НАША ПРАКТИКА. Информировали Покупателя о рисках инвестирования, что позволило принять взвешенное решение

Стоимость объекта недвижимости составляла более 50 млн. руб. В результате проверки установлено: самовольная перепланировка, судебные споры о приведении помещения в первоначальное состояние, 3 залога в пользу банка
Прокопенко Максим Михайлович
19.04.2019
Стоимость объекта недвижимости составляла более 50 млн. руб. В результате проверки документов (анализа чистоты сделки) установлено, что имеется самовольная перепланировка, судебные споры о приведении помещения в первоначальное состояние, в отношении помещения зарегистрированы 3 залога в пользу банка.

Клиент (Покупатель недвижимости) обратился в ЦПО за сопровождением сделки пo приобретению коммерческой недвижимости в многоквартирном жилом доме Санкт-Петербурга и предварительно заказал услугу правовой проверки объекта (чистота сделки). Клиент планировал получать доход от сдачи помещения в аренду от арендатора (крупная торговая сеть). Договор аренды уже был оформлен продавцом и все преподносилось нашему клиенту как покупка готового бизнеса, выгодные инвестиции. Стоимость сделки предполагалась ориентировочно (50 млн руб.). Продавец настаивал на срочном подписании авансового соглашения на 1 млн. руб.

Юристам Центра правового обслуживания удалось убедить клиента выждать 3 рабочих дня до подписания авансового соглашения и предварительно нам направить это авансовое соглашение на изучение.
В течение трех рабочих дней нам удалось установить следующее:
- имеется 2 судебных определения о запрете проведения перепланировки, вместе с тем в помещении фактически произведена самовольная перепланировка, представленные документы не подтверждают возможности согласовать перепланировку в установленном законом порядке;
- имеется предписание Администрации Невского района Санкт-Петербурга о приведении помещения в первоначальное состояние, которое не исполнено;
- имеется 2 судебных спора о приведении помещения в первоначальное состояние, при этом, подписанные сторонами мировые соглашения противоречат законодательству, в связи с чем не могут быть утверждены судом, а кроме того, они не решают вопрос согласования перепланировки;
- также особо заслуживает внимания то обстоятельство, что решение об одобрении заключения мирового соглашения от управляющей организации имеет признаки фальсификации (подписано лицами, не входящими в число членов Правления);
- в отношении помещения зарегистрированы обременения: 3 залога в пользу банка, долгосрочная аренда на 10 лет;
- отсутствует договор теплоснабжения, заключенный с ресурсоснабжающей организацией, вместо него заключен договор обслуживания с управляющей организацией, который подлежит прекращению при переходе права собственности на помещение;
- условия договора аренды являются кабальными для арендодателя, а кроме того, позволяют арендатору в одностороннем порядке расторгнуть договор и получить компенсацию 8,1 млн., а также взыскать значительную сумму неустойки;
- выявлено, что продавец неоднократно судился с контрагентами по вопросам взыскания задатка при не заключении основного договора;
- помещение используется для юр. адреса компанией, фактически его не занимающей.
Пo результатам проведенного анализа документов ЦПО сделаны следующие рекомендации:

1) Получить от Продавца документы о законности проведенных в помещении изменений, включая предоставление согласованного акта приемочной комиссии (который должен быть направлен в орган регистрации прав), с целью исключения рисков привлечения нового собственника к ответственности и требования об узаконивании произведенных изменений в помещении.
2) До заключения сделки провести консультации с экспертами в области строительства на предмет отсутствия признаков реконструкции. 
3) До заключения сделки снять обременение в виде ипотеки, а также обеспечительные меры по определению суда. 
4) До заключения сделки провести встречу с арендатором, рассмотреть возможность внесения изменений в договор аренды с целью установления дополнительных гарантий Арендодателю, внесения изменений в порядок расчета размера арендной платы, условий расторжения договора и пр.
5) Заключить сделку только при условии прекращения судебных дел, прохождения всех инстанций. Предварительно обратиться в ТСЖ с целью подтверждения информации об условиях мирового соглашения, соблюдении порядка утверждения такого мирового соглашения.
6) Потребовать от продавца подать в ФНС сведения о недостоверности юридического адреса лица, зарегистрированного по месту нахождения помещения.
7) Получить актуальный технический план (паспорт) нежилого помещения, учитывая, что план помещения в предоставленных документах изменен. При этом возможно уменьшение/увеличение площади помещения, что потребует также внесения изменений в ЕГРН.

Благодаря юристам ЦПО, до момента заключения сделки покупатель был осведомлён обо всех подводных камнях, имеющихся рисках и возможных материальных потерях, связанных с заключением и исполнением сделки.

В результате изучения нашего письменного отчета коммерческий объект оценен покупателем как непривлекательный с точки зрения инвестирования.

Товар добавлен в корзину
Оформить заказ

Смотрите также
от {{product.formated_min_price}}