НАША ПРАКТИКА. Защитили права арендодателя

В Центр правового обслуживания обратилась компания, специализирующаяся на предоставлении собственного недвижимого имущества в аренду. Как пояснил клиент, один из объектов, находящийся в ближайшем Подмосковье, был предоставлен арендатору – крупной торговой сети – под размещение сетевого супермаркета. Однако с недавнего времени супермаркет по данному адресу прекратил свою деятельность и поэтому помещение простаивало и больше не представляло интереса для арендатора. Арендодатель, в свою очередь, нашел нового перспективного арендатора. Клиента интересовало, может ли он отказаться от договора, и каким образом ему возвратить помещение.

По общему правилу, изменение или прекращение заключенного договора в одностороннем порядке невозможно. Для того, чтобы расторгнуть договор необходима зафиксированная воля всех сторон. Соглашение о расторжении договора заключается в той же форме, что и сам договор. В случае существенного нарушения договора одной из сторон другая сторона вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке только через суд.

Однако в ряде случаев возможно и без суда в одностороннем порядке прекратить отношения, однако это должно быть прямо предусмотрено законом или договором. Например, при отзыве у одной из сторон лицензии на осуществление деятельности, необходимой для исполнения договора, другая сторона вправе отказаться от исполнения договора. В этом случае достаточно направить контрагенту соответствующее уведомление и договор будет считаться прекращенным с момента получения им такого уведомления. По сути, отказ от договора есть некий юридический факт, влекущий к прекращению возникшего между сторонами обязательства.

В любом случае само помещение должно было быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В нашем случае оснований для отказа от исполнения договора или его расторжении в судебном порядке не усматривалось. Необходимо было заключение двустороннего соглашения о расторжении договора аренды. В интересах клиента мы направили арендатору уведомление с предложением подписать подготовленное нашими юристами соглашение о расторжении договора, а также в намеченную дату передать помещение по акту (направить полномочного представителя).

После непродолжительных переговоров арендатор принял предложенные условия и в оговоренный день направил своих представителей для приемки-передачи помещения.

Во время возврата помещения при его осмотре были выявлены существенные недостатки, которые при содействии нашего юриста были зафиксированы в соответствующем акте выявленных недостатков. Поскольку их было значительное множество, а ухудшение состояния помещения не отвечало понятию «нормального износа», было решено воздержаться от приемки объекта. Арендатору было предложено в разумный срок осуществить восстановительный ремонт помещения для приведения его в надлежащий вид. Мы пояснили арендатору, что в противном случае в целях защиты прав и интересов клиента мы обратимся в суд. Для арендатора это повлечет только репутационные риски и судебные издержки.

Арендатор согласился устранить выявленные недостатки и произвести до конца года за свой счет ремонт помещения. В настоящее время в помещении производятся ремонтные работы, по окончании которых вновь состоится повторная приемка нежилого помещения.

Таким образом, юристы ЦПО помогли клиенту защитить его права путем расторжения договора аренды и обязании арендатора привести помещение в надлежащее состояние.