Проект, расширяющий возможности арендаторов прошел третье чтение. Арендатор может получить право на расторжение договора аренды без штрафов и устанавливается 14 дней для арендодателя предоставить ответ арендатору

22 мая 2020 года Государственная Дума приняла в третьем чтении проект федерального закона, предусматривающий право арендаторов потребовать уменьшения арендной платы на срок до 1 года по договору аренды.

Актуализировано по состоянию на 22 мая 2020 года

Авторы статьи:
Гаевая Вера Николаевна
Юрисконсульт CPO group
Прокопенко Максим Михайлович
Старший юрисконсульт CPO group

Условия

− арендатор - субъект малого или среднего предпринимательства, осуществляет деятельность в наиболее пострадавших от пандемии отраслях экономики,
− договор аренды заключен до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации,
− договор аренды заключен в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором деятельности в отраслях, отнесенных к наиболее пострадавшим от распространения коронавирусной инфекции.

Законодатель, указал право требовать уменьшения аренды, оставляя при этом открытым вопрос о размере, на который арендная плата должна быть уменьшена.

Что предусматривает новый проект закона?

Установлен срок принятия арендодателем решения об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора - 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю.

Важно - в случае недостижения соглашения арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды.

При этом законопроект предусматривает, что с арендатора не взимаются:
− убытки в виде упущенной выгоды,
− убытки при прекращении договора, предусмотренные
статьей 393 ГК РФ,
− иные денежные суммы, договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю.

Однако при таком расторжении арендатор может потерять право на возврат обеспечительного платежа, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю. Проект предусматривает, что обеспечительный платеж возврату арендатору не подлежит. 
О возможности использования всех мер поддержки в соответствии с федеральным и региональным законодательством Вы можете проконсультироваться в ООО «ЦПО групп»

Арендодатели, которые также пострадали в связи с принятыми ограничительными мерами, неохотно идут на предоставление отсрочки по оплате аренды. Очевидно, после вступления в силу закона, предусматривающего право арендатора обратиться с заявлением об уменьшении арендной платы, арендодатели столкнутся с необходимостью принимать решение.
При рассмотрении заявления арендатора об уменьшении арендной платы арендодатель должен будет взвесить финансовые последствия от снижения аренды и расторжения договора аренды и принять взвешенное решение.

ООО «ЦПО групп» предлагает воспользоваться услугами профессиональных юристов – медиаторов для урегулирования споров между арендодателями и арендаторами.

Ранее мы писали:

7 мая 2020 года в Государственную думу РФ поступил правительственный законопроект № 953580-7, предлагающий ряд мер, направленных на развитие экономики и предотвращение последствий распространения covid-19 (https://sozd.duma.gov.ru/bill/953580-7).

Законопроект вносит изменения в ряд законодательных актов. Существенные изменения касаются сферы арендных отношений. В частности, в целях поддержки арендаторов недвижимости, проект предлагает наделить их дополнительными правами, а арендодателей новыми обязанностями.

Что изменится для сторон договора аренды, если поправки примут?

Для владельцев муниципальной и государственной недвижимости предусмотрена обязанность заключать с добросовестными арендаторами дополнительные соглашения о продлении сроков аренды по договорам, заключенным до введения в регионе режима повышенной готовности. Договоры аренды должны пролонгироваться на прежних условиях.

Также законопроектом предусмотрено, что арендатор, который ранее добросовестно выплачивал аренду, вправе обратиться к арендодателю для досрочного расторжения договора аренды. Арендодатель, в свою очередь, обязан принять такое предложение и расторгнуть договор без применения каких-либо санкций. Кроме того, владелец недвижимости должен вернуть арендатору обеспечительный платеж, если он был предусмотрен соглашением. Отказаться от договора аренды в одностороннем порядке смогут арендаторы, доход которых упал более чем на 50% с момента введения в субъекте режима повышенной готовности.

В пояснительной записке к законопроекту сказано, что такая мера призвана поддержать ИП и компании, пострадавшие в условиях эпидемии коронавируса, которые сегодня не могут добросовестно оплачивать аренду.

Аналогичные меры предусматриваются и для арендаторов земельных участков, находящихся в собственности муниципалитета или государства. По желанию арендатора договор аренды земли может быть продлен на три года. При этом не имеют значения основания заключения договора аренды и наличие задолженности по арендной плате.

Если поправки примут, указанные изменения станут обязательными для всех владельцев муниципального и государственного имущества. Обратиться за пролонгацией или расторжением договора смогут арендаторы из любой сферы деятельности, без привязки к пострадавшим от пандемии отраслям.

Реакция последовала незамедлительно

Российский совет торговых центров обратился в органы власти с просьбой пересмотреть поправки. По мнению владельцев недвижимости, законопроект защищает права одной стороны договора аренды за счет второй стороны.

Собственники торговых центров уже длительное время не получают дохода, в то время как от расходов по содержанию помещений, уплаты налогов федеральный законодатель не освобождал. Ряд льгот установлен региональным законодательством отдельных субъектов, например, в Ленинградской области, в Москве для отдельных категорий налогоплательщиков, также планируется введение льгот в Санкт-Петербурге.

Арендодатели предложили властям изменить законопроект, а именно предоставить льготы добросовестным арендаторам, деятельность которых отнесена к наиболее пострадавшим отраслям экономики, при условии снижения их доходов более чем в два раза. Предлагается наделить арендатора правом на односторонний отказ, но только при условии возмещения убытков от расторжения договора в размере ежемесячного платежа (если такая возможность предусмотрена договором). Возмещение возможно не только путем внесения арендной платы за месяц, но и за счет обеспечительного платежа.

Предлагается считать договор аренды расторгнутым не ранее, чем через две недели с момента направления арендатором соответствующего уведомления. По мнению владельцев недвижимости, установление этого срока даст сторонам шанс договориться и прийти к компромиссному решению. Арендодатели также предложили изменить правила возврата обеспечительного платежа.
В то же время арендаторы: Ассоциация компаний интернет-торговли (АКИТ) и Ассоциация компаний розничной торговли (АКОРТ) обратились в Госдуму с просьбой ускорить принятие поправок. Выручка у арендаторов сегодня отсутствует, однако необходимо платить налоги, зарплаты сотрудникам и аренду. По мнению авторов обращения, законопроект направлен на снижение финансовой нагрузки компаний, которые не могут вести деятельность в условиях ограничений. По мнению арендаторов, принятие поправок поможет сторонам договориться о взаимодействии в изменившихся экономических условиях.

Председатель Госдумы получил обращения арендодателей и арендаторов и сообщил, что для решения проблемы необходимо принять оптимальное для обеих сторон решение (http://duma.gov.ru/news/48512/).

Другие изменения

Кроме перечисленного, законопроект содержит еще несколько важных положений.

Так, предложено расширить перечень сфер деятельности, в которых лицензии предоставляются автоматически.
Предлагаются дополнительные меры поддержки для туроператоров, касающиеся изменения сроков и размера взносов в фонд персональной ответственности. Предусмотрены изменения и для туристов. Согласно положениям законопроекта, вернуть уплаченные за тур средства гражданин сможет как от туроператора, так и от турагента.

Предложены поправки в Закон о банкротстве. Согласно положениям законопроекта, если в период действия полугодового моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению должника введена процедура наблюдения или реструктуризации долга, такой должник, при соблюдении некоторых условий, может обратиться в суд за предоставлением судебной рассрочки.
12 мая 2020 года Госдума приняла законопроект в первом чтении. Отметим, что рассмотрение законопроекта во втором чтении планировалось на 13.05.2020, однако было перенесено на другое пленарное заседание. Поправки к законопроекту будут направляться в срок до 20 мая 2020 года.
Товар добавлен в корзину
Оформить заказ

Смотрите также
от {{product.formated_min_price}}