Участие в долевом строительстве по новым правилам

С момента вступления в силу в декабре 2004 года Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (далее - ФЗ № 214) у застройщиков появился эффективный механизм привлечения средств, а у граждан возможность приобрести жилье по сниженным ценам.

Несмотря на видимые преимущества ДДУ для всех участников процесса, выявились и существенные недостатки. Основная проблема долевого строительства – обманутые дольщики. ФЗ № 214 не мог защитить покупателей жилья на 100%. Из-за недобросовестного поведения застройщиков граждане теряли деньги и оставались без оплаченных квартир.

С целью защиты прав дольщиков на протяжении последних лет законодательство о ДДУ подвергалось существенным изменениям. С июля 2018 года законодатель ввел в закон две новые схемы для взаимодействия застройщика с дольщиком: банковское сопровождение и использование счетов эскроу.

В конце 2018 года в действующее законодательство вновь были внесены поправки.

Законодатель закрепил обязательное условие о привлечении средств для долевого строительства на объекты, которые не введены в эксплуатацию, только через эскроу-счета. Требование распространяется на все договоры, подписанные до 01.07.2019, но представленные на государственную регистрацию после указанной даты. Требование не распространяется на новостройки, соответствующие определенным критериям по степени готовности объекта и количеству заключенных ДДУ. Критерии, методику для определения соответствия, перечень необходимых документов должно установить Правительство РФ.

Счета эскроу, на которых размещаются средства в счет уплаты цены ДДУ, должны быть открыты в уполномоченном банке, предоставившем целевой кредит. Если застройщик получил кредит в другом банке, он должен открыть новый эскроу счет в этом банке.

В действующей редакции закона определен статус публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее-Фонд), которая создана в целях финансирования и достраивания «проблемных» объектов.

ФЗ № 478 закрепил порядок действий в случае, когда застройщик не достраивает объект. По новым правилам Фонд сможет создавать некоммерческие организации для финансирования окончания строительства объектов, для которых привлекались средства участников долевого строительства. Дочерней организации перейдут права на землю, инфраструктуру, имущество застройщика.

Еще в прежней редакции закона было установлено, что застройщиком может быть компания, которая имеет трехлетний и более опыт участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 квадратных метров в совокупности. В новой редакции закона требования к площади построенного жилья снижены до 5 000 квадратных метров.

Согласно поправкам, в отношении каждого объекта недвижимости застройщик должен отдельно учитывать затраты на строительство и средства дольщиков. Обязанность не распространяется на застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018 года.

Солидарная ответственность бенефициаров застройщика заменена на субсидиарную. Теперь для взыскания убытков дольщикам сначала нужно будет обратиться к застройщику и только потом к лицу, которое может определять его действия.

Установлено, что после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома до осуществления кадастрового учета застройщик имеет право заключать новые ДДУ. При этом застройщик не должен размещать средства покупателей жилья на эскроу-счетах, и уплачивать взносы в компенсационный фонд. Однако поправки не касаются застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018 года.

По новым правилам целевой заем застройщику может предоставить любой его участник, а не только его основное общество, как было указано в прежней редакции закона.

В новой редакции ФЗ № 214 закреплено, что плановые проверки в отношении застройщика больше не проводятся. Однако законодатель расширил перечень оснований для внеплановых проверок, при этом контролеры не будут предварительно уведомлять застройщика о внеплановой проверке.

Поправками введен запрет для застройщика на одновременное привлечение средств участников долевого строительства для возведения нескольких домов (по нескольким градостроительным планам или утвержденным проектам планировки территории).

По новым правилам, о требовании кредитора досрочно исполнить кредитный договор (договор займа) и об обращении взыскания на предметы залога застройщик должен уведомить банк, в котором открыт счет, а также должен разместить в пятидневный срок соответствующие сведения в Единой информационной системе жилищного строительства.

Теперь с расчетного счета застройщика могут списываться средства на оплату коммунальных услуг, содержание машино-мест и помещений дома, для строительства которого привлекались средства участников долевого строительства. Расходовать таким образом средства можно после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, если право собственности на помещения не зарегистрировано.

Для того чтобы банк прекратил контроль операций по расчетному счету на предмет их соответствия ФЗ № 214, застройщик должен предоставить в банк документацию, подтверждающую регистрацию права собственности в отношении объекта долевого строительства, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Поправки не относятся к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018 года.

Закреплено право застройщика на расторжение договора банковского счета с уполномоченным банком. В этом случае застройщик должен перевести денежные средства на новые банковские счета. Сведения об открытии или о закрытии застройщиком расчетного счета должны быть размещены в единой информационной системе жилищного строительства.

Уточнен запрет на снятие наличных средств с расчетного счета застройщика и зачисления средств на него. Застройщик может размещать временно свободные денежные средства на депозите на счете в уполномоченном банке. Однако для этой процедуры введено условие: деньги и проценты, начисленные по депозиту, должны быть возвращены на расчетный счет застройщика, с которого эти средства размещались. Также застройщик может зачислять или снимать средства на оплату труда.

Вторым законопроектом предлагается досрочно прекратить договоры страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по передаче жилья по заключенным ДДУ, либо договоры поручительства банка, гарантирующие передачу недвижимости.

После прекращения договора страхования банк получит часть страховой премии с учетом времени действия страхования. Другая часть премии перейдет Фонду. Те же правила будут применяться к договорам поручительства. Если закон примут, со дня прекращения договора страхования или договора поручительства ответственность перед покупателями жилья будет нести Фонд.