Помогли клиенту восстановить его преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения

Наш клиент в течение длительного времени (с 1997 года) арендовал нежилое помещение, находящееся в государственной собственности.

Клиент неоднократно обращался в Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ) с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Однако ответ ДГИ и план действий по выкупу арендуемого нежилого помещения так и не был предоставлен. Клиент обратился в ЦПО групп для защиты своих прав и законных интересов.

На первоначальном этапе юристы ЦПО групп оказали следующую квалифицированную юридическую помощь:

• проанализировали документы по делу;
• провели анализ сложившейся ситуации;
• определили правовую квалификацию спора;
• изучили подход арендодателя (ДГИ);
• подготовили и направили досудебную претензию с целью разрешения спора мирным путем;
• подготовили заявление о признании незаконным действия (бездействия) ДГИ и о признании решения ДГИ недействительным.

Поскольку Департаментом не был дан ответ, юристы ЦПО групп подготовили заявление и обратились в Арбитражный суд г. Москвы.

В ходе производства по делу, в адрес клиента поступил ответ ДГИ, содержащий отказ в реализации преимущественного права.

Департамент указал о невозможности предоставить услугу, так как законом не предусмотрено право выкупа в отношении части здания или части нежилого помещения.

Объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет и государственная регистрация. В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается.

Несмотря на свой отказ, ДГИ предложил заключить договор купли-продажи на нежилое помещение, тем самым признавая, что позиция нашего доверителя правомерна. Сотрудники ДГИ для заключения договора купли-продажи указали обратиться с абсолютно новым документом, что для нашего клиента было просто недопустимо. Последствия такого урегулирования были бы следующими:
клиент теряет год работы, теряет право на оценку стоимости нежилого помещения по состоянию на дату его первоначального обращения в ДГИ, и впоследствии не сможет взыскать с ДГИ убытки за упущенное время.

Специалисты ЦПО групп, проанализировав судебную практику, нашли исключение из общего правила. Реализация права на приобретение и заключение договора купли-продажи в отношении части здания (части нежилого помещения) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Решающей задачей специалистов ЦПО групп стало доказать, что нежилое помещение сформировано как обособленный объект.

Одной из трудностей было то, что законом не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения и признания его таким образом самостоятельным технически обособленным помещением в отсутствие прохождения процедуры кадастрового учёта и в отсутствие индивидуального кадастрового номера.

В суде было доказано, что клиент провёл необходимые мероприятия по согласованию перепланировки, на основании которых нежилое помещение было сформировано как обособленный объект. Указанные мероприятия совершены после получения согласия на их проведение непосредственно от Департамента.

Арбитражный суд согласился с доводами ЦПО групп и удовлетворил заявленные требования.

Важно отметить, что аргументация искового заявления была использована арбитражным судом при составлении мотивировочной части решения.

В результате решение ДГИ об отказе в реализации преимущественного права клиента на приобретение арендуемого им нежилого помещения было признано незаконным и отменено.

Арбитражный суд обязал Департамент устранить нарушение прав и законных интересов нашего клиента и направить ему проект договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости.

Оппоненты, не согласившись с принятым судебным решением, подали апелляционную жалобу. В результате мы продолжили отстаивать права клиента в арбитражном суде апелляционной инстанции.