Разработали и внедрили механизм инвестирования в капитальный ремонт нежилого здания

В бизнесе часто возникает ситуация, когда для реализации крупного проекта, обещающего быть очень успешным, необходимо привлечение значительных денежных средств. По тем или иным причинам привлечение инвестиций происходит не путем кредитования, а с помощью партнеров по бизнесу. Конечно, последним требуются гарантии, что их усилия, в первую очередь, финансовые, не будут напрасны.

В такой ситуации в 2023 году оказался наш постоянный клиент, который является собственником большого нежилого здания площадью около 3750 кв.м. Локация здания делает его привлекательным коммерческим объектом. Вместе с тем, здание ветхое и находится в аварийном состоянии, а ремонт, стоимость которого составляет многие десятки миллионов рублей, провести за свой счет клиент в настоящее время не мог. Идея с кредитом была сразу отвергнута, как дорогая и неоправданная (само здание вряд ли бы устроило банк как предмет залога ввиду его состояния), а ожидать высвобождение собственных средств на ремонт – значило терять многие месяцы, то есть здание бы простаивало и не приносило прибыль. Не говоря уже о том, что его состояние только бы ухудшалось, и это могло привести к частичному обрушению конструкций.

К помещениям в данном здании давно питал интерес давний бизнес-партнер нашего клиента, который разработал проект, как их можно было бы использовать (клуб, ресторан, офисная и торговая зона), однако использовать здание в его текущем состоянии было невозможно.

Тогда между коммерсантами возникла идея совместного вложения в ремонт, чтобы привести здание в надлежащее состояние и начать его коммерческое использование. В этой связи наш клиент обратился в ЦПО групп с запросом о разработке инвестиционной модели и проработки механизма взаимодействия бизнесменов.

Интерес нашего клиента был в том, чтобы максимально быстро и без дорогостоящих кредитов привлечь значительные средства на капитальный ремонт здания и обустройства его в бизнес-центр высокого уровня. Взамен он был готов передать собственность над частью здания.

Интерес его партнера – в том, чтобы вложить свободные денежные средства в недвижимость: осуществить за свой счет ремонт здания, а в дальнейшем получить собственность над его частью. При этом, он не готов был вложить всю сумму сразу, а только ее большую часть, согласившись на рассрочку на срок проекта под определенный процент.

Вариантами реализации данного проекта могли бы стать:

• Продажа доли в здании, осуществление ремонта за счет средств от продажи доли в собственности на здание;
• Продажа части здания, осуществление ремонта за счет средств от продажи части помещений в здании;
• Аренда с правом выкупа, осуществление ремонта за счет арендных платежей и выкупных взносов, дальнейшая передача выкупленного в собственность партнера.

После анализа всех обстоятельств, в том числе пожеланий коммерсантов, было решено выбрать последний вариант.

Дело в том, что вариант № 1 изначально подразумевал, что в дальнейшем коммерсанты окажутся связанными правилами о долевой собственности (получение согласия, распределение рисков и бремени и т.д.). Было решено, что такая связь в дальнейшем будет мешать коммерческой деятельности, особенно, если в будущем у сторон возникнут разные взгляды на ведение бизнеса и судьбу здания. Кроме того, возникали иные риски.

Вариант № 2 был невозможен к реализации, так как состояние здания не позволяло уже сейчас разделить его на отдельные помещения, чтобы поставить их на кадастровый учет и сразу продать второму участнику. Предварительный договор купли-продажи также был отвергнут ввиду относительной ограниченности данной конструкции и невозможности точно спрогнозировать сроки.

Последний же вариант давал возможность сразу определить размер инвестиции, сумму выкупа и причитающуюся за это площадь партнеру. А полученные денежные средства можно было вложить в ремонт, по результату которого осуществить раздел здания и передачу права собственности на его часть инвестору.

Предусматривалось, что часть суммы будет вноситься сразу (70%), а часть, как это было необходимо инвестору, распределяться по длине проекта. При этом на неоплаченную часть начисляются проценты, которые бы стимулировали инвестора к скорейшему внесению всей суммы.

Были разработаны подробные этапы реализации проекта, обязательства сторон на каждом из них, и сроки их выполнения.

Стороны заключили письменное соглашение.

• В соглашении были подробно распределены риски и ответственность сторон по всем этапам и по всем обстоятельствам, которые могли бы наступить в ходе проекта. Каждый партнер имел свою зону ответственности (свой блок, за который он отвечал). Например, предусмотрено, кто отвечает за надлежащие ремонтные работы, кто за последующие кадастровые, на ком лежат штрафы и иная ответственность, наложенная в ходе ремонта, и т. д.
• Распределена нагрузка сторон при оплате налогов (земельного, на имущество). Также распределены финансовые вопросы, связанные с содержанием общей инфраструктуры, коммуникаций, теплового пункта, трансформаторной станции и т. д.
• Предусмотрены детали проектных работ, самого ремонта, последующих кадастровых работ. Так, каждый из партнеров имел свой интерес к конечному результату от ремонта и его техническим характеристикам, поэтому эти интересы нужно было сбалансировать и исключить последующие споры и диспуты, которые могли бы помешать ходу проекта.
• Были предусмотрены возможности для выхода каждой стороны из проекта и соответствующие этому последствия (как финансовые, так и связанные с самим проектом в целом). Разработаны варианты поведения сторон, регламентированы права, обязанности и последствия при срыве проекта, как по причине поведения партнеров, так и по независящим от сторон обстоятельствам. Внедрены механизмы пересмотра размера инвестиций, передаваемой площади, возврата средств и т. д.
• Предусмотрены гарантии участников, как в ходе проекта, так и по его завершению. Особое внимание уделено последствиям реализации проекта и наделению инвестора собственностью на часть помещений в здании, в том числе, их площадь и положение.

В настоящее время ведется сопровождение проекта в части начавшихся строительно-ремонтных работ (договорная и регулятивная работа с подрядчиками). Проект планируется к завершению в 2025 году.

Реализация инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, требует всесторонней и комплексной работы, значительной квалификации юристов, сопровождающих проект. Необходимо учитывать не только юридические, но и финансовые, управленческие и налоговые риски.

Всесторонний и комплексный подход к решению задачи, надлежащее оформление документов, умение выявить и предусмотреть все риски влекут не только юридическую защищенность участников проекта, но и существенным образом способствуют успешной реализации финансовой составляющей.

Наши специалисты обладают обширным опытом в регулировании вопросов, связанных с инвестированием, что гарантирует положительный результат и защиту прав и интересов участников проекта.