НАША ПРАКТИКА. Сопроводили очередную сделку по приобретению коммерческой недвижимости (готового арендного бизнеса)

В ЦПО групп обратился предприниматель по вопросу сопровождения сделки по приобретению коммерческого помещения. Сумма сделки составляла свыше 30 миллионов рублей, клиент решил не рисковать понапрасну и доверить сопровождение сделки профессионалам.

Целью клиента было приобретение так называемого "готового бизнеса", когда покупается помещение с уже действующим арендатором, чтобы в дальнейшем стабильно получать арендную плату с него. Клиент подобрал интересующее его помещение, где располагается ресторан. Задачей наших юристов было проверить все детали сделки и убедиться, что сделка безопасна для клиента, а также сопроводить сделку на всех стадиях.

Перед юристами ЦПО групп стояли следующие задачи:

— Проверка объекта недвижимости (в том числе законность прав на нее);
— Проверка продавца объекта;
— Проверка арендных отношений;
— Налоговые вопросы;
— Оптимизация структуры сделки;
— Безопасность расчетов.

Наши действия

Специалисты ЦПО групп провели переговоры с собственником объекта, получили всю необходимую документацию и иную информацию для проведения комплексного Due Diligence.

• Были изучены правоустанавливающие документы, оценена законность сделки, лежащей в основе права продавца.
• Были изучены факторы, лежащие на стороне продавца (само юридическое лицо, финансовые данные, риски банкротства, имеющиеся суды, корпоративные вопросы).
• Отдельно мы проверили отношения собственника с ресурсоснабжающими организациями (так как помещение предназначается под аренду, этот вопрос очень важен). Специалисты ЦПО групп запросили и проверили документы по выделенной электрической мощности объекта, необходимой для стабильного обеспечения объекта электричеством, учитывая максимально возможную нагрузку.
• Нами проведен анализ аренды (ее законность, сильные и слабые стороны договорного регулирования для арендодателя и т.д.), а также фигура арендатора. В результате разработан оптимальный для трех сторон переход прав арендодателя от Продавца к Покупателю, с учетом деталей оплаты арендной платы и гарантийного платежа. Проверка арендатора позволила оценить перспективы отношений с ним.

Конечно, в результате тщательной проверки были выявлены неблагоприятные факторы:

• В ходе анализа документов был обнаружен запрет на совершение регистрационных действий, наложенный судебным приставом-исполнителем по уже исполненному обязательству Продавца. Данный запрет регистрации служил основанием для отказа Росреестра в регистрации перехода права собственности на объект к нашему клиенту. При этом в случае отказа, оплаченные денежные средства по договору купли-продажи остались бы на аккредитиве в банке минимум на 30 дней (то есть оказались бы недоступными для клиента на месяц).

Получив подтверждение того, что исходное обязательство исполнено, мы помогли Продавцу снять запрет на регистрационные действия в кратчайшие сроки.

• При проверке была обнаружена незаконная перепланировка объекта недвижимости. Юристы ЦПО групп проанализировали возможные негативные последствия и определили способы разрешения спорных ситуаций. От Продавца были получены обязательства по устранению недостатков объекта и компенсации убытков, причиненных перепланировкой, при наступлении определенных обстоятельств.

• Дополнительно в ходе проверки объекта мы предоставили Покупателю информацию о планах реконструкции близлежащей к объекту улицы, о проводимой стройке, ее сроках. Эта информация крайне важна для понимания рентабельности проекта, для оценки рисков, связанных с ограничениями доступа к объекту во время ремонтных работ, проходящими рядом.

Результат

Due Diligence позволил проанализировать и исключить все риски, связанные со сделкой. Важно, что мы сразу выявили и устранили основание для отказа в государственной регистрации права собственности на объект. Мы подготовили и согласовали с продавцом договор купли-продажи, условия которого полностью устраивали нашего клиента. Дополнительно мы разработали ряд гарантийных заверений и соглашений, минимизирующих риски покупателя.

Объект недвижимости был успешно оформлен в собственность клиента. Проект по приобретению готового бизнеса был успешно реализован, наш доверитель сразу вступил в права арендодателя и теперь стабильно извлекает прибыль от сделки.

Сейчас все большее распространение на рынке получают так называемые сделки по приобретению готового бизнеса. В отношении недвижимости это выглядит как покупка помещения с арендатором (то есть новый собственник сразу получает готовый арендный бизнес с арендатором, уже заключившим договор).
Мы рекомендуем при заключении такой сделки обязательно обращаться к компетентным юристам в сфере недвижимости. Это позволит не только сэкономить время и нервы, но и быть уверенным в том, что:
— вы приобретете право собственности на законных основаниях и в дальнейшем не останетесь без денег и объекта недвижимости (к сожалению нередки случаи, когда "продается" объект, на который у продавца нет никаких прав либо они успешно оспариваются третьими лицами незамедлительно после сделки);
— аренда не содержит в себе рисков.

Юристы ЦПО групп имеют значительный опыт в такой работе и готовы взять на себя проверку сделки. Мы изучим все составляющие проекта и сопроводим сделку вплоть до момента передачи права собственности на ваше имя. В результате вы можете быть уверены, что ваши права и интересы будут максимально защищены.