Публикация в «Российской газете». Налог с продажи квартиры в 2022 году: тонкости
В рамках рубрики «Юридическая консультация» на сайте «Российской газеты» опубликованы ответы управляющего партнера «ЦПО групп» Анны Коняевой по уплате налогов с продажи квартиры в 2022 году
В проекте Российской газеты «Юридическая консультация» опубликованы ответы управляющего партнера «ЦПО групп» Анны Коняевой по уплате налогов с продажи квартиры в 2022 году.
Анна Коняева озвучила общие правила уплаты налога при продаже квартиры с учетом всех нововведений. Ответила на вопросы: нужно ли платить налог, если вы владеете квартирой менее 3 и 5 лет? Как рассчитывается минимальный срок владения квартирой, если она приобретена по договору долевого участия? Нужно ли платить налог с продажи квартиры семьям с детьми? Как уменьшить налог? Как рассчитать налог с продажи квартиры?
Анна Коняева озвучила общие правила уплаты налога при продаже квартиры с учетом всех нововведений. Ответила на вопросы: нужно ли платить налог, если вы владеете квартирой менее 3 и 5 лет? Как рассчитывается минимальный срок владения квартирой, если она приобретена по договору долевого участия? Нужно ли платить налог с продажи квартиры семьям с детьми? Как уменьшить налог? Как рассчитать налог с продажи квартиры?
Налог с продажи квартиры в 2022 году
Общие правила уплаты налога при продаже квартиры
Налоговый кодекс Российской Федерации является основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов.
По общему правилу, установленному частью второй Налогового кодекса Российской Федерации от 05.08.2000 № 117-ФЗ, полученный доход от продажи квартиры или другого недвижимого имущества физическим лицом облагается налогом НДФЛ в размере 13% для налоговых резидентов России и 30% для нерезидентов.
Доходы от продажи недвижимого имущества могут быть освобождены от налогообложения или уменьшены на сумму расходов, фактически произведенных при приобретении недвижимости или на имущественный налоговый вычет.
Освобождение от уплаты налога при продаже квартиры
Для налоговых резидентов РФ освобождение от уплаты налога при продаже квартиры зависит от того, сколько лет вы владели квартирой. Не облагаются НДФЛ и не декларируются доходы от продажи объектов недвижимости, которыми вы владели не менее установленного минимального срока.
Минимальный срок владения объектом недвижимости составляет три года в следующих случаях:
– если право собственности на этот объект получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
– в результате приватизации;
– в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением.
– в случае если продаваемая квартира - ваше единственное жилье (на дату государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на жилое помещение у налогоплательщика нет в собственности (включая совместную собственность супругов) иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом не учитывается жилье, которое налогоплательщик и (или) его супруг приобрели в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика, а также жилье, не являющееся совместно нажитым супругами.)
В остальных случаях минимальный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет, если иное не установлено законом субъекта РФ (п. 4, пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).
Частные случаи
Продажа квартир, приобретенных по программе «РЕНОВАЦИЯ»
Особое правило установлено для случаев продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве. При исчислении минимального срока владения продаваемым объектом учитывается и срок нахождения в собственности освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
Продажа квартир, приобретенных по договору долевого участия (ДДУ)
При продаже квартир, приобретенных по договорам долевого участия минимальный срок владения, исчисляется с даты полной оплаты стоимости Объекта (не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади объекта после ввода в эксплуатацию).
В случае продажи квартиры, приобретенной по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве минимальный срок владения, исчисляется с даты полной оплаты прав требования.
Продажа квартир, семьями с двумя и более детьми до 18 лет (или до 24 лет в случае обучения ребенка по очной форме)
Полностью освобождены от налогообложения с 2021 г. семьи с двумя (и более) детьми, не достигших 18 лет (24 лет - для обучающихся в образовательных организациях по очной форме) при одновременном соблюдении условий относительно приобретения в установленный срок иной квартиры, с большей общей площадью или кадастровой стоимостью, не превышению кадастровой стоимости проданной квартиры пятидесяти миллионов рублей.
Как уменьшить налог
Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает следующие законные способы уменьшить налогооблагаемую сумму дохода, а как следствие и сам НДФЛ при отсутствии у Вас вышеуказанных условий освобождения от уплаты налога:
– Имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей. Просто вычитается от стоимости проданной квартиры, и вы платите налог в размере 13% с суммы за вычетом 1 000 000 рублей.
– Можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению квартиры. То есть вычесть из стоимости проданной квартиры расходы на покупку этой квартиры, расходы на проценты по кредиту и платить налог в размере 13% с суммы за вычетом этих расходов. Важно чтобы у Вас было надлежащее подтверждение понесенных расходов (договоры, акты, платежные документы, чеки, кассовые ордера).
– Доходы от продажи квартиры, полученной в дар или по наследству, могут быть
уменьшены на суммы, с которых был уплачен налог при получении данной квартиры.
– При продаже жилья, полученного по реновации, вычесть можно расходы по приобретению как старой, так и новой квартиры.
Чтобы получить налоговый вычет вам необходимо подать налоговую декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года, в котором вы получили доход от продажи квартиры.
Как рассчитать налог с продажи квартиры
Приобретена в 2020 году квартира стоимостью 10.000.000 (десять миллионов) рублей (имеется документальное подтверждение – договор, акт, платежные документы, чеки, кассовые ордера);
В 2022 году (менее трех лет владения) квартира продана за 15.000.000 (пятнадцать миллионов) рублей.
Расчет налога 1 (путем уменьшения налогооблагаемой базы за счет понесенных затрат): 13% (для резидента РФ) от суммы дохода с продажи (15.000.000) за вычетом суммы фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (10.000.000) = 13% * 5.000.000 = 650 000 (шестьсот пятьдесят тысяч) рублей.
Налогооблагаемая сумма дохода составила 5.000.000 рублей.
НДФЛ к уплате - 650 000 рублей.
В случае если не имеется документального подтверждения понесенных по квартире расходов целесообразно использовать налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
Расчет налога 2 (путем уменьшения налогооблагаемой базы за счет имущественного вычета 1 000 000 рублей): 13%(для резидента РФ) от суммы дохода с продажи (15.000.000) за вычетом 1 000 000 = 13% * 14.000.000 = 1 820 000 (один миллион восемьсот двадцать тысяч) рублей.
Налогооблагаемая сумма дохода составила 14.000.000 рублей.
НДФЛ к уплате - 1 820 000 рублей.
Общие правила уплаты налога при продаже квартиры
Налоговый кодекс Российской Федерации является основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов.
По общему правилу, установленному частью второй Налогового кодекса Российской Федерации от 05.08.2000 № 117-ФЗ, полученный доход от продажи квартиры или другого недвижимого имущества физическим лицом облагается налогом НДФЛ в размере 13% для налоговых резидентов России и 30% для нерезидентов.
Доходы от продажи недвижимого имущества могут быть освобождены от налогообложения или уменьшены на сумму расходов, фактически произведенных при приобретении недвижимости или на имущественный налоговый вычет.
Освобождение от уплаты налога при продаже квартиры
Для налоговых резидентов РФ освобождение от уплаты налога при продаже квартиры зависит от того, сколько лет вы владели квартирой. Не облагаются НДФЛ и не декларируются доходы от продажи объектов недвижимости, которыми вы владели не менее установленного минимального срока.
Минимальный срок владения объектом недвижимости составляет три года в следующих случаях:
– если право собственности на этот объект получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
– в результате приватизации;
– в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением.
– в случае если продаваемая квартира - ваше единственное жилье (на дату государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на жилое помещение у налогоплательщика нет в собственности (включая совместную собственность супругов) иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом не учитывается жилье, которое налогоплательщик и (или) его супруг приобрели в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика, а также жилье, не являющееся совместно нажитым супругами.)
В остальных случаях минимальный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет, если иное не установлено законом субъекта РФ (п. 4, пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).
Частные случаи
Продажа квартир, приобретенных по программе «РЕНОВАЦИЯ»
Особое правило установлено для случаев продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве. При исчислении минимального срока владения продаваемым объектом учитывается и срок нахождения в собственности освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
Продажа квартир, приобретенных по договору долевого участия (ДДУ)
При продаже квартир, приобретенных по договорам долевого участия минимальный срок владения, исчисляется с даты полной оплаты стоимости Объекта (не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади объекта после ввода в эксплуатацию).
В случае продажи квартиры, приобретенной по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве минимальный срок владения, исчисляется с даты полной оплаты прав требования.
Продажа квартир, семьями с двумя и более детьми до 18 лет (или до 24 лет в случае обучения ребенка по очной форме)
Полностью освобождены от налогообложения с 2021 г. семьи с двумя (и более) детьми, не достигших 18 лет (24 лет - для обучающихся в образовательных организациях по очной форме) при одновременном соблюдении условий относительно приобретения в установленный срок иной квартиры, с большей общей площадью или кадастровой стоимостью, не превышению кадастровой стоимости проданной квартиры пятидесяти миллионов рублей.
Как уменьшить налог
Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает следующие законные способы уменьшить налогооблагаемую сумму дохода, а как следствие и сам НДФЛ при отсутствии у Вас вышеуказанных условий освобождения от уплаты налога:
– Имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей. Просто вычитается от стоимости проданной квартиры, и вы платите налог в размере 13% с суммы за вычетом 1 000 000 рублей.
– Можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению квартиры. То есть вычесть из стоимости проданной квартиры расходы на покупку этой квартиры, расходы на проценты по кредиту и платить налог в размере 13% с суммы за вычетом этих расходов. Важно чтобы у Вас было надлежащее подтверждение понесенных расходов (договоры, акты, платежные документы, чеки, кассовые ордера).
– Доходы от продажи квартиры, полученной в дар или по наследству, могут быть
уменьшены на суммы, с которых был уплачен налог при получении данной квартиры.
– При продаже жилья, полученного по реновации, вычесть можно расходы по приобретению как старой, так и новой квартиры.
Чтобы получить налоговый вычет вам необходимо подать налоговую декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года, в котором вы получили доход от продажи квартиры.
Как рассчитать налог с продажи квартиры
Приобретена в 2020 году квартира стоимостью 10.000.000 (десять миллионов) рублей (имеется документальное подтверждение – договор, акт, платежные документы, чеки, кассовые ордера);
В 2022 году (менее трех лет владения) квартира продана за 15.000.000 (пятнадцать миллионов) рублей.
Расчет налога 1 (путем уменьшения налогооблагаемой базы за счет понесенных затрат): 13% (для резидента РФ) от суммы дохода с продажи (15.000.000) за вычетом суммы фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (10.000.000) = 13% * 5.000.000 = 650 000 (шестьсот пятьдесят тысяч) рублей.
Налогооблагаемая сумма дохода составила 5.000.000 рублей.
НДФЛ к уплате - 650 000 рублей.
В случае если не имеется документального подтверждения понесенных по квартире расходов целесообразно использовать налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
Расчет налога 2 (путем уменьшения налогооблагаемой базы за счет имущественного вычета 1 000 000 рублей): 13%(для резидента РФ) от суммы дохода с продажи (15.000.000) за вычетом 1 000 000 = 13% * 14.000.000 = 1 820 000 (один миллион восемьсот двадцать тысяч) рублей.
Налогооблагаемая сумма дохода составила 14.000.000 рублей.
НДФЛ к уплате - 1 820 000 рублей.
