НАША ПРАКТИКА. Информировали Покупателя о рисках инвестирования, что позволило принять взвешенное решение
Клиент (Покупатель недвижимости) обратился в ЦПО за сопровождением сделки пo приобретению коммерческой недвижимости в многоквартирном жилом доме Санкт-Петербурга и предварительно заказал услугу правовой проверки объекта (чистота сделки). Клиент планировал получать доход от сдачи помещения в аренду от арендатора (крупная торговая сеть). Договор аренды уже был оформлен продавцом и все преподносилось нашему клиенту как покупка готового бизнеса, выгодные инвестиции. Стоимость сделки предполагалась ориентировочно (50 млн руб.). Продавец настаивал на срочном подписании авансового соглашения на 1 млн. руб.
Юристам Центра правового обслуживания удалось убедить клиента выждать 3 рабочих дня до подписания авансового соглашения и предварительно нам направить это авансовое соглашение на изучение.
1) Получить от Продавца документы о законности проведенных в помещении изменений, включая предоставление согласованного акта приемочной комиссии (который должен быть направлен в орган регистрации прав), с целью исключения рисков привлечения нового собственника к ответственности и требования об узаконивании произведенных изменений в помещении.
2) До заключения сделки провести консультации с экспертами в области строительства на предмет отсутствия признаков реконструкции.
3) До заключения сделки снять обременение в виде ипотеки, а также обеспечительные меры по определению суда.
4) До заключения сделки провести встречу с арендатором, рассмотреть возможность внесения изменений в договор аренды с целью установления дополнительных гарантий Арендодателю, внесения изменений в порядок расчета размера арендной платы, условий расторжения договора и пр.
5) Заключить сделку только при условии прекращения судебных дел, прохождения всех инстанций. Предварительно обратиться в ТСЖ с целью подтверждения информации об условиях мирового соглашения, соблюдении порядка утверждения такого мирового соглашения.
6) Потребовать от продавца подать в ФНС сведения о недостоверности юридического адреса лица, зарегистрированного по месту нахождения помещения.
7) Получить актуальный технический план (паспорт) нежилого помещения, учитывая, что план помещения в предоставленных документах изменен. При этом возможно уменьшение/увеличение площади помещения, что потребует также внесения изменений в ЕГРН.
