Оборудование на объекте недвижимости: налоговые риски и защита бизнеса
Разберем, есть ли риск доначисления налога на имущество, если объект недвижимости имеет невысокую балансовую стоимость, но на нем установлено дорогостоящее оборудование
Многие крупные компании владеют большим количеством коммерческой недвижимости — складскими комплексами, промышленными площадками, технопарками, административными корпусами. Довольно часто старые или простые сооружения (например, фундамент, каркас, несущие конструкции) имеют невысокую балансовую стоимость. Но на них установлено дорогостоящее технологическое оборудование (например, реакторы, крупные установки, машины).
В этой ситуации остро встает вопрос: как правильно рассчитать сумму налога на имущество?
В этой ситуации остро встает вопрос: как правильно рассчитать сумму налога на имущество?
1
Основные подходы к расчету налога на имущество
Возможны два варианта расчета налога на имущество компаний:
1) Расчет налога исходя из кадастровой стоимости
Государство определяет кадастровую стоимость объекта (это оценка, приближённая к рыночной цене недвижимости).
Субъект РФ определяет специальные перечни объектов, по которым налог на имущество рассчитывается по кадастровой стоимости. В Москве такой перечень установлен Постановлением Правительства Москвы № 700-ПП от 28.11.2014 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость».
Если объект включён в такой перечень, организация уплачивает налог, исходя из кадастровой стоимости, по ставке, установленной законом субъекта (в 2025 г. в Москве — объекты коммерческой недвижимости, включённые в перечень, уже превысили 41 000 объектов)
Этот способ даёт прогнозируемость (так как не зависит от бухгалтерского учета и движений активов) и зачастую оказывается выгоднее второго варианта расчета налога.
1) Расчет налога исходя из кадастровой стоимости
Государство определяет кадастровую стоимость объекта (это оценка, приближённая к рыночной цене недвижимости).
Субъект РФ определяет специальные перечни объектов, по которым налог на имущество рассчитывается по кадастровой стоимости. В Москве такой перечень установлен Постановлением Правительства Москвы № 700-ПП от 28.11.2014 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость».
Если объект включён в такой перечень, организация уплачивает налог, исходя из кадастровой стоимости, по ставке, установленной законом субъекта (в 2025 г. в Москве — объекты коммерческой недвижимости, включённые в перечень, уже превысили 41 000 объектов)
Этот способ даёт прогнозируемость (так как не зависит от бухгалтерского учета и движений активов) и зачастую оказывается выгоднее второго варианта расчета налога.
2) Расчет налога по среднегодовой (остаточной) стоимости
Если объект не включён в кадастровый перечень, налог на имущество считают по данным бухгалтерского учёта — от среднегодовой остаточной стоимости основных средств, принятых на баланс.
То есть налог считается с полной балансовой стоимости, включая вложения в модернизацию, реконструкцию и т. п.
Здесь появляется главное поле для споров — учитывать ли дорогостоящее оборудование как часть недвижимости (учитываемое в среднегодовой базе) или нет. Ведь в этом случае стоимость оборудования, установленного на объектах недвижимости, может кратно повышать сумму налога на имущество.
Если объект не включён в кадастровый перечень, налог на имущество считают по данным бухгалтерского учёта — от среднегодовой остаточной стоимости основных средств, принятых на баланс.
То есть налог считается с полной балансовой стоимости, включая вложения в модернизацию, реконструкцию и т. п.
Здесь появляется главное поле для споров — учитывать ли дорогостоящее оборудование как часть недвижимости (учитываемое в среднегодовой базе) или нет. Ведь в этом случае стоимость оборудования, установленного на объектах недвижимости, может кратно повышать сумму налога на имущество.
2
Позиция налоговых органов
Объектом обложения налогом на имущество организаций является только недвижимое имущество. К нему относится все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения, помещения, единые недвижимые комплексы).
Совокупность объединенных одним назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически (линии электропередачи, трубопроводы и т.п.), представляет собой единый недвижимый комплекс. В таком случае налоговой базой считается не просто само сооружение, а весь комплекс, включая оборудование.
Данная позиция ФНС отражена в письмах от 29.01.2024 № БС-4-21/827@, от 18.06.2024 № БС-4-21/6770@, где представлены обзоры судебной практики по данному вопросу.
Совокупность объединенных одним назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически (линии электропередачи, трубопроводы и т.п.), представляет собой единый недвижимый комплекс. В таком случае налоговой базой считается не просто само сооружение, а весь комплекс, включая оборудование.
Данная позиция ФНС отражена в письмах от 29.01.2024 № БС-4-21/827@, от 18.06.2024 № БС-4-21/6770@, где представлены обзоры судебной практики по данному вопросу.
В этих обзорах суды установили, что здания, сооружения и оборудование (электроагрегаты, распределительные устройства, силовые установки и др.) объединены общим технологическим процессом и производственным назначением. Такое оборудование фактически является неотъемлемой частью сложной вещи и не может функционировать обособленно.
ФНС России сделала вывод, что искусственное разделение такого имущественного комплекса на «движимое» и «недвижимое» имущество (то есть отражение в бухучете оборудования как движимого имущества) приводит к искажению налоговой базы и является неправомерным.
3
Дело «Аркаим»: ключевая позиция Верховного суда РФ
Одним из наиболее резонансных дел стало дело компании «Аркаим», в рамках которого спор о налоговом статусе деревообрабатывающего оборудования и трансформаторных подстанций дошёл до Верховного Суда РФ (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2024 N 303-ЭС24-8693 по делу N А73-513/2023).
Налоговая инспекция доначислила деревообрабатывающему предприятию «Аркаим» налог на имущество, пени и штраф, посчитав, что часть оборудования (деревообрабатывающие линии, трансформаторные подстанции и др.) является недвижимостью, поскольку оно входит в состав единого производственно-технологического комплекса.
Налогоплательщик утверждал, что это движимое имущество, учтённое по отдельным инвентарным номерам как машины и оборудование по ОКОФ, не зарегистрированное как недвижимость. Оборудование установлено на фундаментах, но может быть демонтировано без ущерба.
Суд первой инстанции встал на сторону налогоплательщика, апелляция и кассация — на сторону налоговой. Но вскоре Верховный Суд РФ отменил их решения и восстановил решение первой инстанции.
Налоговая инспекция доначислила деревообрабатывающему предприятию «Аркаим» налог на имущество, пени и штраф, посчитав, что часть оборудования (деревообрабатывающие линии, трансформаторные подстанции и др.) является недвижимостью, поскольку оно входит в состав единого производственно-технологического комплекса.
Налогоплательщик утверждал, что это движимое имущество, учтённое по отдельным инвентарным номерам как машины и оборудование по ОКОФ, не зарегистрированное как недвижимость. Оборудование установлено на фундаментах, но может быть демонтировано без ущерба.
Суд первой инстанции встал на сторону налогоплательщика, апелляция и кассация — на сторону налоговой. Но вскоре Верховный Суд РФ отменил их решения и восстановил решение первой инстанции.
ВС РФ сделал несколько ключевых выводов:
1) Цели гражданского и налогового права различны.
2) Бухгалтерский учёт имеет решающее значение.
3) Единый технологический процесс ≠ недвижимость.
То, что оборудование и здание функционируют вместе, не делает оборудование частью недвижимости. Факт «единого технологического назначения» не создаёт основания для включения оборудования в налоговую базу.
4)Обязанность доказывания лежит на налоговом органе.
Налоговая должна доказать, что объект имеет признаки недвижимости. Простое указание на функциональную связь или фундамент — недостаточно.
1) Цели гражданского и налогового права различны.
2) Бухгалтерский учёт имеет решающее значение.
- оборудование и машины — это отдельная категория основных средств, отличная от зданий и сооружений;
- если объект учтён как оборудование по ОКОФ, он не является недвижимостью.
3) Единый технологический процесс ≠ недвижимость.
То, что оборудование и здание функционируют вместе, не делает оборудование частью недвижимости. Факт «единого технологического назначения» не создаёт основания для включения оборудования в налоговую базу.
4)Обязанность доказывания лежит на налоговом органе.
Налоговая должна доказать, что объект имеет признаки недвижимости. Простое указание на функциональную связь или фундамент — недостаточно.
4
Наши рекомендации для бизнеса
Чтобы избежать доначисления налогов на имущество организаций:
1. Проведите инвентаризацию имущества.
Разделите объекты на недвижимые (здания, сооружения, помещения) и движимые (оборудование, линии, установки). Убедитесь, что в бухгалтерском учёте оборудование отражено на соответствующих балансовых счетах.
2. Проверьте правильность постановки на учёт.
Недвижимость должна быть зарегистрирована в ЕГРН. Оборудование, не подлежащее регистрации, не должно числиться как недвижимое имущество.
3. Подготовьте техническое заключение.
Закажите у инженера или специализированной организации техническое заключение, подтверждающее возможность демонтажа оборудования без ущерба его назначению и конструкции здания.
4. Отразите в техническом плане статус оборудования.
В техническом плане должно быть отражено, что оборудование не входит в состав объекта недвижимости и является самостоятельным, отделимым имуществом.
1. Проведите инвентаризацию имущества.
Разделите объекты на недвижимые (здания, сооружения, помещения) и движимые (оборудование, линии, установки). Убедитесь, что в бухгалтерском учёте оборудование отражено на соответствующих балансовых счетах.
2. Проверьте правильность постановки на учёт.
Недвижимость должна быть зарегистрирована в ЕГРН. Оборудование, не подлежащее регистрации, не должно числиться как недвижимое имущество.
3. Подготовьте техническое заключение.
Закажите у инженера или специализированной организации техническое заключение, подтверждающее возможность демонтажа оборудования без ущерба его назначению и конструкции здания.
4. Отразите в техническом плане статус оборудования.
В техническом плане должно быть отражено, что оборудование не входит в состав объекта недвижимости и является самостоятельным, отделимым имуществом.
Не стоит ждать, пока налоговая инспекция доначислит налог. Практика показывает, что большинство споров по налогу на имущество можно предотвратить на этапе внутреннего аудита.
Специалисты ЦПО групп помогут заранее проверить корректность учёта объектов недвижимости и оборудования, подготовить технические и правовые заключения и минимизировать риски доначислений.
Также наши юристы имеют значительный опыт защиты бизнеса в налоговых спорах и готовы помочь на этапе досудебного обжалования или судебного разбирательства.
Специалисты ЦПО групп помогут заранее проверить корректность учёта объектов недвижимости и оборудования, подготовить технические и правовые заключения и минимизировать риски доначислений.
Также наши юристы имеют значительный опыт защиты бизнеса в налоговых спорах и готовы помочь на этапе досудебного обжалования или судебного разбирательства.
Науменко Лариса Сергеевна
Директор московского офиса ЦПО групп
+7 (495) 150-50-45 (доб. 322)
+7 906 739-99-11
E-mail: cpo15@pravorf.ru
+7 (495) 150-50-45 (доб. 322)
+7 906 739-99-11
E-mail: cpo15@pravorf.ru
Читайте в разделе Налоговое право и споры
-
Налоговое право и споры02.12.2025 -
Налоговое право и споры26.09.2025
Получить консультацию
Спасибо! Ваше сообщение получено
