Как купить долю (комнату) в квартире

Анна пояснила, что перед оформлением сделки купли-продажи, нужно понимать, что приобретается: отдельная (обособленная по документам) комната или доля в общей долевой собственности на квартиру.

В первом случае речь идет о выделенной части квартиры, отдельном объекте недвижимости с определенным метражом и своим кадастровым номером. Во втором случае продается, по сути, не комната, а часть права собственности на квартиру.

«Покупка комнаты в квартире: нюансы и риски

Приобретение комнаты в правовом плане может представлять из себя покупку отдельной (обособленной по документам) комнаты в квартире или доли в общей долевой собственности на квартиру.

В первом случае речь идет о выделенной части квартиры, отдельном объекте недвижимости с определенным метражом и своим кадастровым номером.

Во втором случае продается, по сути, не комната, а часть права собственности на квартиру. Иными словами, в одной квартире, оформленной в долях, за каждым владельцем закреплена комната, согласно определенной доле. Здесь важно проверить, закреплен ли порядок пользования документально (это может быть соглашение собственников или решение суда). Наличие такого документа обезопасит будущего собственника от ситуации, когда он станет собственником только на бумаге.

Помимо обычных рисков, которые имеют место при приобретении квартиры, покупка комнаты несет за собой дополнительные риски. Наиболее часто встречаются: неузаконенная перепланировка, наличие обременений, зарегистрированные в квартире лица, о которых умалчивает продавец, долги по коммунальным платежам и т.д.

Сегодня распространена ситуация, когда комнаты одной квартиры, по сути являющиеся долями в общем праве, продавцы переоборудуют в «студии». В таких помещениях обустраивают «мокрые зоны» - душ, санузел, не соблюдая установленных законом требований. При этом продавцы не только умалчивают о наличии неузаконенной перепланировки, но и не сразу сообщают, что продают долю, а не отдельную комнату. Приобретая такую недвижимость, покупатель рискует впоследствии столкнуться со сложностями при ее продаже, кроме того, контролирующие органы могут обязать владельцев восстановить планировку, предусмотренную документацией.

Перед покупкой комнаты необходимо изучить ее историю, тщательно проверить документы и сведения о недвижимости и продавце. Примерный перечень документов выглядит так:

• паспорт продавца;
  • правоустанавливающие документы на комнату (договор дарения, купли-продажи, справка ЖСК о выплаченном пае или иные документы);
  • доказательства оплаты данной комнаты;
  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт (план);
  • документы об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  • сведения о наличии или отсутствии прав детей на жилплощадь;
  • выписка из домовой книги с данными о жильцах;
  • соглашение или решение суда о порядке пользования (при наличии);
  • договор с управляющей компанией (при наличии).
  
  Отметим, что указанный пакет документов является примерным. В зависимости от ситуации нужно изучать дополнительные документы. Информацию о «подводных камнях» также можно получить из открытых источников в интернете: на сайтах судов, ФНС, ФССП, Росреестра и на иных ресурсах.
  
  Обратим внимание на еще один важный момент, касающийся покупки комнаты, если речь идет о доле в квартире.
  
  Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли. При этом продавец обязан известить в письменной форме других участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу. Если остальные участники не выкупят продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, или дадут нотариальные отказы - продавец вправе продать свою долю любому лицу. Такая сделка оформляется нотариально.
  
  Учитывая изложенное, покупателю необходимо проверить наличие отказов каждого из соседей от преимущественного права выкупа. Если такого отказа нет, и доля продана с нарушением преимущественного права выкупа, любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
  
  Важно уделить внимание и самому оформлению сделки. Предварительно необходимо обговорить все существенные условия, определить безопасный механизм взаиморасчетов. Нередко при продаже комнаты продавцы настаивают на оформлении договора дарения, фактически подменяющего договор купли-продажи. На такую сделку соглашаться нельзя. Такого рода сделки по своей правовой природе являются притворными и могут быть оспорены в суде. В таком случае покупатель может столкнуться со сложностями в возврате суммы, оплаченной за недвижимость.
  
  Резюмируя сказанное, покупка комнаты в квартире связана с рядом сложностей и рисков для покупателя. Продажа такой недвижимости может быть сопряжена с махинациями, которые тщательно маскируются. Покупателю сложно выявить сомнительные моменты самостоятельно, поэтому рекомендуем обращаться к профессионалам для проверки юридической чистоты объекта и сопровождения сделки».