Арендные отношения в условиях пандемии

Последствия введения режима повышенной готовности и связанных с ним запретов и ограничений коснулись большинства предпринимателей. Как арендаторам и арендодателям минимизировать потери, связанные с ведением запретов и ограничений

Внимание, добавлена новая информация по состоянию на 25.05.2020 (часть арендодателей торговых помещений имеют право получить отсрочку по уплате отдельных налогов и авансовых платежей).

В связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции на территории города Москвы и других субъектов Российской Федерации введены режим повышенной готовности и связанные с ним запреты и ограничения.

Последствия таких запретов и ограничений коснулись большинства предпринимателей.

Одни объекты коммерческой недвижимости были закрыты, в других отдельные категории предпринимателей не имеют права осуществлять деятельность, в отношении которой введен запрет. 

Кроме того, даже в объектах коммерческой недвижимости, продолжающих работать, поток клиентов упал или прекратился, т.к. физические лица обязаны не покидать места проживания, возможность выхода из дома существенно ограничена, за нарушение режима установлены штрафы.
Перед субъектами бизнеса встал вопрос: как минимизировать потери, связанные с прекращением поступления выручки и необходимостью продолжать оплачивать аренду.
Не смотря на то, что в соответствии с п. 18.1 Указа Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» распространение коронавирусной инфекции является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности, который является обстоятельством непреодолимой силы, невозможность выполнять обязательства по оплате аренды напрямую не связана с закрытием заведений в соответствии с указом Мэра Москвы.

Возможны иные источники формирования денежных средств у предприятия, кроме выручки от реализации (кредит, займ от учредителя), и отсутствие у арендатора необходимых денежных средств, исходя из действующей судебной практики (п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7), не является форс-мажорным обстоятельством.
Вместе с тем существует действенный механизм снижения расходов по оплате арендных платежей
В соответствии с п.1 ст. 451 ГК РФ предусматривает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если до недавнего времени возможность применения данной нормы права была существенно ограничена, то сейчас настало время, когда она как никогда актуальна.

Никто из субъектов арендных отношений не знал и не мог предвидеть наступление пандемии и последующих за ней запретительных мер. Обстоятельства существенно изменились – фактически арендаторы лишены возможности осуществлять коммерческую деятельность в занимаемых помещениях, что в силу п. 1 ст. 451 ГК РФ является основанием для изменения условий договора аренды.

Отметим, что данной нормой права могут воспользоваться все субъекты предпринимательской деятельности, в том числе деятельность которых не относится к наиболее пострадавшим отраслям экономики.

01.04.2020 принят Федеральный закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», ст. 19 ФЗ РФ № 98-ФЗ которого призвана разрешить вопросы изменения условий договоров аренды.

Введенные нормы права действуют в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Принятый Федеральный закон содержит обязанность арендодателя предоставить отсрочку уплаты арендной платы и право арендатора потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества.

06.04.2020 вступили в силу установленные Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.

Сразу отметим, что требования разработаны для отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Напомним, что перечень таких отраслей был утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 434. Перечень расширен Постановлением Правительства РФ от 10 апреля 2020 г. №479 и в настоящее время в него входят: авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки, культура, организация досуга и развлечений, физкультурно – оздоровительная деятельность и спорт, туризм, гостиничный бизнес, общественное питание, дополнительное образование, организация конференций и выставок, бытовые услуги, стоматологическая практика.

С видами экономической деятельности, которые относятся к наиболее пострадавшим отраслям экономики, можно ознакомиться по ссылкам:
http://publication.pravo.gov.r...
http://publication.pravo.gov.r....

Арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества рекомендовано предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с коронавирусной инфекцией.

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

На всю ли сумму аренды предоставляется отсрочка?

Если в арендную плату включены платежи за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходы на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется.
Период отсрочки.
С даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.
— задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г.
— задолженность погашается поэтапно: не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает 50% ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.
Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами
Меры ответственности, даже если такие меры предусмотрены договором аренды, в связи с отсрочкой не применяются.
При этом Правительство РФ сразу пресекло установление арендодателем дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки.
Могут ли быть изменены условия отсрочки
Если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных требованиями Правительства РФ, стороны договора аренды могут установить иные условия отсрочки.

Появились новые возможности для арендаторов федерального имущества: отсрочка арендных платежей и освобождение некоторых категорий предпринимателей от уплаты аренды

11 апреля 2020 года на сайте Правительства РФ опубликовано Распоряжение от 10 апреля 2020 года №968-р, которым предусматриваются дополнительные меры поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Ознакомиться с текстом документа можно по ссылке: http://government.ru/docs/39482/

Согласно Распоряжению, Правительство РФ поручило Федеральному агентству по управлению государственным имуществом:

Обеспечить заключение с арендаторами - представителями МСП, включенными в соответствующий реестр, дополнительных соглашений об отсрочке арендных платежей в отношении объектов федерального имущества, составляющего казну РФ, за апрель, май и июнь текущего года. Отсрочка будет предоставляться на предложенный предпринимателем срок, но не позднее 31 декабря 2021 года. Отсрочка распространяется, в том числе, на арендные платежи за земельные участки. Дополнительное соглашение должно быть заключено в семидневный срок с момента обращения арендатора.

Обеспечить заключение с арендаторами - представителями МСП, включенными в соответствующий реестр, из наиболее пострадавших от кризиса отраслей экономики, заключение дополнительных соглашений об освобождении от уплаты арендных платежей по договорам аренды федерального имущества, составляющего казну РФ, за апрель, май и июнь текущего года. Указанные правила распространяются, в том числе, на арендные платежи за земельные участки.

Предпринимателя освободят от внесения арендного платежа при условии, что договором аренды предусмотрена передача в аренду федерального имущества в целях его использования для определенного договором вида деятельности. На заключение таких дополнительных соглашений также отводится семь дней с момента обращения арендатора в Росимущество. Для того чтобы воспользоваться льготой, арендатор должен будет подтвердить целевое использование имущества.

О выполнении вышеуказанных поручений Росимущество будет ежеквартально отчитываться Правительству РФ.

Арендодатели также пострадали в результате введения режима повышенной готовности. Для них также предусмотрены меры поддержки.

Руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления рекомендовано предоставить тем предпринимателям, кто предоставил отсрочку уплаты арендной платы, меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка тем предпринимателям, кто предоставил отсрочку уплаты арендной платы.

18 мая 2020 года вступило в силу Постановление Правительства РФ №699 от 16.05.2020. Оно предоставляет арендодателям – собственникам торговых объектов, основной вид деятельности которых соответствует коду ОКВЭД 68.2 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом», и которые предоставили своим арендаторам отсрочку по аренде, право получить на срок до 1 года отсрочку по уплате:
— налога на имущество организаций,
— земельного налога,
— авансовых платежей по налогу на имущество организаций и земельного налога,
— налога на имущество физических лиц, срок уплаты которых наступил в период с 01 января 2020 года по 31 декабря 2020 года.
Подробнее с условиями меры поддержки можно ознакомиться здесь: https://pravorf.ru/blog/novaya...

Меры поддержки арендодателей в Москве
(Постановление Правительства Москвы от 24.03.2020 N 212-ПП «О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности»).
Для кого:
организациям - собственникам зданий и помещений, используемых для размещения торговых объектов, в том числе торговых центров (комплексов), объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Условия предоставления:
снизили за период с 1 числа месяца приостановления их деятельности в соответствии с указом Мэра Москвы до последнего календарного дня месяца, в котором завершилось приостановление деятельности, но не ранее 1 июля 2020 г. арендаторам помещений (площадей) арендных платежей (арендной ставки).
Размер снижения арендной плата арендаторам:
не менее чем на двукратный размер суммы налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за соответствующий период и не менее чем на 50 %
изначально действовавшей арендной ставки.
Объем мер поддержки:
в объеме суммы налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за соответствующий период.

Таким образом, принятые нормы решают часть возникающих вопросов. Вместе с тем они же порождают новые вопросы:
— на какой период должна быть предоставлена отсрочка (для сфер бизнеса, которые не были отнесены к наиболее пострадавшим отраслям экономики),
— обязан ли арендодатель уменьшить арендную плату и на сколько уменьшать арендую плату,
— как арендодателям возместить убытки в связи с отсрочкой и снижением арендной платы,
— что делать, если арендодатель уклоняется от заключения дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки или отказывается от снижения аренды.

Данные вопросы найдут решение по мере формирования судебной практики, а до этого предприниматели должны научиться договариваться.

Юристы нашей компании уже помогли своим клиентам добиться снижения арендной платы и получить отсрочку платежей. Если Вам не удается самостоятельно договориться об изменении условий договора аренды, ЦПО групп может помочь усилить Вашу позицию, предоставив правовое заключение, аргументированное заявление, а также участвуя в переговорах на Вашей стороне.

Вы также можете воспользоваться услугами наших медиаторов и успешно решить спор об изменении условий договора аренды.

Товар добавлен в корзину
Оформить заказ

Смотрите также
от {{product.formated_min_price}}