Приобретение коммерческой недвижимости. Как без ошибок купить арендный бизнес?

Приобретение готового арендного бизнеса – надежный инструмент для инвестирования и распространенный способ получения стабильного пассивного дохода. Однако такая покупка – серьезный вопрос, который требует грамотного юридического сопровождения. Прежде чем купить коммерческий объект недвижимости, будь то небольшое нежилое помещение, или полноценный бизнес-центр, покупателю необходимо узнать о характерных для этого вида сделок рисках.

В статье мы рассмотрим вопросы:

1) Собственник объекта. Как его проверить?

2) Проверка самого объекта недвижимости.

3) Риски, связанные арендой (например, надежный ли арендатор, не содержит ли договор аренды невыгодных условий).

4) Иные риски (например, нет ли риска, что доступ в помещение будет физически заблокирован).

5) Иные вопросы, которые требуют юридического сопровождения (например, вопросы налогообложения).

6) Регистрация перехода права собственности.

Собственник объекта

Перед приобретением любого объекта недвижимости покупателю необходимо выяснить, кто является собственником объекта. Сделать это можно путем запроса выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта. Выписка содержит информацию о виде объекта недвижимости, собственнике, ограничениях и обременениях в отношении объекта, другие важные характеристики. Нужно убедиться, что продавец является собственником продаваемой коммерческой недвижимости, в ином случае Росреестр не зарегистрирует переход права собственности, а суд признает обязательственную сделку недействительной.

Если продаваемый объект принадлежит юридическому лицу, в выписке ЕГРН указывается ИНН организации, по которому его можно идентифицировать. Если собственником объекта является физическое лицо, из выписки можно получить только информацию о фамилии, имени и отчестве правообладателя, поэтому покупателю нужно внимательнее проверять правоустанавливающие документы на коммерческий объект недвижимости, сверяя паспортные данные собственника объекта.

В ходе юридической проверки собственника объекта (физического или юридического лица) могут быть выявлены признаки банкротства, споры и исполнительные производства, иные негативные факторы, которые могут повлечь признание недействительными ранее заключенных сделок.

Также важно проверить полномочия контрагента на совершение сделки, ведь продажа объекта коммерческой недвижимости, как правило, представляет собой крупную для обеих сторон сделку. 

Если объект продает организация, нужно проверить учредительные и иные документы компании. Важно убедиться, что сделка совершается уполномоченным на это лицом (в уставе может быть закреплено, что совершать сделки с недвижимостью генеральный директор может только с одобрения участников общества вне зависимости от цены сделки).

Согласие/Одобрение сделки

Если сделка является крупной для Общества (например, выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности и ее балансовая стоимость составляет 25 и более % балансовой стоимости активов Общества), принятие решения о согласии на ее совершение относится к компетенции общего собрания участников или совета директоров (обычно это предусмотрено уставом). Общее собрание участников по одобрению крупной сделки - весьма важный этап сделки с юридическим лицом. Порядок проведения общего собрания зачастую определен уставом, либо внутренними документами Общества, поэтому необходимо изучать внутренние документы и убедиться, что собрание проведено в строгом соответствии с требованиями законов и внутренних документов.

Если сделка по продаже коммерческой недвижимости не будет соответствовать перечисленным условиям, она может быть оспорена участниками Общества и признана судом недействительной.

Если продавец – физическое лицо и находится в браке, то в обязательном порядке требуется нотариальное согласие супруга продавца на совершение сделки. 

Сделка, совершенная без согласия третьего лица или органа юридического лица, является оспоримой 
(ст. 173.1. ГК РФ).


Подробнее о проверке объекта коммерческой недвижимости

Несмотря на наличие у продавца записи о собственности в ЕГРН важно изучать правоустанавливающие документы, в них нередко скрываются условия, которые могут впоследствии повлечь утрату права собственности или иные негативные последствия. Правоустанавливающими документами могут быть договор купли-продажи, договор дарения, решение суда, договор мены, свидетельство о приватизации, свидетельство о праве на наследство, соглашения и иные документы.

При проверке Объекта нужно изучить содержание передаточного акта, в нем могут быть отображены существенные замечания к Объекту.

Если в отношении Объекта есть ограничения и обременения, нужно установить причину их возникновения. Если это ипотека, о которой ранее сообщил продавец, то необходимо изучать документы, на основании которых она возникла. Если это запрет на регистрацию, то важно понимать, что, несмотря на наличие нового собственника, Росреестр до снятия запрета не зарегистрирует переход права собственности на Объект без согласия залогодержателя или сохранения записи об ипотеке.

Все выявленные ограничения и обременения в большинстве случаев могут быть решены, однако важно их вовремя выявить и прийти к правильному пути решения проблемы.


Риски, связанные с арендой

Готовый арендный бизнес подразумевает наличие арендаторов. Покупателю следует убедиться, что арендаторы действительно имеются, аренда не прервется в ближайшее время, стоимость аренды приемлема, права и обязанности арендодателя переходят к покупателю в полном объеме.

Перед покупкой арендного бизнеса нужно, прежде всего, оценить самого арендатора: насколько это благонадежный контрагент. Также особое внимание следует уделить договору аренды, например, изучить закрепленный в действующих договорах аренды порядок их расторжения, а также проверить содержание дополнительных соглашений (при наличии). 

Рекомендуем обратить внимание не только на арендные ставки, предусмотренные заключенными договорами аренды (чтобы они примерно соответствовали средним рыночным ставкам и были выгодны покупателю), но и прочие условия договора (например, право арендатора производить неотделимые улучшения, обязанность арендодателя компенсировать расходы арендатора и т.п.). 

Долгосрочная аренда (1 год и более) по общему правилу регистрируется в ЕГРН. Анализируя выписку, обратите внимание: обременение в виде аренды, с реквизитами договора, должно присутствовать в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». 

Наличие записи в ЕГРН - положительный фактор для подтверждения арендных отношений. Однако при наличии такой записи в ЕГРН зачастую расторгнуть договор с имеющимися арендаторами сложнее, в такой ситуации необходимо изучать условия договоров аренды. Если односторонний отказ арендодателя не предусмотрен и договором закреплена автоматическая пролонгация, условия об индексации отсутствуют (или указано что индексация возможна только по согласованию с арендатором), возможно придется сдавать объект по стоимости ниже рыночной и без возможности расторгнуть такой договор. 

Резюмируя сказанное, отметим: перед покупкой арендного бизнеса очень важно узнать все существенные условия аренды, проверить все документы их закрепляющие и устанавливающие.

Иные риски

Перед тем как купить готовый арендный бизнес также рекомендуем проверить договоры с ресурсоснабжающими организациями. Оцените, как осуществляется предоставление, транспортировка и покупка/продажа коммунальных ресурсов, какие выделены мощности и надлежащим ли образом все оформлено.

Следует проверить установлены ли санитарно-защитные зоны - зоны с особыми условиями использования территории, ведь они предусматривают ограничения на определенные виды деятельности. Нужно проанализировать санитарную классификацию объекта, санитарно-эпидемиологические правила и нормативы. Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации (далее – КоАП РФ) предусмотрена ответственность за нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения в виде предупреждения, штрафа или временного приостановления деятельности.

Проверьте соответствие технической документации физическим характеристикам недвижимости (План БТИ). КоАП РФ предусматривает ответственность за самовольные переустройство и (или) перепланировку в виде штрафа (для юридических лиц и ИП - от 40 000 до 50 000 рублей). Например, может быть сооружена какая-либо пристройка без разрешения, которой нет на плане БТИ.  Такая самовольная постройка подлежит сносу, а признать право собственности на нее будет очень сложно, поскольку закон содержит узкий перечень оснований, по которым может быть признано право собственности на самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ). И не важно, сооружал ли собственник сам самовольную постройку, или он приобрел ее от прежнего собственника.

Также существует риск по видам разрешенного использования земельного участка. Как пример, бывают случаи, когда арендаторов, которые занимаются ресторанным бизнесом, привлекают к ответственности за нецелевое использование земельного участка, так как вид разрешённого использования не подразумевает возможность деятельности в сфере общественного питания. 

Более того, для каждого конкретного арендного бизнеса существуют определенные требования, установленные законодательством Российской Федерации или законодательством субъектов РФ, которые необходимо соблюдать, а в случае их игнорирования возможно привлечение к ответственности надзорными органами, как арендаторов, так и самого арендодателя. Если арендодатель заранее не проверил имеющиеся ограничения, возникают риски потери арендаторов ввиду требований государственных органов.

Иные вопросы, требующие юридического сопровождения

На кого лучше оформлять приобретаемый объект коммерческой недвижимости? Этот вопрос в первую очередь важен для оптимизации налогообложения, также он напрямую связан с типом объекта (для крупного бизнес - центра оптимальным собственником скорее будет юридическое лицо). Так, разной будет ставка налога на имущество: если коммерческая недвижимость приобретается в собственность физлица – ставка составит 0,5% в год от кадастровой стоимости объекта недвижимости (по Москве), если же коммерческая недвижимость приобретается в собственность юрлица – налог на имущество составит 1,5-2% в год от кадастровой стоимости объекта недвижимости (по Москве). В настоящее время для некоторых объектов недвижимости, независимо от статуса собственника (физическое или юридическое лицо) установлены твердые ставки по налогам, составляющие 2% от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При приобретении недвижимости под арендный бизнес важно правильно оформить и сам договор купли-продажи, предусмотрев в нем все условия по переходу прав аренды, разрешить имеющиеся нюансы, выявленные в результате проверки объекта, а также указать заверения и гарантии от продавца во избежание последующих споров.

Регистрация перехода права собственности

Регистрация перехода права собственности на недвижимость в ЕГРН - один из ключевых завершающих этапов сделки, ведь только после такой регистрации покупатель станет собственником помещения. 

Если продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права, покупатель вправе требовать вынесения судом решения о государственной регистрации принадлежащего ему права собственности. 

Нередко, несмотря на внешне безупречные документы, в ходе регистрации выясняются нюансы, которые препятствуют государственной регистрации. Например, продавец забыл, что установил запрет на отчуждение без личного присутствия, или, например, был выявлен факт перепланировки. 

Таким образом, покупка арендного бизнеса весьма трудоемкий процесс, требующий детального изучения документов и выработки оптимальной концепции перехода прав собственности, прав арендодателя с минимальными рисками.

Юридическая компания «ЦПО групп» более 24 лет занимается сопровождением сделок с недвижимостью и имеет безупречную репутацию.  Юристы по недвижимости ООО «ЦПО групп» окажут покупателю арендного бизнеса юридическую помощь, помогут детально разобраться в ситуации и предоставят правовое сопровождение. Также наши специалисты помогут продавцам коммерческой недвижимости в предпродажной подготовке объекта и сопроводят сделку.