Проблемы аренды коммерческой недвижимости
На интернет-портале «Журнал стратегия» в разделе «Экономика и бизнес» вышел комментарий управляющего партнера юридической компании «ЦПО групп» Анны Коняевой о проблемах аренды коммерческой недвижимости
Анна подчеркнула, с какими проблемами столкнулся бизнес, арендуя коммерческую недвижимость в период пандемии. Рассказала о сложившейся судебной практике в этот период.
Управляющий партнер ЦПО групп затронула основные трудности арендаторов, которые заключают договор на заведомо невыгодных условиях, а также о проблемах арендодателей. Дала советы, как улучшить ситуацию в сфере аренды.
Проблемы бизнеса в сфере аренды и пути их решения
Самоизоляция прошлого года оказала большое влияние на бизнес в целом, сильно затронув и сферу аренды. Арендаторы и арендодатели спорили о том, кто должен платить за вынужденный простой. Ведь основная обязанность арендодателя состоит в предоставлении арендатору права пользования вещью, а при невозможности пользоваться предметом аренды, возникает ли право платить?
До пандемии суды становились на сторону арендатора, указывая в решениях, что если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.
Данная правовая позиция, изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.
Однако в период распространения COVID-19 были приняты специальные нормы (Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ), в том числе регулирующие арендные отношения, которые предоставили арендатору право требовать лишь уменьшения арендной платы, а не полностью освобождали от неё.
Законом № 98-ФЗ предусмотрены также иные послабления, такие как: право на отсрочку уплаты арендной платы, освобождение от уплаты неустоек, убытков и иных санкций.
В связи с чем, многие арендаторы перестали вносить плату за арендованное помещение. Весомая часть судебных споров этого периода возникла из-за ошибочного мнения арендаторов, что закон установил отсрочку уплаты арендной платы всем без исключения арендаторам. В действительности, такое право распространяется лишь на те организации и индивидуальных предпринимателей, которые отнесены к наиболее пострадавшим отраслям экономики.
Руководствуясь недавним опытом, каждая из сторон договорных отношений хочет обезопасить себя, прописывая в договор выгодные для себя условия.
Нужно понимать о важности принятия компромиссного решения, анализировать перспективы обращения в суд более детально, так как у всех различные ситуации, у арендодателей и арендаторов разные проблемы.
Если затронуть основные трудности арендаторов, особенно если речь идет о малом бизнесе, это: злоупотребление правом со стороны арендодателя:
– Договор аренды составлен на сотнях страниц мелким шрифтом, включает заведомо невыгодные условия для арендатора;
– Большое количество штрафных санкций;
– Множество положений, приложений к договору аренды. Например, о парковке, о правилах поведения на территории общего пользования, о дресс-коде, включающие условия, что нарушение любого пункта положения влечет штраф;
– Сложные нефиксированные расчеты арендной платы, состоящие из дополнительных издержек по местам общего пользования, начислений за ремонт и т.п.;
– Условие, что размер арендной платы привязан к курсу валют. В таком случае при колебании курса - это значительное увеличение арендной плат;
– Условие о ремонте за счет средств арендатора и отсутствие компенсации при расторжении договора;
– Возможность расторгнуть договор аренды в любое время в одностороннем порядке. Некоторые арендаторы сталкиваются с откровенным обманом, когда после проведения дорогостоящего ремонта их буквально через месяц выселяют на улицу;
– Невозврат обеспечительного платежа и другие.
Арендодатели также сталкиваются с трудностями:
– Постоянное увеличение кадастровой стоимости (зачастую необоснованное);
– Арендаторы съезжают, обеспечительные платежи не покрывают убытки;
– В кризисный период помещения простаивают, трудно найти арендаторов;
– Многие переплачивают из-за отсутствия грамотной политики в сфере энергетики.
Резюмируя сказанное, аренда недвижимости связана с рядом сложностей и рисков для арендодателей и арендаторов.
Для решения возникающих проблем арендодателям нужно обеспечить государственную поддержку. Необходимо предоставить собственникам коммерческой недвижимости нормальные условия, не нагружать их завышенной кадастровой стоимостью, необоснованными проверками и штрафами.
Арендаторам сложно выявить сомнительные моменты самостоятельно, поэтому рекомендуем обращаться к профессионалам для проверки юридической чистоты и сопровождения сделки.
Самоизоляция прошлого года оказала большое влияние на бизнес в целом, сильно затронув и сферу аренды. Арендаторы и арендодатели спорили о том, кто должен платить за вынужденный простой. Ведь основная обязанность арендодателя состоит в предоставлении арендатору права пользования вещью, а при невозможности пользоваться предметом аренды, возникает ли право платить?
До пандемии суды становились на сторону арендатора, указывая в решениях, что если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.
Данная правовая позиция, изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.
Однако в период распространения COVID-19 были приняты специальные нормы (Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ), в том числе регулирующие арендные отношения, которые предоставили арендатору право требовать лишь уменьшения арендной платы, а не полностью освобождали от неё.
Законом № 98-ФЗ предусмотрены также иные послабления, такие как: право на отсрочку уплаты арендной платы, освобождение от уплаты неустоек, убытков и иных санкций.
В связи с чем, многие арендаторы перестали вносить плату за арендованное помещение. Весомая часть судебных споров этого периода возникла из-за ошибочного мнения арендаторов, что закон установил отсрочку уплаты арендной платы всем без исключения арендаторам. В действительности, такое право распространяется лишь на те организации и индивидуальных предпринимателей, которые отнесены к наиболее пострадавшим отраслям экономики.
Руководствуясь недавним опытом, каждая из сторон договорных отношений хочет обезопасить себя, прописывая в договор выгодные для себя условия.
Нужно понимать о важности принятия компромиссного решения, анализировать перспективы обращения в суд более детально, так как у всех различные ситуации, у арендодателей и арендаторов разные проблемы.
Если затронуть основные трудности арендаторов, особенно если речь идет о малом бизнесе, это: злоупотребление правом со стороны арендодателя:
– Договор аренды составлен на сотнях страниц мелким шрифтом, включает заведомо невыгодные условия для арендатора;
– Большое количество штрафных санкций;
– Множество положений, приложений к договору аренды. Например, о парковке, о правилах поведения на территории общего пользования, о дресс-коде, включающие условия, что нарушение любого пункта положения влечет штраф;
– Сложные нефиксированные расчеты арендной платы, состоящие из дополнительных издержек по местам общего пользования, начислений за ремонт и т.п.;
– Условие, что размер арендной платы привязан к курсу валют. В таком случае при колебании курса - это значительное увеличение арендной плат;
– Условие о ремонте за счет средств арендатора и отсутствие компенсации при расторжении договора;
– Возможность расторгнуть договор аренды в любое время в одностороннем порядке. Некоторые арендаторы сталкиваются с откровенным обманом, когда после проведения дорогостоящего ремонта их буквально через месяц выселяют на улицу;
– Невозврат обеспечительного платежа и другие.
Арендодатели также сталкиваются с трудностями:
– Постоянное увеличение кадастровой стоимости (зачастую необоснованное);
– Арендаторы съезжают, обеспечительные платежи не покрывают убытки;
– В кризисный период помещения простаивают, трудно найти арендаторов;
– Многие переплачивают из-за отсутствия грамотной политики в сфере энергетики.
Резюмируя сказанное, аренда недвижимости связана с рядом сложностей и рисков для арендодателей и арендаторов.
Для решения возникающих проблем арендодателям нужно обеспечить государственную поддержку. Необходимо предоставить собственникам коммерческой недвижимости нормальные условия, не нагружать их завышенной кадастровой стоимостью, необоснованными проверками и штрафами.
Арендаторам сложно выявить сомнительные моменты самостоятельно, поэтому рекомендуем обращаться к профессионалам для проверки юридической чистоты и сопровождения сделки.
Вы можете ознакомиться с мнениями других экспертов и прочитать статью по ссылке: https://strategyjournal.ru/ekonomika-i-biznes/klub-ekspertov-problemy-arendy-kommercheskoj-nedvizhimosti/
