Суд защитил право установки ЛЭП на частной земле

Анна Коняева – управляющий партнер ООО «ЦПО групп» выступила экспертом и дала свои комментарии для издания «Деловой Петербург».

Анна Коняева рассказала, что в последние годы увеличилось количество судебных споров между владельцами земли и сетевыми компаниями. Основные причины: нарушение прав собственников при установке энергообъектов, изменение назначения участков и игнорирование претензий владельцев.

Анна Коняева привела примеры из судебной практики и дала рекомендации по решению спорных вопросов. На сегодняшний день, самым эффективным способом защитить свои права остаётся тщательная проверка (due diligence) перед сделками с землей.

Публикуем полный комментарий, предоставленный изданию «Деловой Петербург»:

В последние годы наблюдается заметный рост количества судебных споров между собственниками земельных участков и сетевыми компаниями. Предпосылками являются:

• нарушение прав собственников участков и размещение сетевых объектов без надлежащего оформления;

• часто претензии в адрес сетевых компаний остаются без рассмотрения или возмещения;

• изменение назначения участков или невозможность их использования из-за размещенных сетевых объектов;

• неосведомленность собственников, если размещение сетей являлось правомерным;

• недобросовестное поведение продавцов участков ввиду непредоставления информации о расположении сетей на участке либо наоборот, отсутствие должной осмотрительности приобретателей участков (отказ от проверки участка перед приобретением).

Стоит отметить, что основные подходы судебной практики по таким делам сформированы, Верховным судом РФ даны разъяснения, которые учитываются при рассмотрении дел. В подавляющем числе дел суды становятся именно на сторону сетевых организаций, особенно, когда через сети снабжаются энергией сторонние лица.

Подход судов выдвигает достаточно жесткие требования к должной степени осмотрительности при совершении сделок. Собственник земельного участка должен представить неоспоримые доказательства, что он не знал и не мог знать о размещении на его участке сетей. Помимо этого, суды также обращают особое внимание на соблюдение баланса частных и публичных интересов (возможность нарушения прав третьих лиц действиями по демонтажу или переносу сетей). В случае отсутствия технической возможности демонтажа опоры или переноса за пределы границ земельного участка без обременений и ущемлений прав третьих лиц, требования собственника остаются без удовлетворения.

Даже если некоторым собственникам удается добиться положительного решения в первой инстанции, в апелляционной инстанции зачастую происходит переоценка доказательств и в требованиях отказывают (например, решением Сосновоборского городского суда Ленинградской области от 27.09.2021 по делу № 2-120/2021 требования собственника земельного участка удовлетворены, но решение отменено Апелляционным определением Ленинградского областного суда от 11.05.2022 и кассационная инстанция поддержала выводы апелляции – Определение 3 КСОЮ от 19.09.2022 № 88-15202/2022).

Вместе с тем, при грубом нарушении прав собственника сетевой организацией – суды встают на сторону собственников. Например, в ситуациях, когда собственник земельного участка не менялся, а сетевая организация разместила объекты сетевой инфраструктуры на участке без его согласия (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.11.2021 по делу № А56-136518/2019).
На сегодняшний день можно констатировать, что проверка на юридическую чистоту перед сделкой (Due diligence) в полной мере отвечает защите прав лиц, которые планируют приобрести земельный участок.

Некоторые приобретатели стараются избежать лишних трат и не привлекать специалистов, полагаясь на собственные силы, в надежде быстрее завершить сделку и избежать дополнительных расходов.

Зачастую это приводит к печальным результатам: в виде затраченных средств и времени на работу по оспариванию действий сетевых организаций, заключенных сделок в суде.

Качественное проведение Due diligence видится самым действенным защитным механизмом превентивного характера.
Со статьей можно ознакомиться на сайте издания «Деловой Петербург»