Ипотека в обеспечение обязательств по ЦФА
В Государственную Думу внесен законопроект, который регламентирует порядок государственной регистрации ипотеки в обеспечение исполнения обязательств, удостоверенных ЦФА
1
Регулирование сейчас
ЦФА могут удостоверять различные обязательства - начиная от денежных требований и заканчивая участием в капитале непубличного акционерного общества. Механизм работы ЦФА состоит в том, что определенный актив приобретает цифровую форму. Инвестор приобретает указанный актив и вправе получать выплаты по ЦФА в соответствии с решением об их выпуске. Следовательно, такие обязательства из ЦФА также могут оказаться нарушенными.
Для «обычных» обязательств закон предусматривает целый ряд различных способов обеспечения: залог, поручительство, независимая гарантия и пр. На первый взгляд, отсутствуют какие-либо препятствия для обеспечения обязательств из ЦФА любым из существующих видов обеспечения, поскольку такие обязательства также носят гражданско-правовой характер.
Однако на практике с обеспечением в силу специфики ЦФА возникают сложности. Если в отношении таких видов обеспечения, как, например, поручительство или залог движимого имущества, серьезных сложностей не возникает, то залог недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие специального порядка регистрации такой ипотеки препятствует использованию обеспечительного механизма. Однако с ростом популярности ЦФА, и, соответственно, ростом объема и стоимости удостоверяемых обязательств, вопрос об обеспечении дорогостоящими активами, в том числе недвижимостью, приобретает актуальность.
Отсутствие специального порядка регистрации такой ипотеки препятствует использованию обеспечительного механизма. Однако с ростом популярности ЦФА, и, соответственно, ростом объема и стоимости удостоверяемых обязательств, вопрос об обеспечении дорогостоящими активами, в том числе недвижимостью, приобретает актуальность.
2
Предлагаемое регулирование: порядок регистрации ипотеки
Новый законопроект вводит в законодательство о ЦФА отдельную статью, посвященную возможности обеспечения обязательств из ЦФА ипотекой и порядку ее регистрации.
В случае принятия законопроекта для регистрации такой ипотеки потребуется соблюсти следующие правила:
Таким образом, инициаторами законопроекта был предложен механизм регистрации, отличающийся от стандартного, но позволяющий обеспечивать обязательства из ЦФА ипотекой. Однако это не единственные поправки, внесенные в связи с ипотекой в рамках рассматриваемого законопроекта.
В случае принятия законопроекта для регистрации такой ипотеки потребуется соблюсти следующие правила:
- Регистрация ипотеки может быть произведена после подписания или заверения решения о выпуске ЦФА. Заверить решение УКЭП оператора информационной системы может потребоваться в случае, если эмитентом выступает иностранное юридическое лицо, а эмитируемые им ЦФА могут приобретаться компаниями или ИП, которые соответствуют определенным критериям.
- В некоторых случаях может потребоваться нотариальное удостоверение решения о выпуске. Требование применимо, когда при залоге во исполнение «обычных» обязательств договор ипотеки подлежал бы нотариальному удостоверению (например, если предметом выступает доля в праве общей долевой собственности).
- Подписанное и/или заверенное решение о выпуске ЦФА представляется на государственную регистрацию вместо договора залога и его копии, а также документа, подтверждающего возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.
- Законопроект предполагает присвоение решению о выпуске ЦФА уникального идентификационного номера оператором ИС. Этот номер будет указываться в том числе в регистрационной записи об ипотеке, вносимой в ЕГРН.
Таким образом, инициаторами законопроекта был предложен механизм регистрации, отличающийся от стандартного, но позволяющий обеспечивать обязательства из ЦФА ипотекой. Однако это не единственные поправки, внесенные в связи с ипотекой в рамках рассматриваемого законопроекта.
Особо отметим:
с формальной точки зрения, применение обеспечительных мер (включая ипотеку) к обязательствам из ЦФА не противоречит доктрине. Однако на практике возникает неустранимое противоречие между природой ЦФА как «оборотного документа» (права следуют за активом) и природой ипотеки как обременения, подлежащего публичному раскрытию.
с формальной точки зрения, применение обеспечительных мер (включая ипотеку) к обязательствам из ЦФА не противоречит доктрине. Однако на практике возникает неустранимое противоречие между природой ЦФА как «оборотного документа» (права следуют за активом) и природой ипотеки как обременения, подлежащего публичному раскрытию.
3
Хеджирует ли риски инвестора ограничения сделок с ипотечным ЦФА
Поскольку ипотека требует обеспечения публикации сведений в ЕГРН, то заключение договоров и осуществление сделок, направленных на приобретение ЦФА, исполнение обязательств по которым обеспечено ипотекой, запрещается до регистрации такого залога. Это означает, что до внесения записи о ней в ЕГРН сделки с ЦФА совершать нельзя.
Складывается ситуация, при которой формально права из ЦФА уже возникли, но их нельзя реализовать, и они ничем не обеспечены.
4
Риски инвестора
1. Разрыв во времени с момента приобретения ЦФА до момента регистрации ипотеки
Инвестор держит актив, который юридически существует, но не имеет залогового обеспечения и не может быть реализован. Невозможность распорядиться ЦФА в этот период может привести к финансовым потерям, если инвестору срочно понадобятся деньги.
Эмитент, в свою очередь, может попытаться распорядиться недвижимостью, поскольку обременение в ЕГРН еще не отражено.
Инвестор держит актив, который юридически существует, но не имеет залогового обеспечения и не может быть реализован. Невозможность распорядиться ЦФА в этот период может привести к финансовым потерям, если инвестору срочно понадобятся деньги.
Эмитент, в свою очередь, может попытаться распорядиться недвижимостью, поскольку обременение в ЕГРН еще не отражено.
2. Конкуренция залогов
Поскольку запись об ипотеке появляется в ЕГРН позже, чем ЦФА — в системе оператора, возникает реальная угроза двойного обременения:
Для инвестора это прямой риск остаться без обеспечения. В классической модели залог возникает с момента подписания договора и имеет приоритет перед последующими обременениями. Здесь же инвестор оказывается в очереди за банками, которые могут «перехватить» залог в период правовой неопределенности.
Поскольку запись об ипотеке появляется в ЕГРН позже, чем ЦФА — в системе оператора, возникает реальная угроза двойного обременения:
- До того, как ипотека будет зарегистрирована в ЕГРН, эмитент может заключить договор залога той же недвижимости с банком.
- Если регистратор внесет запись банка раньше, чем ипотеки в пользу держателей ЦФА, инвесторы потеряют старшинство и рискуют не получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
Для инвестора это прямой риск остаться без обеспечения. В классической модели залог возникает с момента подписания договора и имеет приоритет перед последующими обременениями. Здесь же инвестор оказывается в очереди за банками, которые могут «перехватить» залог в период правовой неопределенности.
3. Распределение денежных средств от реализации объекта залога при множественности залогодержателей
Инвестор, вложившийся в «ипотечные» ЦФА, становится созалогодержателем наравне с другими держателями. При обращении взыскания он получит средства пропорционально объему своих требований.
Но сама конструкция «владельцы ЦФА — созалогодержатели» порождает практические риски:
Инвестор, вложившийся в «ипотечные» ЦФА, становится созалогодержателем наравне с другими держателями. При обращении взыскания он получит средства пропорционально объему своих требований.
Но сама конструкция «владельцы ЦФА — созалогодержатели» порождает практические риски:
- Как будет распределяться выручка от продажи заложенного имущества при банкротстве эмитента?
- Как будет приниматься решение о внесудебном порядке обращения взыскания?
- Возможно ли оспаривание сделок предыдущим залогодержателем (банком) на основании того, что держатели ЦФА не были надлежащим образом уведомлены о наличии обременения?
5
Погашение записи об ипотеке и обращение взыскания
Запись об ипотеке может быть погашена по нескольким основаниям, самые распространенные из которых - прекращение обеспеченного обязательства и обращение взыскания.
В соответствии с законопроектом запись об ипотеке может быть погашена по заявлению залогодателя, то есть эмитента ЦФА. Однако одного заявления будет недостаточно - потребуется приложить документы, подтверждающие прекращение обеспеченных обязательств или отсутствие их возникновения. На практике многие транзакции по ЦФА проводятся через электронные площадки, например, банков, поэтому подтверждающие документы с высокой вероятностью потребуется запрашивать с этих платформ.
В соответствии с законопроектом запись об ипотеке может быть погашена по заявлению залогодателя, то есть эмитента ЦФА. Однако одного заявления будет недостаточно - потребуется приложить документы, подтверждающие прекращение обеспеченных обязательств или отсутствие их возникновения. На практике многие транзакции по ЦФА проводятся через электронные площадки, например, банков, поэтому подтверждающие документы с высокой вероятностью потребуется запрашивать с этих платформ.
В части обращения взыскания на заложенную недвижимость следует учесть, что по общему правилу такое взыскание может быть обращено только по решению суда, что предполагает определенные временные издержки. Стороны могут предусмотреть внесудебный порядок обращения взыскания, который является более простым и удобным. Однако это допустимо только в случае, если согласно решению о выпуске ЦФА их обладателями могут стать только юридические лица и ИП.
В случае введения нового механизма он окажет положительное влияние на рынок ЦФА и повысит его инвестиционную привлекательность, что обусловлено повышением гарантий исполнения обязательств.
Законопроект сможет эффективно работать только при условии принятия поправок в закон об ипотеке, закон о регистрации недвижимости и закон о ЦФА, обеспечивающих системное единство.
Законопроект сможет эффективно работать только при условии принятия поправок в закон об ипотеке, закон о регистрации недвижимости и закон о ЦФА, обеспечивающих системное единство.
Читайте в разделе Цифровые финансовые активы
Получить консультацию
Спасибо! Ваше сообщение получено
