Права арендатора, не отнесённого к пострадавшей отрасли экономики на уменьшение арендных платежей
Арендатор, не отнесённый к пострадавшей отрасли, при отсутствии согласия арендодателя, вправе требовать уменьшения арендной платы через суд
Урегулированию отношений между арендатором и арендодателем недвижимого имущества, в том числе находящегося в частной собственности, в связи распространением новой коронавирусной инфекции, посвящена ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).
Согласно данной статье в отношении договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации предусмотрены следующие варианты урегулирования отношений между арендатором и арендодателем:
1) В течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ).
Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» утверждены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.
Согласно п. 1 данных требований они применяются по договорам аренды недвижимого имущества, арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Таким образом, для арендодателя заключение дополнительного соглашения, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы будет являться обязательным только при условии, что арендатор осуществляет деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
2) Стороны таких договоров могут по соглашению в любое время в течение 2020 года изменять размер арендной платы (ч. 2 ст. 19 Закона № 98-ФЗ).
В данном случае, изменение размера арендной платы возможно только если на это согласится и арендатор, и арендодатель. В отношении аренды недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, данное положение не несёт ничего нового, т.к. в стороны договора аренды и без этого в любой момент могли по соглашению сторон изменить размер арендной платы.
3) Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использовать имущество из-за решения региональных властей о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ).
Правом потребовать уменьшения размера арендной платы может воспользоваться любой арендатор. В случае отказа арендодателя от уменьшения арендной платы, арендатор может попробовать обратиться в суд с требованием об уменьшении арендной платы за период, когда арендатор не имел возможности использовать имущество.
Так, согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения.
Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны.
Согласно Обзору по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 утверждённому Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (вопрос № 5), арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.
Таким образом, по нашему мнению, любой арендатор, который в связи с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации не мог использовать арендуемое имущество вправе потребовать у арендодателя уменьшения арендной платы за период с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества, в том числе и в судебном порядке.
В то же время, судебная практика по подобной категории дел в настоящий момент не сформирована, в связи с чем предсказать перспективы подобного судебного спора затруднительно.
4) Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок (ч. 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ).
В то же время, данной возможностью может воспользоваться арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Перечень наиболее пострадавших отраслей утверждён Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».
Если основной вид деятельности арендатора не входит в перечень отраслей в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, то арендодатель, не обязан предоставлять отсрочку или уменьшать арендные платежи по требованию арендатора. Предоставление арендных каникул, отсрочки или уменьшение арендных платежей возможны только по соглашению обеих сторон.
В то же время, в случае, если в связи с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, арендатор не имел возможности использовать арендуемое имущество, а арендодатель отказался уменьшать арендную плату, арендатор может обратиться в суд с требованием об уменьшении арендной платы за период, когда арендатор не имел возможности использовать имущество. При этом необходимо учитывать, судебная практика по подобной категории дел в настоящий момент не сформирована.
Согласно данной статье в отношении договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации предусмотрены следующие варианты урегулирования отношений между арендатором и арендодателем:
1) В течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ).
Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» утверждены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.
Согласно п. 1 данных требований они применяются по договорам аренды недвижимого имущества, арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Таким образом, для арендодателя заключение дополнительного соглашения, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы будет являться обязательным только при условии, что арендатор осуществляет деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
2) Стороны таких договоров могут по соглашению в любое время в течение 2020 года изменять размер арендной платы (ч. 2 ст. 19 Закона № 98-ФЗ).
В данном случае, изменение размера арендной платы возможно только если на это согласится и арендатор, и арендодатель. В отношении аренды недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, данное положение не несёт ничего нового, т.к. в стороны договора аренды и без этого в любой момент могли по соглашению сторон изменить размер арендной платы.
3) Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использовать имущество из-за решения региональных властей о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ).
Правом потребовать уменьшения размера арендной платы может воспользоваться любой арендатор. В случае отказа арендодателя от уменьшения арендной платы, арендатор может попробовать обратиться в суд с требованием об уменьшении арендной платы за период, когда арендатор не имел возможности использовать имущество.
Так, согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения.
Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны.
Согласно Обзору по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 утверждённому Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (вопрос № 5), арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.
Таким образом, по нашему мнению, любой арендатор, который в связи с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации не мог использовать арендуемое имущество вправе потребовать у арендодателя уменьшения арендной платы за период с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества, в том числе и в судебном порядке.
В то же время, судебная практика по подобной категории дел в настоящий момент не сформирована, в связи с чем предсказать перспективы подобного судебного спора затруднительно.
4) Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок (ч. 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ).
В то же время, данной возможностью может воспользоваться арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Перечень наиболее пострадавших отраслей утверждён Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».
Если основной вид деятельности арендатора не входит в перечень отраслей в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, то арендодатель, не обязан предоставлять отсрочку или уменьшать арендные платежи по требованию арендатора. Предоставление арендных каникул, отсрочки или уменьшение арендных платежей возможны только по соглашению обеих сторон.
В то же время, в случае, если в связи с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, арендатор не имел возможности использовать арендуемое имущество, а арендодатель отказался уменьшать арендную плату, арендатор может обратиться в суд с требованием об уменьшении арендной платы за период, когда арендатор не имел возможности использовать имущество. При этом необходимо учитывать, судебная практика по подобной категории дел в настоящий момент не сформирована.
