Сделки с недвижимостью
Обеспечим безопасность при сделках с недвижимостью

Экспресс-консультация по ключевым вопросам сделки

Проверка на риски при наличии только адреса или кадастрового номера

Детальная проверка как самой недвижимости, так и продавца

Привлекательная цена на объект, но есть риски? Оформим документы так, чтобы их снизить

Базовая услуга

Проверка юридической чистоты сделки

Стоимость: от 35 000 до 50 000 рублей
Срок: 3 - 5 рабочих дней
  • правовой анализ документов, истребование необходимых документов у риелтора/продавца
  • подготовка письменного отчета о проверке юридической чистоты сделки по более чем 50 критериям, включающим в себя проверку:
    — истории объекта недвижимого имущества, вплоть до момента его приватизации, изучение предыдущих сделок с объектом недвижимости
    — сведений о его владельцах, полномочий лиц, участвующих в сделке, и их правовом положении
    — наличия обременений (залог, арест и т.п.), в том числе и скрытых
    — судебных дел с участием сторон и объекта недвижимости
    — исполнительных производств
    — действительности паспортных данных
    — наличия оснований для признания сделки недействительной
    — информации из различных баз данных, системы Контур-Фокус и пр.
    — дополнительно могут быть запрошены справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, архивная выписка из домовой книги и пр.;
  • Подготовка рекомендаций по минимизации выявленных рисков

Дополнительно

Подготовка документов и схемы сделки, проведение переговоров

Стоимость: 25 000 рублей
Срок: от 2 рабочих дней
  • подбор оптимальной структуры сделки, разработка механизмов, обеспечивающих выполнение условий сделки другой стороной, либо минимизацию рисков (залог, поручительство, задаток, штрафные санкции, заверения, независимая гарантия, аккредитив, пр.);
  • сопутствующие консультации по налогообложению в процессе сделки;
  • ведение переговоров с контрагентом заказчика, согласование спорных условий по сделке;
  • подготовка и/или корректировка проектов договоров (предварительного договора, договора купли-продажи, мены, аренды, залога и пр.);
  • подготовка сопутствующих документов: актов, расписок, соглашений, пр.;

Дополнительно

Сопровождение в банке

Стоимость: 15 000 рублей
  • проверка договора аренды банковского сейфа, внесение правок в договор, консультирование и предложение вариантов по минимизации рисков;
  • сопровождение взаиморасчетов по сделке, контроль правильности оформления документов

Полный цикл

От проверки юридической чистоты сделки до получения документов о собственности

Стоимость: 87 000 рублей
Срок: от 5 рабочих дней
  • Полный цикл включает в себя подготовку отчета о юридической проверке чистоты сделки, включающий изучение как недвижимости, так продавца, подготовку схемы сделки, переговоры с продавцом, подготовку всех необходимых документов, выезд юриста в банк и МФЦ для регистрации сделки купли-продажи недвижимости, включая подачу и получение документов.


Предварительная консультация: +7 (495) 213-91-10

По телефону мы сможем Вам оперативно сообщить:

  • какие документы предварительно нужно получить от покупателя/продавца;
  • каким образом правильно оформить предварительную договоренность и передать аванс (задаток) по сделке.
8 причин, когда необходимо обратиться к юристам для проведения проверки юридической чистоты сделки:
1. Период владения квартирой или другим объектом недвижимости менее 3 лет

Короткий срок (особенно до 1 года) владения недвижимостью до продажи во многих случаях свидетельствует или о существенных рисках, или каких-то скрытых моментах (неблагополучные соседи, экология, какие-то технические проблемы).

На нашей практике был случай, когда квартира продавалась через полгода после покупки, в результате юристы нашей компании выявили, что ежемесячный платеж в ТСЖ был порядка 70 тысяч рублей, что тщательно скрывалось продавцом. Кстати, продавец сам купил квартиру, попав на "грабли" огромного ежемесячного платежа.

Еще один яркий пример, когда за быстрой продажей скрываются нарушения прав лица в ходе приватизации. Зачастую лица, права которых были нарушены приватизацией, узнают об этом спустя годы. Суды в таких случаях оставляют за указанными лицами право проживания или вовсе признают состоявшиеся сделки недействительными. Самостоятельно выявить факт нарушения очень сложно, поэтому без квалифицированной юридической помощи здесь не обойтись.

2. Одним из собственников квартиры является ребенок

Необходимо проверить защищенность его прав.

Орган опеки и попечительства, а также законный представитель ребенка могут обжаловать сделку. При правильном сопровождении сделки и оформлении документов данный риск может быть сведен к нулю.

Например, покупатель недвижимости может потерять приобретенную недвижимость, если будет установлено, что квартира была приобретена продавцом с использованием средств материнского капитала, но не оформлена на всех членов семьи. На практике установить факт использования средств материнского капитала при покупке недвижимости или погашения кредита за счет материнского капитала практически невозможно, но грамотно составленные юридические формулировки в тексте договора, позволят покупателю защититься от мошенников.

Просто получить согласие органов опеки и попечительства недостаточно, надо еще и внимательно изучить его содержание на предмет ограничений и оговорок. Так, при проверке одной из сделок выяснилось, что орган опеки и попечительства выдал разрешение на продажу квартиры, в которой были прописаны двое несовершеннолетних детей, и покупку другой, конкретно названной, квартиры в Москве. Но продавец купил другую квартиру и в Московской области. К счастью, наш клиент отказался от такой сделки и правильно сделал, поскольку вскоре прокуратурой был предъявлен иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. В результате – попавшийся на удочку покупатель лишился собственности.

3. Посредник, который подписывает документы

Возможно, у собственника слабое здоровье либо он находится за рубежом и не может сам подписывать документы. Такие случаи требуют тщательной проверки и особого юридического оформления.

На нашей практике был случай, когда собственник оспорил права посредника на подписание договора и пытался вернуть себе проданную квартиру. Нам удалось ее отстоять.

Еще один реальный случай – наш клиент выбрал объект недвижимости, где интересы продавца представляло лицо по доверенности. Проверка документов не выявила рисков, подлинность доверенности подтвердилась. Но вот общение с близкими родственниками выявило серьезные препятствия к совершению сделки: они пояснили, что продавец, в результате недавно перенесенного инсульта, стал страдать психическими расстройствами, и сейчас стоит вопрос о признании продавца недееспособным. Поэтому родственники были категорически против совершаемой сделки, а в случае ее заключения - были намерены ее оспаривать в суде.

4. Отказ продавца под любым предлогом предоставить дополнительные документы по сделке

Утаивание информации - это важный сигнал в необходимости детальной проверки.

В результате переговоров или поиска информации об объекте, собственнике могут быть обнаружены дополнительные сведения. Порой новая информация ставит под вопрос оформление сделки, тогда требуются пояснения продавца и определенные подтверждающие документы.

Так, например, очень часто встречаются случаи, когда правоустанавливающие документы содержат незначительные ошибки или расхождения. Или при проверке выявляется факт, что продавец за непродолжительное время несколько раз менял свой паспорт. В таких случаях без предоставления со стороны продавца подробных пояснений не обойтись. В противном случае Вы рискуете заключить сделку с мошенниками или приобрести квартиру с «сюрпризом» (неузаконенной перепланировкой, обременениями и т.д.).

5. Квартира приобретена на основании решения суда

Требуется проверить прошли ли сроки на обжалование судебного акта, есть ли заинтересованные лица, которые не участвовали в судебном процессе и могут в последующем оспорить решение суда. Также важен предмет спора и его основания.

Необычный и одновременно сложнейший случай из нашей практики, когда в результате судебной ошибки (из-за путаницы в проектных номерах), а затем и невнимательности сотрудников Росреестра, у одного машиноместа оказалось два разных собственника. Продавец умолчал об этом «нюансе», но при проверке чистоты сделки данный факт был нами выявлен. К счастью, повторное обращение в суд позволило все расставить по своим местам. Только после этого нашим клиентом была заключена сделка.

6. В отношении продавца много судебных дел

Это сложно проверить без обращения к юристам, но, по меньшей мере, нужно посмотреть в интернете. Часто бывает так, что данная информация находится поисковыми системами.

Казалось бы, какое отношение имеют суды продавца к совершаемой сделке, если спор прямо не касается квартиры? Не всегда, но такие риски есть. Например, в нашей практике один недобросовестный продавец старался избавиться от принадлежащего имущества, чтобы не платить по долгам. Покупка такой недвижимости чревата исками со стороны кредиторов продавца.

7. Если недвижимость продаёт юридическое лицо. Тут 100% нужны юристы по недвижимости

Так, подписывает договор исполнительный орган, полномочия которого необходимо проверить. Сделка купли-продажи недвижимости в большинстве случаев является крупной для предприятия и требует одобрения со стороны либо участников, либо специально уполномоченного органа.

Все чаще на рынке недвижимости продавцами выступают различные ПИФы и ЖСК. Их структура настолько сложна, что само по себе заключение сделки представляет риск.

8. Скорость и суета

Продавец пытается давить на покупателя для ускорения сделки. В скорости нет ничего плохого, но это один из приемов в мошеннических схемах и он является сигналом, чтобы проверить объект недвижимости и продавца детальнее.


Анна Коняева, руководитель Центра правового обслуживания

В большинстве случаев - где-то в 80% или около того - при проверке недвижимости и ее владельца все оказывается хорошо. В этих 80% случаев по сути можно было не обращаться к нашим услугам. Вопрос лишь в оставшихся 20% сделок, которые следует избежать

Анна Коняева, руководитель Центра правового обслуживания

Вопросы-ответы по сопровождению сделок с недвижимостью


Некоторые тезисы из интервью руководителя нашей компании Анны Коняевой, публикуются без корректировок и стилизации под "письменный формат"

Вопрос такой, есть риелторы и есть юристы. Вообще, если у человека есть риелтор, зачем ему нужен юрист?

Риелтор, в большинстве случаев, не обладает профессиональными познаниями в отличии от юриста. И цели риелтора и юриста, и задачи они разные. У риелтора задача и цель - продать и получить деньги поскорее. Потому что он трудился, подыскал квартиру, квартира понравилась покупателю и риелтор может получить приличные деньги со сделки. А у юриста цель - это не допустить значительных рисков, по возможности, их минимизировать, выявить и исправить ошибки в документах, подготовить грамотный договор, схему оплаты за недвижимость, чтобы в последующем не возникло судов и требований со стороны третьих лиц, и если даже будут притязания других лиц, то они бы ли бы неперспективными в отношении клиента. То есть, мы не можем предусмотреть все абсолютно риски, но мы можем их очень сильно минимизировать. И в этом случае не должно наступить негативных последствий для клиента, либо, если они наступают, то есть прописанные варианты восстановления интересов нашего клиента.

Правильно я понимаю, что ваша работа дополняет работу риелторов?

Да, она дополняет работу риелтора. Задача риелтора – найти интересующий объект недвижимости для клиента и оформить сделку. Однако риелтор так тщательно, как юрист, не может проанализировать документы и информацию на объект недвижимости, риски по продавцу. Допустим, что если продавец был судимый или имеется иная негативная информация на продавца - это тоже риск. Если на продавца много негативной информации - это означает, что в последующем, возможно, наличие споров в отношении объекта. Есть категория людей, которая любит судиться по любому поводу. И продажа квартиры - это новый повод. Мы смотрим все, включая личностные характеристики продавца.

То есть получается – вы проверяете объект, проверяете…

…историю квартиры, когда она приобреталась, когда был построен дом, какие имелись строительные недостатки при строительстве дома. Мы посещаем все форумы, чаты, сайты, сервисы, где возможно нахождение информации о доме, квартире, продавце - допустим по дому люди переписываются в чате, что есть проблемы: протекает крыша либо по дому пошла трещина, тогда нам нужно проанализировать насколько это может угрожать жизни и здоровью клиента, часто выявляется проблема с обслуживанием дома ...

У вас есть какая-то стандартная процедура, когда вы ищите информацию об объекте недвижимости?

Конечно, у нас есть стандартная процедура поиска информации. Причем работает одновременно несколько юристов, что делает работу качественнее и позволяет избежать ошибок (система двойного контроля). Наша компания приобретает специальные сервисы, систематизирующие информацию, такие как Контур-фокус и другие. Юристы, кроме проверки по внутренним базам нашей компании, проверяют информацию по определенному значительному перечню открытых источников, мы по максимуму хотим минимизировать риски.

Мы смотрим многое, вплоть до того, какая плата предполагается у будущего собственника за услуги ТСЖ, управляющей компании.

У нас был случай, когда одного из собственников вообще не пустили в дом, в свою же квартиру. Просто у него размагнитили ключ и охрана его не пускала только из-за того, что у него возникла задолженность по оплате квартиры. А оплата квартиры там: "золотые" ворота, площадка вертолетная, то есть он не ожидал что за это все, за это обслуживание придется платить просто огромные деньги ему и стал не платить. И ему размагнитили ключ, он вообще домой не попал.

Вообще, когда нужно обращаться к юристам, в какой момент?

Лучше обращаться до подписания авансового соглашения, потому что когда продавец подписал авансовое соглашение, и продавец и покупатель не договорились о предоставлении каких-либо документов или сведений, то в последующем продавец очень, как сказать, не охотно предоставляет данные новые документы, то есть он говорит, ну вы же мне не сказали, мы же с вами уже подписали соглашение. То есть с подписанием авансового соглашения, продавец, как-бы расслабляется, считает что это уже покупатель уже связан договором, заплатил аванс, что никуда он не денется.

А пока авансовое соглашение не подписано, продавец охотно идут на переговоры, можно включить пункт о предоставлении документов, ответственность за не предоставление.

Если объект покупается в ипотеку, то я слышал, что банки сами запрашивают большое количество документов и все проверяют

Банк проверяет по большей степени личность покупателя. Покупатель берет деньги. Банк не заинтересован в объекте - он заинтересован в возврате денег покупателем. Поэтому, как правило, тщательно проверяется личность самого покупателя, а мы же проверяем личность продавца и объект недвижимости. Потому что банк ориентирован на платежеспособность покупателя, что у него есть другие, объекты, другие источники денег, которые могут обеспечить выплаты банку даже в случае, если ипотечный объект выйдет из-под владения покупателя.

Статистика сделок в Центре правового обслуживания

Статистика сделок в Центре правового обслуживания

О Центре правового обслуживания
ТОП-50

входим в лучшие юридические компании России по рейтингу «Право.Ru-300»

с 1998 г.

хорошо работаем уже 19 лет, за это время получили десятки значимых наград

200+ сделок

200+ сделок в год. Одна из ключевых специализаций - сделки с недвижимостью.

500+

комментариев для ОРТ, НТВ, Россия 24, Ведомостей и др. дали наши юристы по юридическим вопросам

Юридическая консультация онлайн
На все обращения оперативно реагируют квалифицированные юристы:
+7 (495) 213-91-10
CAPTCHA