НАША ПРАКТИКА. Самострой за 65 000 000

В Центр правового обслуживания обратилась коммерческая компания, которая планировала приобрести здание под свой медицинский центр. Сам объект и его местоположение (в центре Москвы в пределах Третьего транспортного кольца) полностью устраивали нашего клиента. Однако учитывая значительную цену сделки – 65 миллионов рублей – покупатель обоснованно решил обратиться к юристам в целях проверки объекта и документов на него.

Проверка чистоты сделки

Специалистами Центра был осуществлен сбор всей необходимой информации о здании и правах на него, истории перехода права собственности и о собственниках. Объект был проверен на наличие обременений, а также судебных споров по зданию, исполнительных производств с участием продавца и т.д. Проведена юридическая экспертиза пакета документов, в том числе, правоустанавливающих. Последнее позволило выявить значительные нарушения, которые, в конечном счете, стали основополагающими для принятия Заказчиком решения об отказе от сделки.

Главным выявленным нарушением оказалось следующее: у продавца не было разрешительных документов на реконструкцию здания, в результате которой площадь офиса выросла с 1100 кв.м. до 2500 кв.м. Опрос кадастрового инженера показал, что здание было фактически перестроено заново.

Более того, был выявлен факт выставления Департаментом городского имущества многомиллионного штрафа продавцу за изменение технико-экономических показателей помещения, а также нарушение условий договора аренды земельного участка, находящегося под зданием.

Иными словами, собственник самовольно увеличил здание вдвое, не получая на это никаких разрешений! Кроме того, оставался не разрешенным вопрос и соответствия здания нормативам СНиП, а также его безопасности для использования.

Проведенные переговоры с продавцом также ни к чему не привели: тот не смог предоставить разрешительную документацию и объяснить свои действия.

Что такое объект самовольного строительства?

Самовольной постройкой именуется здание, сооружение или другое строение, возведенные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Почему не стоит приобретать объект самовольного строительства?

Многие задаются вопросом: в чем опасность приобретения такого объекта? Ответ прост: по общему правилу самовольная постройка подлежит сносу лицом, осуществившим ее постройку, или за его счет. Более того, надо отметить, что лицо, построившее так называемый самострой, не приобретает на него права собственности и не в праве им распоряжаться – сдавать в аренду, продавать и т.д.

Особую значимость данная проблема приобретает в свете нынешней политики столичных властей, в серьез взявшихся за борьбу с самостроем и наведению порядка в сфере градостроительства (застройки) на территории Москвы.

Что в итоге?

Итогом нашей работы стала подготовка для клиента детального письменного отчета о результатах проверки. В отчете специалисты ЦПО подробно отразили всю информацию по проверке, особо указав на все выявленные нарушения закона и все риски по сделке.

Подготовленный юристами Центра правового обслуживания отчет, собранные и проанализированные факты, а также мотивированное обоснование сделанных выводов позволили нашему клиенту получить полное представление по поводу данного здания. У него не осталось сомнений по поводу сделки, и в итоге покупатель обоснованно предпочел отказаться от покупки.