Можно ли сегодня согласовать перепланировку нежилого помещения в Санкт-Петербурге?
Автор: Черменин Евгений Павлович, старший юрисконсульт ЦПО Групп
Во многих случаях для эффективного ведения предпринимательской деятельности необходимо провести перепланировку нежилого помещения. Исходя из смысла статьи 209 ГК РФ и положений главы 4 ЖК РФ, собственник может провести перепланировку помещения, но с обязательным соблюдением требований законодательства. Для осуществления указанных действий необходимо согласовать перепланировку с уполномоченным органом и получить соответствующие разрешения.
Какие правила предусмотрены для согласования перепланировки нежилых помещений в Санкт-Петербурге? Можно ли провести эту процедуру сегодня?
Отвечаем в статье на эти вопросы.
В Санкт-Петербурге проекты перепланировки нежилых помещений согласовывали межведомственные комиссии, созданные в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 № 112 «О создании межведомственных комиссий» (далее - Постановление) при администрациях всех районов города.
К полномочиям комиссий относилось согласование перепланировок нежилых помещений в МКД без изменения их назначения, при условии, что такой перепланировкой существенно не затрагивались несущие конструкции дома. Администрация района контролировала порядок выполнения работ по проектам перепланировок и осуществляла приемку работ.
Для согласования перепланировки собственник должен был обратиться с пакетом документации (заявление, правоустанавливающая и техническая документация на нежилое помещение, согласие собственников других помещений и т.д.) в межведомственную комиссию. Ситуация изменилась в связи с принятием нескольких судебных актов.
В Санкт-Петербургский городской суд обратились собственники жилых помещений многоквартирных домов в городе Санкт-Петербурге, с требованием отменить некоторые пункты Постановления, в том числе пункт 2.1.6.6, наделяющий межведомственные комиссии полномочиями по согласованию проектов на перепланировку нежилых помещений в многоквартирных домах.
В обоснование требований истцы указали, что оспариваемые пункты позволяют комиссиям согласовывать проекты реконструкции объектов капитального строительства или капитального ремонта, рассматривая их как проекты перепланировки.
Суд частично удовлетворил требования административных истцов, и решением от 20.03.2017 по делу N 3а-36/2017 признал пункт 2.1.6.6 недействующим с момента вступления в силу решения суда.
Верховный суд РФ в апелляционном определении Судебной коллегии по административным делам от 19.07.2017 N 78-АПГ17-4 также признал, что проекты работ по перепланировке нежилых помещений МКД не могут быть согласованы комиссией, поскольку возможность согласования комиссией перепланировки поставлена в зависимость от того, в какой степени при этом затрагиваются несущие конструкции здания.
С июля 2017 года полномочия межведомственных комиссий изменились, они утратили право принимать решения по вопросам перепланировки и переустройства нежилых помещений.
27 декабря 2018 года был принят закон N 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме» (далее - ФЗ № 558).
Указанным ФЗ внесены изменения во многие положения ЖК РФ, в том числе и в статью 26 ЖК РФ. Действующая редакции статьи предусматривает, что перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. До изменений в статье говорилось только о жилых помещениях.
Согласно части 2 статьи 26 ЖК РФ, для перепланировки собственник помещения должен обратиться с пакетом соответствующей документации в орган, осуществляющий согласование, непосредственно, или через МФЦ.
Кроме того, в феврале 2019 года были приняты изменения в Закон Санкт-Петербурга от 05.05.2006 N 221-32 «О жилищной политике Санкт-Петербурга». В действующей редакции статьи 4 этого закона закреплено, что орган исполнительной власти согласовывает переустройство и перепланировку помещений в многоквартирном доме. В прежней редакции закона говорилось только о жилых помещениях.
Учитывая сказанное, можно сделать вывод: согласно нормам действующего законодательства, у собственника должна иметься возможность обратиться в уполномоченный орган за согласованием перепланировки помещения, в том числе нежилого, расположенного в МКД в Санкт-Петербурге.
Межведомственные комиссии продолжают работу в администрациях районов в пределах имеющихся у них полномочий.
Однако, в настоящее время у них не имеется права на согласование перепланировок нежилых помещений в МКД, поскольку п.2.1.6.6 был признан Санкт-Петербургским городским судом недействующим полностью, а не только в отношении перепланировок, связанных с разрушением/переносом несущих конструкций.
Ожидается, что администрации будут наделены полномочиями на согласование перепланировок без воздействия на несущие конструкции помещений в МКД в будущем путем внесения изменений в Положение о межведомственных комиссиях в установленном законодательством порядке.
Важно отметить, что межведомственные комиссии и ранее не во всех случаях согласовывали перепланировки. Однако собственники помещений могли оспорить отказы в суде:
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.03.2016 N Ф07-124/2016 по делу N А56-54108/2015
Общество обратилось в администрацию Красногвардейского района Санкт-Петербурга для согласования перепланировки нежилого помещения, для последующего размещения в нем ресторана.
Рассмотрев представленный пакет документации, комиссия пришла к выводу о том, что осуществленные ООО работы являются реконструкцией объекта капитального строительства, а согласование проектов реконструкции не относится к компетенции администрации и отказала в согласовании.
ООО обратилось в суд с требованием о признании отказа незаконным.
Суды удовлетворили требования ООО, разъяснив, что изменения помещений в рассматриваемом случае не являются реконструкцией. Представленный проект перепланировки соответствовал СНиП, противопожарным нормам, не создавал угрозу жизни и здоровью граждан.
После того, как комиссии лишились полномочий на согласование, собственники не могут оспорить отказ в перепланировке даже в судебном порядке:
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.07.2018 N Ф07-8395/2018 по делу N А56-94980/2017
В июле 2017 года ООО обратилось в администрацию Адмиралтейского района Санкт-Петербурга для согласования перепланировки нежилого помещения. После отказа администрации, ООО обратилось суд. В ходе разбирательств суды трех инстанций посчитали, что администрация в период возникновения спорных правоотношений не являлась органом, уполномоченным принимать решение по вопросам перепланировки и переустройства нежилых помещений. Следовательно, ООО обратилось с заявлением по данным вопросам в ненадлежащий орган.
ФЗ № 558 внес в ЖК РФ существенные изменения.
Теперь требования закона к проведению перепланировки помещений в МКД применяются не только к жилым, но и к нежилым помещениям. Действующая редакция статьи 29 ЖК РФ предусматривает ответственность за самовольную перепланировку любых помещений МКД.
В настоящее время Госдумой рассматривается законопроект № 604253-7 «О внесении изменений в статью 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях», который предусматривает ответственность за незаконную перепланировку любых помещений в многоквартирном доме. К ответственности будут привлекаться и граждане, и должностные лица, и компании. Если закон примут, за незаконную перепланировку нежилых помещений МКД, помимо обязанности привести помещение в предыдущее состояние, юридические лица заплатят штраф в размере от 40 000 до 50 000 рублей.
Таким образом, несмотря на отсутствие в федеральном и региональном законодательстве запрета на перепланировку нежилых помещений в МКД, на практике в Санкт-Петербурге из-за отсутствия необходимых полномочий у межведомственных комиссий согласование перепланировки происходит с отрицательным результатом. Обращение в администрацию за согласованием перепланировки закончится отказом как обращение в ненадлежащий орган (орган, не имеющий необходимых полномочий).
При этом власти рассматривают вопрос ответственности должностных и юридических лиц за несогласованную перепланировку, что дополнительно повышает градус проблемы в этом вопросе.
