Изъятие недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд

Вопросы изъятия недвижимости для государственных или муниципальных нужд сегодня особенно значимы. Количество случаев изъятия продолжает расти и точно не будет снижаться в ближайшие годы.

Правовым основанием для изъятия недвижимости служат, в первую очередь, ст.ст. 239.2, 279, 281 Гражданского кодекса РФ, ст. 49 и глава VII.1 Земельного кодекса РФ. Нормативное регулирование данного вопроса встречается и в иных положениях федерального законодательства.

Вопрос также активно регулируется региональным законодательством (например, для Москвы ст. 24 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве»). Так, в Москве в связи с активной реализацией программы реновации многие земельные участки и находящиеся на них здания изымаются городом для обеспечения сноса старого жилья и строительства многоквартирных жилых домов. Также изъятие активно практикуется для целей дорожного строительства, например, в рамках реализации таких масштабных проектов как строительство скоростных хорд.

В этой статье мы уделим внимание такому актуальному вопросу, как определение размера компенсации собственнику изымаемого объекта недвижимости на территории города Москвы.

Изыматься могут земельные участки, здания, жилые и нежилые помещения. В каждом случае есть своя специфика. Чаще всего возникает необходимость изъятия земельного участка, что влечет за собой изъятие и находящихся на нем зданий и сооружений.

Одной из базовых конституционных гарантий является правило о том, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ). Такое возмещение определяется по итогам оценки, по поводу которой на практике и возникает большинство споров.

Решение об изъятии недвижимости принимает компетентный орган исполнительной власти. Если решение принимает г. Москва (изъятие для городских нужд), то оно оформляется Распоряжением Департамента городского имущества Москвы. Решение публично и акт публикуется на официальном портале https://www.mos.ru. Узнать о том, что по вашему объекту недвижимости принято решение об изъятии можно, запросив выписку из ЕГРН. В разделе 2 выписки в графе «Сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости» будет указание на принятое решение, его дату и номер.

После принятия решения орган исполнительной власти определяет размер компенсации, подлежащей выплате собственнику. Для этого город организует соответствующую оценку, по результатам которой определяется сумма, которая будет предложена собственнику. Приходится констатировать, что чаще всего оценщик делает расчет исходя из интересов своего заказчика, т. е. города. Например, организация тесно сотрудничает с городом, выполняя для нее оценку объектов недвижимости «на поток». Мы встречали случаи, когда такая оценка включала в себя только стоимость самого объекта недвижимости (заниженную!), но не учитывались стоимость аренды земли, получаемые собственником платежи от арендаторов, иные убытки. В среднем, размер занижения может составить до 30%, а это применительно к стоимости изымаемого объекта недвижимости может достигать десятков и даже сотен миллионов рублей.

Размер возмещения определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных положениями законодательства. В Москве действует Постановление Правительства Москвы от 12.04.2005 № 204-ПП «О порядке работы по оценке стоимости имущества в сделках с участием города Москвы». При оценке эксперты руководствуются федеральными стандартами оценки, утверждаемыми Минэкономразвития.

Если речь идет об изъятии земельного участка, то при определении размера возмещения в него включаются:

• рыночная стоимость изымаемого участка;
• убытки, причиненные изъятием земельного участка, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах. Понятие убытков закреплено в ст. 15 Гражданского кодекса. Это, как правило, самая сложная категория, вокруг которой возникает масса споров о том, что именно следует отнести к убыткам собственника. Полноценная компенсация будет включать в себя и такие расходы правообладателя, как: операционные расходы, период нарушенного производства, поиск помещения взамен изымаемого, т. е. риэлтерские услуги, расходы на госпошлину и т. д. (в нашей практике мы добивались включения всех таких расходов);
• упущенная выгода. Фактически речь идет о недополученной собственником арендной плате по заключенным договорам аренды или аналогичные потенциальные доходы. Часто бывает, что такие суммы намеренно не включаются в размер компенсации, что неправомерно. Вместе с тем, речь может идти о десятках миллионах рублей. Для определения упущенной выгоды необходимо учесть предпринятые правообладателем для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Если одновременно с изъятием земельного участка осуществляется изъятие расположенных на нем и принадлежащих правообладателю объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты, подлежащих прекращению (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ). Также должны калькулироваться убытки и упущенная выгода по этим объектам.

Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости (п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ).

После этого собственнику изымаемого объекта предлагается заключить соглашение, которым урегулируется процесс изъятия, размер и порядок выплаты. В Москве такое соглашение типовое.

При несогласии собственника с размером компенсации он вправе не подписывать соглашение и потребовать его пересмотра (например, если он полагает, что оценка занижена или в компенсацию не включены его убытки). Так, правообладатель может направить уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложение об изменении условий соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы. Как правило, власти стараются придерживаться своего расчета, поэтому в досудебном порядке изменить размер компенсации вряд ли удастся, хотя это и не исключено.

В итоге, если собственник не подписывает предлагаемое соглашение в течение 90 дней,  орган государственной власти будет вынужден обращаться в суд с иском об изъятии имущества, в котором будет просить принудительно определить порядок изъятия и размер компенсации.

Это очень важный момент, так как в ходе судебного процесса собственник вправе требовать назначения судебной оценочной экспертизы, с помощью которой можно будет пересмотреть размер компенсации. При этом собственник вправе предлагать суду свою кандидатуру эксперта. Разумнее всего в обоснование своего ходатайства о назначении экспертизы представить доказательства наличия ошибок в досудебной оценке властей (например, рецензию на их экспертизу или свое заключение эксперта, содержащее принципиально иные цифры).

Ни в коем случае нельзя игнорировать судебный процесс, так как он позволяет отстоять ваши интересы и добиться справедливых условий компенсации. Конечно, для этих целей понадобится квалифицированная юридическая помощь. По нашей практике, судебная экспертиза определяет размер компенсации существенно выше той, которую определяет приглашенный городом оценщик. В одном из последних случаев, вместо предложенных городом 154,2 млн рублей компенсации в судебном порядке удалось присудить 179,7 млн рублей, что действительно покрыло убытки собственника.

Кроме этого, грамотно организованный судебный процесс дополнительно предоставит вам до полугода времени, в течение которого будут продолжаться поступления арендной платы (в приведенном выше случае, наш клиент успел получить за время суда более 15 млн рублей от арендаторов). Немаловажно и то, что за этот период арендаторы смогут заблаговременно подыскать замену помещения, организовать свой переезд без ущерба для бизнеса. Это важно для сохранения партнерских отношений и минимизации потенциальных споров между собственником и его арендаторами.

Стоит отметить, что правовое сопровождение при изъятии недвижимости необходимо и во взаимоотношениях с арендаторами объекта. Это позволит избежать потенциальных споров, касающихся прерванной аренды.

Мы настоятельно рекомендуем не соглашаться на условия, предложенные городом, а проводить собственную оценку размера своих убытков. После этого принимать взвешенное решение, например, обращаться к органу власти с предложением о пересмотре размера компенсации, обосновывая это своей оценкой. Однако чаще всего приходится отстаивать свои права в судебном порядке и при помощи судебной оценочной экспертизы добиваться объективного возмещения. Здесь вам понадобится помощь квалифицированного юриста, занимающегося подобными спорами. Это позволит вам избежать имущественных потерь при изъятии недвижимости.

Юристы ЦПО групп имеют большой практический опыт по представлению интересов собственников по спорам об изъятии имущества. Мы приложим все усилия для защиты ваших прав и законных интересов не только в ходе судебного процесса, но и до него, а также после вступления решения суда в законную силу (при освобождении помещения, во взаимоотношениях с арендатором и получении присуженной компенсации от города). Практика показывает, что в большинстве случаев добиться действительно справедливой компенсации за изымаемое имущество можно только в суде и с помощью профессионального юриста.