Покупка торгового центра в залоге: сопроводили сделку и сняли обременение
Сопроводили покупку торгового центра в залоге у банка. Реализовали схему с трансферабельным аккредитивом и поручительством, благодаря чему покупатель получил «чистый» объект и дополнительные гарантии
К нам обратился клиент, который планировал приобрести торговый центр. Объект находился в залоге у банка, что само по себе создает дополнительные юридические и финансовые риски.
Наша задача заключалась в том, чтобы провести сделку так, чтобы покупатель получил объект без обременений и с дополнительными гарантиями.
Наша задача заключалась в том, чтобы провести сделку так, чтобы покупатель получил объект без обременений и с дополнительными гарантиями.
1
Этап 1. Due Diligence
Мы провели комплексную проверку объекта (Due Diligence). В ходе проверки были выявлены некоторые риски, которые могли повлечь финансовые потери. В целях недопущения отказа от сделки мы предложили вариант их закрытия — через поручительство, которое обеспечивало покупателю компенсацию в случае признания договора недействительным или его расторжения.
В ходе проверки также было установлено, что в непосредственной близости к торговому центру расположен объект культурного наследия. Это обстоятельство накладывает определенные ограничения на использование и реконструкцию недвижимости, в частности — невозможность проведения отдельных видов строительных работ. Мы заранее предупредили клиента об этих рисках, и, будучи осведомленным, он подтвердил, что такие условия его устраивают.
2
Этап 2. Структурирование сделки
Мы разработали пошаговый план с учетом особенностей залогового имущества:
- согласование условий с банком-залогодержателем;
- определение порядка расчетов через аккредитивы;
- подготовка дополнительных гарантий для покупателя.
3
Этап 3. Подготовка документов
Помимо стандартного пакета документов, необходимых для заключения сделки купли-продажи, мы подготовили:
В договор поручительства мы также включили положение, основанное на статье 406.1 Гражданского кодекса РФ. Эта статья позволяет заранее договориться о возмещении имущественных потерь, которые могут возникнуть в определенных ситуациях, даже если ни одна из сторон не нарушала свои обязательства. Например, это могут быть убытки из-за невозможности выполнить договор, претензий от третьих лиц или требований от государственных органов.
- одобрение сделки от органов управления ООО (продавец был юридическим лицом);
- договор поручительства, который обеспечивал защиту интересов покупателя.
В договор поручительства мы также включили положение, основанное на статье 406.1 Гражданского кодекса РФ. Эта статья позволяет заранее договориться о возмещении имущественных потерь, которые могут возникнуть в определенных ситуациях, даже если ни одна из сторон не нарушала свои обязательства. Например, это могут быть убытки из-за невозможности выполнить договор, претензий от третьих лиц или требований от государственных органов.
4
Этап 4. Проведение расчетов через аккредитивы
В данной сделке идеально подошёл трансферабельный аккредитив — инструмент, позволяющий «разделить» платеж между различными получателями: банк сначала получает средства для снятия залога, а оставшаяся часть переводится продавцу. Такая схема особенно удобна при покупке залоговой недвижимости.
Аккредитив был открыт в банке в пользу продавца, и покупатель перечислил на него всю сумму сделки. Из этой суммы определенная часть направилась в банк для снятия обременения, а оставшаяся — непосредственно продавцу. Денежные средства продавцу стали доступны только после того, как покупатель получил объект свободным от залога.
5
Результат
Залог с недвижимости был снят, и покупатель получил объект полностью очищенным от обременений. Продавец в установленный срок получил всю причитающуюся сумму, а покупатель — дополнительные гарантии в виде договора поручительства, что обеспечило полную защиту его интересов. Все документы были оформлены в соответствии с законодательством, а сделка прошла без спорных ситуаций, оставив обе стороны полностью удовлетворенными результатом.
Покупка недвижимости в залоге требует точного планирования и юридической поддержки. Благодаря грамотному структурированию сделки и использованию безопасных расчетных инструментов мы добились того, что все стороны остались довольны.
Если вы планируете приобретение коммерческой недвижимости с обременениями, доверьте сопровождение сделки юристам ЦПО групп — мы знаем, как оформить сделку так, чтобы получить недвижимость без скрытых проблем.
Если вы планируете приобретение коммерческой недвижимости с обременениями, доверьте сопровождение сделки юристам ЦПО групп — мы знаем, как оформить сделку так, чтобы получить недвижимость без скрытых проблем.
Науменко Лариса Сергеевна
Директор московского офиса ЦПО групп
+7 (495) 150-50-45 (доб. 322)
+7 906 739-99-11
E-mail: cpo15@pravorf.ru
+7 (495) 150-50-45 (доб. 322)
+7 906 739-99-11
E-mail: cpo15@pravorf.ru
Читайте в разделе Наша практика
-
Корпоративное право и споры20.08.2025 -
Наша практика13.08.2025
Получить консультацию
Спасибо! Ваше сообщение получено
