Центр правового обслуживания

Отдел продаж: +7 (495) 645-02-45 / Консультации: +7 (495) 213-91-10

На главную
Главная / Услуги / Сделки с недвижимостью

Сделки с недвижимостью

Опыт работы с 1998 года
Входим в ТОП-50 лучших юридических фирм
Опыт во взаимодействии с государственными органами
Обеспечим проверку чистоты сделки
Контроль соблюдения интересов нашего клиента

Центр правового обслуживания осуществляет комплексную правовую поддержку сделок, связанных с отчуждением объектов недвижимости (купля-продажа, дарение, меня, рента); сделок без отчуждения объектов недвижимого имущества (ипотека); а также регистрации возникновения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество. Мы обеспечим соответствие представляемых в регистрационную палату документов требованиям действующего законодательства РФ и обеспечим надежность Вашей сделки.

Нотариус.png

Центр правового обслуживания сотрудничает: 

  • с нотариусами. По фактическому местонахождению нашего Центра располагается нотариус города Москвы Глухов Сергей Иванович. Наши специалисты организуют поход к нотариусу, сэкономив Ваше время; 
  • с профессиональными оценщиками, которые могут провести оценку недвижимости в кратчайшие сроки; 
  • с судебными экспертами-психиатрами, которые проводят освидетельствование перед сделкой. Освидетельствование на сделке с выдачей заключения проводится специалистами, имеющими действующие сертификаты психиатра, нарколога и судебного эксперта-психиатра. Проведение освидетельствования перед сделкой в некоторых случаях имеет существенное значение (например, преклонный возраст лица, в отношении которого проводится освидетельствование, сомнения в дееспособности лица и возможность оспаривания сделки в суде). Так, при оспаривании сделки в суде, предварительное полноценное психиатрическое освидетельствование будет весомым аргументом в Вашу пользу.

Полный комплекс услуг Центра правового обслуживания по оформлению недвижимости включает в себя:

  • cбор всей необходимой информации об интересующем Вас объекте недвижимости, в том числе проверка на наличие обременений (залог, арест и т.п.) и судебных споров;
  • юридическая экспертиза имеющегося у Заказчика пакета документов или сбор всех документов, необходимых для регистрации, в том числе документов БТИ, выписок из домовой книги, ЕГРП и т.п;
  • предоставление образцов документов с адаптацией под конкретного Заказчика в соответствии с требованиями органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • оформление соответствующих документов (предварительных договоров, договора купли-продажи, дарения, мены, залога, аренды и пр.);
  • разработка механизмов, обеспечивающих выполнение условий сделки другой стороной, либо минимизацию рисков (залог, поручительство, задаток, штрафные санкции, заверения, независимая гарантия, аккредитив, пр.);
  • оформление передачи денежных средств/ сопровождение в банк клиента при передаче денежных средств, контроль правильности оформления документов в банке;
  • подготовка пакета документов в регистрирующий орган;
  • подача документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • отслеживание прохождения документов на различных этапах регистрации и оперативное информирование Заказчика;
  • предложение различных вариантов решений вопросов, возникающих в ходе регистрации недвижимости; получение документов из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с недвижимостью, и передача их Заказчику;
  • юридические консультации в сфере недвижимости (устные, письменные);
  • юридическое сопровождение сделок с землей;
  • налоговые консультации, возникающие в процессе оформления сделки.
При покупке/продаже недвижимости Вы получите ответы на следующие вопросы:
  • порядок приобретения недвижимого имущества,
  • нюансы сделки, что необходимо знать при заключении сделки,
  • оплата налогов по результатам сделки (необходимость оплаты налога, сроки, размер налога, прочее)
  • какие документы предварительно нужно получить от покупателя/продавца;
  • каким образом правильно оформить предварительную договоренность и передать аванс (задаток) по сделке,
  • каким образом проверить наличие задолженности по объекту недвижимости (налогов, коммунальных платежей и прочее),
  • как правильно оформить передачу мебели и прочих материальных ценностей при оформлении сделки;
  • какие документы необходимо оформить для регистрации объекта недвижимости,
  • каким образом оформить передачу денежных средств,
  • когда передаются ключи, документы от объекта недвижимости.

Сопровождение сделки с недвижимостью

Из нашей практики: успешно проведена сделка по покупке коммерческой недвижимости 

В Центр правового обслуживания обратился клиент с просьбой сопровождения сделки покупки им нежилого помещения, которое сдается в аренду под аптеку. Продавец– физическое лицо, в свое время купил фактически первый этаж жилого дома с торгов у компании банкрота. Затем, произвел перепланировку и выделил часть помещений, которые в последующем передал в аренду. Помещение было в собственности продавца менее 3 лет, в связи с чем у последнего возникала обязанность по уплате налогов, а у покупателя риск оспаривания договора по срокам давности. Сделка оформлялась частично за счет кредитных средств и в привязке к валюте. Стороны рассчитывали оформить сделку в срочном порядке через нотариуса, потому что привязка была к курсу валюты и ее торгам на бирже. 

После юридической проверки документов и продавца, юристами Центра были представлены рекомендации по уменьшению рисков. Однако, в связи с наличием в свидетельстве о праве собственности только условного номера помещения, в отсутствии кадастрового номера, несколько нотариусов отказались проводить сделку. Затем, возникла следующая проблема- банк изменил условия по лимиту кредита из-за оценки объекта, что поставило под угрозу проведение сделки. 

В результате, удалось преодолеть разногласия по сделке, договорится с нотариусом и банком, собрать оперативно недостающие документы, обеспечить страхование сделки, договориться по условиям компенсации оплаты налогов, получить кредит и оформить ипотеку, провести валютную операцию и минимизировать при этом риски клиента. 

Сделка прошла регистрацию, что свидетельствует о высокой компетентности юристов ЦПО. 

guarantee.png

На будущее с участием представителей ЦПО клиент планирует провести переговоры с арендатором уже в статусе собственника и добиться более выгодных условий для себя при получении арендной платы.

Из нашей практики: покупка земельного участка. Желаете с обременением?!

В Центр правового обслуживания обратился клиент, имеющий намерение приобрести в собственность расположенный в черте города Москвы земельный участок для возведения на нём объекта капстроительства и желающий проверить юридическую чистоту предстоящей сделки.

В ходе осуществления юридического анализа документов специалистами ЦПО было выявлено, что земельный участок принадлежит организации и был приобретен ею менее трех лет назад.

По результатам запроса сведений о данном земельном участке из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним удалось выяснить, что в отношении этого участка установлено обременение. Обременение заключалось в запрете строительства и реконструкции на земельном участке объектов капитального строительства.

При анализе дополнительной информации установлено, что ранее этот земельный участок находился в городской собственности и приобретался прежним собственником у Департамента земельных ресурсов города Москвы по цене, составляющей 20 процентов от его кадастровой стоимости.

При этом снятие указанного обременения возможно было только в том случае, если собственник земельного участка доплатит в бюджет Москвы плату за снятие запрета на строительство и реконструкцию в размере 80 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

guarantee.png

Таким образом, при проверке юридической чистоты сделки купли-продажи специалистам ЦПО выявлены сведения об имеющемся в отношении земельного участка обременении, для отмены которого новый собственник обязан произвести значительную доплату, а также оформить новый пакет документов, подтверждающий снятие (отмену) обременения.

Из нашей практики: ищите сведения в реестре проблемных застройщиков

В другом случае клиент до приобретения квартиры по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома решил проверить застройщика.

В результате сбора информации о застройщике, о строящемся многоквартирном доме был выявлен ряд рисков, в итоге определивших решение клиента о не заключении договора.

Так, застройщиком, наряду с договором участия в долевом строительстве предлагалось заключить дополнительно ещё и другие договоры (договор оказания услуг по подбору квартиры, договор об оказании услуг по проведению государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договор возмездного оказания услуг по оформлению права собственности). Истинная стоимость инвестиций, вкладываемых клиентом в строительство по договору участия в долевом строительстве, в указанном договоре была скрыта путем распределения по всем вышеуказанным договорам. В результате появлялся риск снижения ответственности застройщика перед «дольщиком» и, соответственно, уменьшения гарантий последнего в случае нарушения застройщиком своих обязательств.

Кроме того, было установлено, что технический заказчик объекта строительства включен в реестр проблемных застройщиков и не имеет допуска к соответствующим видам строительных работ.

guarantee.png

В результате выявленных возможных рисков при строительстве дома клиент Центра правового обслуживания принял решение не вкладывать свои денежные средства в приобретение квартиры в данном строящемся доме.

Из нашей практики: жилой дом с признаками многоквартирности

Ещё более рискованная сделка была предотвращена специалистами Центра правового обслуживания при обращении клиента, который хотел вложить свои денежные средства в квартиру в жилом доме, строящемся на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства.

Само строительство многоквартирного жилого дома, нами было выяснено, велось с нарушением градостроительного и земельного законодательства РФ. Объект был включен в Реестр индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности. Отсутствовали гарантии изменения целевого назначения земельного участка, на которых велось строительство.

Более того, в отношении аналогичных жилых домов, построенных тем же предпринимателем, уже имелись судебные решения об их сносе как самовольных построек.

Также нами было выявлено, что строительство ведется индивидуальным предпринимателем, в отношении которого ведутся многочисленные судебные производства по искам о расторжении договоров с участием граждан, вкладывающих свои денежные средства в строительство жилья. По данным об исполнительных производствах в отношении «Продавца» уже имелось несколько исполнительных производств на общую сумму более пяти миллионов рублей.

guarantee.png

По итогам проверки было дано отрицательное заключение по совершению с данным предпринимателем сделки по приобретению доли в праве общей долевой собственности на этот жилой дом.

Из нашей практики: взыскание неустойки в размере 527 000 руб. и штрафа в размере 263 500 руб. в пользу клиента ЦПО

Предыстория:

Клиент нашей компании в 2007 году с целью приобретения квартиры проинвестировал в строительство жилого дома в районе «Тропарево-Никулино» г. Москвы денежные средства в размере 7 293 000 рублей. По инвестиционному договору сдача дома в эксплуатацию должна была произойти до конца 2007 года. Однако дом был сдан в эксплуатацию только в мае 2008 года. Но и после сдачи дома в эксплуатацию оформить право собственности на квартиру удалось не сразу, поскольку застройщик не передал дольщику все необходимые для этого документы.


30 мая 2013 года Мосгорсуд в апелляционной инстанции принял решение в пользу нашего клиента о взыскании неустойки и штрафа с застройщика, нарушившего срок сдачи в эксплуатацию дома по договору долевого участия в строительстве.

В 2012 году наш Клиент обратился в суд с требованиями о взыскании с застройщика неустойки по Закону «О защите прав потребителей» за нарушение сроков передачи ей квартиры в размере трех процентов от общей цены договора за каждый день просрочки.

Строительная организация возражала, указывая на то, что дольщиком пропущен 3-годичный срок исковой давности для взыскания неустойки (срок сдачи дома в эксплуатацию был нарушен с начала 2008 года, а с иском в суд наш клиент обратилась только в 2012 году).

Наши юристы, представляя интересы клиента в апелляционной инстанции Мосгорсуда, обосновали отсутствие пропуска срока исковой давности тем, что по условиям инвестиционного договора полное исполнение застройщиком своих обязательств наступает в результате передачи результата выполненных работ, то есть после передачи дольщику квартиры. Право на квартиру возникло у нашего Клиента с момента государственной регистрации права собственности по решению суда в 2011 году, следовательно, срок исковой давности не пропущен. Кроме того, возникшие между сторонами инвестиционного договора правоотношения носят длящийся характер, и неустойка, предусмотренная Законом «О защите прав потребителей», представляет собой «текущую» меру ответственности, подлежащую применению (начислению) самостоятельно за каждый день просрочки исполнения обязательства.

В результате Мосгорсуд в апелляционной инстанции согласился с нашими доводами и удовлетворил требования гражданки Б-вой, взыскал с застройщика неустойку в размере 527 000 рублей, рассчитанную за последние три года до даты обращения с иском в суд. Кроме того, с застройщика в пользу Клиента ЦПО был взыскан штраф в размере 50 процентов от взысканной суммы — 263 500 рублей.

guarantee.png

Тем самым, дольщик смог в денежной форме компенсировать неудобства, созданные ему застройщиком в связи с нарушением им сроков сдачи дома в эксплуатацию и передачи дольщику квартиры.

ЦПО — профессионалы, которые умеют добиваться результата:

  • 1

  • 1

  • 1

  • 1

  • 1

Из нашей практики: Предотвращена сомнительная сделка

Клиент обратился в ЦПО за сопровождением сделки по приобретению помещений в строящемся административном здании с подземной парковкой в г. Москве. Стоимость сделки предполагалась значительной (более 100 млн руб.) Из запрошенных нами документов от Продавца и документов, которые мы получили самостоятельно, следовало:

  • в собственность продавца (компания Стайн) недвижимость не оформлена;
  • продавец являлся одним из многочисленных инвесторов строительства;
  • в договоре между застройщиком (компания РМХ) и инвестором предусмотрено правило, согласно которому передача прав на недвижимость возможна с согласия всех сторон;
  • имеется залог долей ООО (продавца) в банке под получение кредита для финансирования данного объекта недвижимости.

На основании проведенного анализа, сформулированы следующие предложения:

Отказ от сделки либо, с целью минимизации рисков для Покупателя, выход на сделку разбить на 2 этапа с обязательными следующими условиями - подписание уступки выполнить после предоставления дополнительного соглашения об изменении условий уступки, подтверждение оплаты за помещения (уступаемые) от РМХ и согласие от него на уступку, одобрения Банком сделки от лица РМХ и Стайна. 1 этап – первая часть оплаты после предоставления доказательств устранения строительных недостатков (возможно экспертиза в строительстве), гарантии (документы по уголовному делу, о его прекращении). 2 этап – окончательную часть оплаты привязать к регистрации прав покупателя на объекты.

guarantee.png

Благодаря компетентности специалистов ЦПО удалось предотвратить заключение сделки, рискованной для клиента не только в виду ее неисполнения, но и оспаривания со стороны участников строительства.

Из нашей практики: Купить квартиру в новостройке без рисков

Гражданин обратился в ЦПО с поручением проверить риски при покупке квартиры в строящемся доме по договору уступки от физического лица. При этом продавец был уже третьим правообладателем квартиры, а сама стоимость квартиры возросла на 30%

Для определения чистоты сделки и вероятных рисков анализ проводился в 4 этапа:

Первый этап -договор участия в долевом строительстве между обществом «Пересвет» (Застройщик) и «КОМПЛЕКТСТРОЙ» (Инвестор)

Второй этап - договор уступки прав между ООО «КОМПЛЕКТСТРОЙ» и продавцом

Третий этап - определение рисков при оформлении прав собственности на квартиру между покупателем и Пересветом

В четвертый этапе рассматривались недостатки строительства

С учетом анализов рисков сделки специалисты ЦПО пришли к следующем выводам:

  • Объект существует в натуре, правоустанавливающие документы оформлены на Пересвет; на момент анализа права застройщика на квартиру не оформлены, кадастровый номер квартире не присвоен; просрочка передачи объекта последнему дольщику составила 2 мес.
  • Помимо отсутствия документального оформления прав, существуют недостатки строительства, препятствующие передаче квартиры и ее эксплуатации даже после регистрации права.
  • Застройщик имеет опыт реализации крупных строительных проектов; в настоящий момент посредствам аффилированных лиц участвует в реализации других проектов как в столичном регионе, так и в других региона России.
На данном этапе основными рисками заключения сделки для клиента представляется регистрация права собственности на квартиру через суд и устранение недостатков строительства.

guarantee.png

Благодаря оперативной и квалифицированной работе ЦПО по результату было дано положительное заключение на проведение сделки клиентом ЦПО. Подготовлено соглашение об авансе, а в последующем и основной договор, успешно прошедший регистрацию в УФРС.

Из нашей практики: Покупаем землю для индивидуальной застройки

Гражданин обратился в ЦПО с просьбой дать оценку рисков и последствий покупки земельного участка, который будет выделен в натуре в будущем. Продавец (индивидуальный предприниматель) получил землю путем выделения своей доли при выходе из некоммерческого партнерства. Надо отметить, что это весьма распространённая практика компаний, занимающихся продажей земли в Подмосковье, в особенности в коттеджных поселках. Однако, при такой схеме существует много рисков.

При анализе документов было установлено, что продавец действительно собственник участка; по картотекам судебных дел судился по снижению кадастровой оценки земли (спор выиграл во всех трех инстанциях - дело №А41-34090/2010). Исполнительные производства в отношении продавца отсутствуют.

Специалисты ЦПО проверили также риски связанные с вступлением покупателя после сделки в дачный потребительский кооператив (ДПК), предложили правки в соглашение, которые на 80 % были приняты – увеличена площадь застройки дома на участке покупателя, увеличена мощность энергоснабжения, улучшены условия ведения строительных работ и согласования с администрацией поселка проектной документации.

Самым главным успехом стала отсрочка оплаты покупателем основной суммы по договору купли-продажи до межевания земельного участка и выделения его в натуре. Таким образом, удалось минимизировать риски, связанные со срывом сделки и в то же время обеспечить права покупателя понудить продавца заключить сделку, как бы не изменялась цена участка за время совершения сделки.

guarantee.png

В результате сделка прошла успешную регистрацию в УФРС, клиент ЦПО стал полноправным собственником земли и приступил к обустройству земельного участка.

Из нашей практики: Особенности совершения сделок купли-продажи недвижимости с участием паевого инвестиционного фонда

В ЦПО обратился клиент, который хотел приобрести квартиру в ЖК «Дирижабль» (г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 64, корп. 2). Собственниками квартиры согласно свидетельству о праве собственности являлись владельцы инвестиционных паев – закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости.

Паевой инвестиционный фонд (далее – ПИФ) представляет собой не являющийся юридическим лицом имущественный комплекс, в который вносится имущество инвесторами (пайщиками) и право распоряжения этим имуществом передается другой организации (управляющей компании). Иными словами, ПИФ это принадлежащее группе лиц комплекс имущества, которым распоряжается управляющая компания , при условии наличия соответствующей лицензии. Читать далее...

Звонок, недвижимость

Нас рекомендуют:

Нотариус.png

Отзыв Владимира Румянцева:

Реально восхищен серьезностью, оперативностью и профессионализмом вашей работы! А Предварительный отчет - так это вообще из области правильных книжек по западному менеджменту.

Звоните и пишите:

На все обращения оперативно реагируют квалифицированные юристы

Юридическая консультация онлайн:

CAPTCHA