НАША ПРАКТИКА. Защитили Арендатора в споре с ДГИ г. Москвы, касающемся перепланировки помещения и взыскания штрафа (А40-269415/2019)

Юристы ЦПО групп смогли убедить суд в том, что проведение перепланировки не подтверждено относимыми и допустимыми доказательствами и основания для наложения штрафа отсутствуют
Никифоров Анатолий Михайлович
08.04.2020

Департамент требовал взыскать с нашего клиента штраф за, якобы, проведенную перепланировку коммерческого помещения в размере 1,3 млн рублей и обязать его привести помещение в первоначальное состояние, однако наши юристы смогли убедить суд в том, что проведение перепланировки не подтверждено относимыми и допустимыми доказательствами и основания для наложения штрафа отсутствуют.

Защитили арендатора коммерческого помещения в центре Москвы от наложения штрафа за перепланировку объекта

Наш клиент – одна из крупнейших столичных сетевых компаний по продаже детской одежды и игрушек – арендовал у Департамента городского имущества г. Москвы (ДГИ) помещение для размещения очередного магазина. Естественно, обустройство торгового зала и подсобных (обслуживающих) помещений требовало некоторых ремонтных работ. Работы были проведены, магазин введен в эксплуатацию.

Однако спустя некоторое время арендатор был неприятно удивлен, когда получил претензию от ДГИ, в которой Департамент требовал оплатить штраф за проведенную перепланировку помещения и вернуть объект в первоначальное состояние. К сожалению, попытки в досудебном порядке убедить ДГИ, что их требование необоснованно, а перепланировке / переустройству объект нами не подвергался, не увенчались успехом. Дело было передано на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы (А40-269415/2019).

Помимо уплаты штрафа в размере 1,3 млн рублей, на арендатора могли возложить обязанность по приведению помещения в первоначальное состояние, что повлекло бы дополнительные затраты в несколько миллионов рублей, а также приостановило бы работу торговой точки. В этом случае возникли бы многомиллионные убытки…

Позиция ДГИ г. Москвы

Департамент обосновывал свою позицию двумя следующими доказательствами. Во-первых, был представлен поэтажный план от 2012 года и экспликация к нему, из которых следовало, что помещение действительно было существенно видоизменено. Во-вторых, был представлен Акт осмотра помещения, из которого можно было сделать вывод, что при осмотре были зафиксированы (установлены и описаны) факты перепланировки.

Что удалось установить нашим специалистам

Детальный анализ имеющегося плана помещения и экспликации, осмотр помещения на месте, а также запрос сведений из Росреестра позволил нашим специалистам установить, что помещение в действительности подвергалось перепланировке, но случилось это в момент владения помещением прежним арендатором. Помещение было возвращено ДГИ прежним арендатором уже с указанными нарушениями, это было зафиксировано в акте приема-передачи (нашим юристам удалось получить копии этих документов).

Получалось, что ДГИ в настоящем споре попыталось возложить ответственность за прежнего арендатора на нашего клиента, прекрасно понимая, кто в действительности ответственен за нарушения.

Кроме того, осмотр, на который ссылался Департамент, имел существенные процедурные нарушения, а Акт осмотра был составлен с существенными недостатками. Мы указали на все недочеты суду.

В-третьих, из буквального толкования условий договора следовало, что сам факт перепланировки не является основанием для наложения штрафа. Такой штраф мог начисляться только в случае, если нарушается несущая способность конструктивных элементов здания, не соблюдаются требования технических регламентов, создаётся угроза жизни, безопасности и здоровью граждан, нарушаются права третьих лиц и существует необходимость внесения изменений в данные ГКН и ЕГРН. Однако никаких подтверждений данным последствиям в деле не было.

В ходе судебного разбирательства наш юрист задал истцу ряд очень важных вопросов:

1) Что из себя представляет перепланировка, которую они вменяют ответчику? Когда она была произведена и каково было изначальное состояние помещения?
2) Как и когда проводился осмотр помещения, если арендатор не был привлечен к участию в нем? Уведомляли ли его об осмотре?
3) Чем подтверждается наличие наступления последствий, которые согласно условиям договора аренды являются обязательным основанием для наложения штрафа?
ДГИ не смог по существу ответить ни на один из названных вопросов.
Получалось, что они даже не могли сами определить, в чем заключалась перепланировка, когда и кем она была сделана. А в части осмотра выходило, что помещение осматривалось неизвестно кем, неизвестно когда и в отсутствие арендатора, то есть фактически кто-то незаконно проник в подсобные помещения и составил там спорный акт. Безусловно, такой «акт» не мог признаваться доказательством по делу, и суд счел такое «доказательство» недопустимым…
Суд полностью согласился с нашими доводами и постановил ОТКАЗАТЬ в иске ДГИ г. Москвы к нашему клиенту.

Решение было мотивировано тем, что истец не доказал факта нарушения ответчиком условий договора аренды, наличие перепланировки и оснований для наложения штрафа. Такая «недоказанность» была вызвана только одним – наши юристы в судебном заседании полностью опровергли все их «доказательства», показав суду их несостоятельность.

Вместо заключения

В производстве арбитражных судов имеется значительное число дел, касающихся заключения, исполнения и расторжения договоров аренды нежилых помещений, где арендодателем выступает ДГИ г. Москвы. Вместе с тем, они грозят неблагоприятными последствиями для арендаторов (уплата штрафов, проведение ремонтных работ, освобождение помещения и др.) и могут крайне негативно сказаться на их бизнесе.

Если у Вас возникли сложности, связанные с исполнением договора аренды, заключенного с ДГИ, Вам предъявлены необоснованные требования арендодателем или иным образом нарушаются Ваши права, доверьтесь нашему многолетнему опыту, и мы защитим Вас.
Как показывает практика, даже самые, на первый взгляд, безвыходные ситуации имеют положительное решение.
Товар добавлен в корзину
Оформить заказ

Смотрите также
от {{product.formated_min_price}}