НАША ПРАКТИКА. Сопроводили альтернативную сделку купли-продажи квартир
Наши юристы сопроводили сделку купли-продажи квартир, одна треть доли одного из объекта недвижимости принадлежала несовершеннолетнему
Успешно сопроводили альтернативу на вторичном рынке
В Центр правового обслуживания обратились собственники одной из квартир в столице. Они пояснили, что собираются продать свою трехкомнатную квартиру и, одновременно, приобрести двухкомнатную, которая принадлежит покупателям по первой сделке. При этом квартира, которую они собирались покупать, находилась в долевой собственности и 1/3 доли принадлежала малолетнему.
Что такое «альтернативная сделка» и в чем ее плюсы?
Альтернативная сделка в общем виде представляет собой одновременную продажу собственной и покупку новой квартиры. В такой ситуации собственники каждой из квартир выступают одновременно и в роли продавцов, и в роли покупателей.
Исчезает риск потери или обесценивания денег. При одновременной продаже своей квартиры и покупке новой уменьшаются риски потери денег и их обесценивания, так как обе сделки проходят в один момент. Стороны защищены от изменения цен.
Нет необходимости снимать жилье до переезда. Стороны сразу «обмениваются» квартирами и каждый сразу въезжает в новое жилье.
Существенная экономия времени. Подать документы на регистрацию перехода права собственности можно одновременно, пакет документов также не будет существенно различаться.
Сперва проверка приобретаемой квартиры…
Безусловно, в первую очередь необходимо было проверить квартиру, которую выбрали наши клиенты. Для этих целей юристы ЦПО провели полное исследование, которое мы обычно осуществляем при сопровождении сделок с недвижимостью. В частности, были изучены:
титул собственности и наличие ограничений/обременений права
правоустанавливающие документы на квартиру, «качество» предыдущей сделки
наличие/ отсутствие судебных споров, правопритязаний, и исполнительных производств, которые любым образом могут затрагивать продавца или объект недвижимости
наличие / отсутствие задолженности по коммунальным услугам, перепланировки / переустройства
согласие органа опеки на сделку с долей несовершеннолетнего собственника, а также общий анализ на предмет того, не будут ли нарушены его права
анализ присутствия рисков оспаривания данной сделки третьими лицами;наличие / отсутствие лиц, сохраняющих право пользования жилой площадью
общие сведения о доме (управляющая компания, отзывы жильцов, изучение района)
личность продавца
После изучения всех обстоятельств и анализа имеющихся рисков (в таких случаях мы готовим развернутый письменный отчет) мы дали клиентам рекомендацию по способам минимизации выявленных рисков по данной покупке, и предложили схему сделки.
… и только после этого сама сделка
В интересах клиентов мы составили схему сделки, которая бы устраивала интересы всех сторон и снизила присущие альтернативным сделкам риски с учетом того, что необходимо было осуществить одновременную регистрацию переходов права собственности и взаиморасчет сразу по двум квартирам. Было оговорено одновременное заключение и подача в органы Росреестра двух договоров купли-продажи, совместное получение документов после регистрации, а также взаиморасчет в банке (поскольку расчет проводился с помощью аренды банковских ячеек особую важность приобрели условия доступа сторон к ячейкам). Так, стороны должны были получить доступ к ячейкам с деньгами и расписками только при состоявшейся регистрации перехода права каждой из квартир. В противном случае, если бы какая из сделок сорвалась, одна из сторон рисковала остаться без недвижимости и денег.
Важным этапом было согласование условий договоров со сторонами сделки и нотариусом (ввиду наличия несовершеннолетней стороны). Нашими юристами были подготовлены оба договора купли-продажи, затем в ходе переговоров согласованы все их условия. По ряду пунктов, вызывавших споры, были найдены компромиссные решения.
Слаженная работа наших специалистов и постоянное взаимодействие со сторонами сделок и нотариусом обеспечили беспроблемную реализацию данного проекта. Регистрация прав совершилась успешно, каждая из сторон получила причитающееся ей. В настоящее время уже состоялся переезд наших клиентов в новую квартиру.
Почему необходимо проверять юридическую чистоту сделки?
Приобретение объекта недвижимости всегда несет в себе значительные риски. Это обусловлено ценой вопроса, сложностью правового регулирования, множеством деталей, понятных и известных только специалистам, наличием на рынке недобросовестных продавцов и просто мошенников. В обязательном порядке необходимо проверять юридическую чистоту подобной сделки. В этом Вам помогут юристы, специализирующиеся на подобных вопросах. Это сведет к минимуму риск оспаривания Вашего права, покупки квартиры с обременениями, с зарегистрированными жильцами или с долгами, а также позволит Вам не потерять свои деньги.
