т.д. Цена этому – неверно подсчитанная стоимость объекта и, как следствие, многомиллионные потери.
Для получения справедливой компенсации важно заручиться поддержкой квалифицированных юристов, которые работают в тесном взаимодействии с профессиональными оценщиками.
Юристы ЦПО групп имеют богатый опыт в ведении судебных споров, связанных с изъятием недвижимости. Нам удавалось добиваться увеличения размера компенсации до 1,5 раз, обеспечивая клиентам максимально выгодные условия.
Мы знаем, как защитить ваши интересы и добиться справедливого результата. Если вы столкнулись с вопросами или спорами относительно изъятия, обращайтесь в ЦПО групп. Мы поможем вам пройти этот процесс с минимальными потерями и максимально возможной выгодой.
Для получения справедливой компенсации важно заручиться поддержкой квалифицированных юристов, которые работают в тесном взаимодействии с профессиональными оценщиками.
Юристы ЦПО групп имеют богатый опыт в ведении судебных споров, связанных с изъятием недвижимости. Нам удавалось добиваться увеличения размера компенсации до 1,5 раз, обеспечивая клиентам максимально выгодные условия.
Мы знаем, как защитить ваши интересы и добиться справедливого результата. Если вы столкнулись с вопросами или спорами относительно изъятия, обращайтесь в ЦПО групп. Мы поможем вам пройти этот процесс с минимальными потерями и максимально возможной выгодой.
Никифоров Анатолий Михайлович
Читайте в разделе Недвижимость
Получить консультацию
Спасибо! Ваше сообщение получено
