Центр правового обслуживания

Отдел продаж: +7 (495) 645-02-45 / Консультации: +7 (495) 213-91-10

На главную
Главная / Услуги / Сделки с недвижимостью

Сделки с недвижимостью

Опыт работы с 1998 года
Входим в ТОП-100 лучших юридических фирм
Опыт во взаимодействии с государственными органами
Обеспечим проверку чистоты сделки
Контроль соблюдения интересов нашего клиента

Центр правового обслуживания осуществляет комплексную правовую поддержку регистрации сделок, связанных с отчуждением объектов недвижимости (купля-продажа, дарение, рента); сделок без отчуждения объектов недвижимого имущества (ипотека). Мы обеспечим соответствие представляемых в регистрационную палату документов требованиям действующего законодательства РФ и обеспечим надежность Вашей сделки.

Центр правового обслуживания сотрудничает: 

  • с нотариусами. По фактическому местонахождению нашего Центра располагается нотариус города Москвы Глухов Сергей Иванович. Наши специалисты организуют поход к нотариусу, сэкономив ваше время;
  • с профессиональными оценщиками, которые могут провести оценку недвижимости в кратчайшие сроки;
  • с судебными экспертами-психиатрами, которые проводят освидетельствование перед сделкой. Освидетельствование на сделке с выдачей заключения проводится специалистами, имеющими действующие сертификаты психиатра, нарколога и судебного эксперта-психиатра. Проведение освидетельствования перед сделкой в некоторых случаях имеет существенное значение (например, большой возраст лица, в отношении которого проводится освидетельствование, сомнения в дееспособности лица и возможность оспаривания сделки в суде). Так, при оспаривании сделки в суде, предварительное полноценное психиатрическое освидетельствование будет весомым аргументом в Вашу пользу.

Полный комплекс услуг Центра правового обслуживания по оформлению недвижимости включает в себя: 

  • cбор всей необходимой информации об интересующем Вас объекте недвижимости, в том числе проверка на наличие обременений (залог, арест и т.п.) и судебных споров;  
  • юридическая экспертиза имеющегося у Заказчика пакета документов или сбор всех документов, необходимых для регистрации, в том числе документов БТИ, выписок из домовой книги, ЕГРН и т.п;  
  • предоставление образцов документов с адаптацией под конкретного Заказчика в соответствии с требованиями органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • оформление соответствующего заявления, договора (купли-продажи, дарения, аренды и пр.); 
  • подготовка пакета документов в регистрирующий орган;  
  • подача документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;  
  • отслеживание прохождения документов на различных этапах регистрации и оперативное информирование Заказчика;
  • предложение различных вариантов решений вопросов, возникающих в ходе регистрации недвижимости; получение документов из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с недвижимостью, и передача их Заказчику;  
  • юридические консультации в сфере недвижимости (устные, письменные);
  • юридическое сопровождение сделок с землей.

Звонок, недвижимость

Из нашей практики: успешно проведена сделка по покупке коммерческой недвижимости 

В Центр правового обслуживания обратился клиент с просьбой сопровождения сделки покупки им нежилого помещения, которое сдается в аренду под аптеку. Продавец– физическое лицо, в свое время купил фактически первый этаж жилого дома с торгов у компании банкрота. Затем, произвел перепланировку и выделил часть помещений, которые в последующем передал в аренду. Помещение было в собственности продавца менее 3 лет, в связи с чем у последнего возникала обязанность по уплате налогов, а у покупателя риск оспаривания договора по срокам давности. Сделка оформлялась частично за счет кредитных средств и в привязке к валюте. Стороны рассчитывали оформить сделку в срочном порядке через нотариуса, потому что привязка была к курсу валюты и ее торгам на бирже. 

После юридической проверки документов и продавца, юристами Центра были представлены рекомендации по уменьшению рисков. Однако, в связи с наличием в свидетельстве о праве собственности только условного номера помещения, в отсутствии кадастрового номера, несколько нотариусов отказались проводить сделку. Затем, возникла следующая проблема- банк изменил условия по лимиту кредита из-за оценки объекта, что поставило под угрозу проведение сделки. 

В результате, удалось преодолеть разногласия по сделке, договорится с нотариусом и банком, собрать оперативно недостающие документы, обеспечить страхование сделки, договориться по условиям компенсации оплаты налогов, получить кредит и оформить ипотеку, провести валютную операцию и минимизировать при этом риски клиента. 

Сделка прошла регистрацию, что свидетельствует о высокой компетентности юристов ЦПО. 

guarantee.png

На будущее с участием представителей ЦПО клиент планирует провести переговоры с арендатором уже в статусе собственника и добиться более выгодных условий для себя при получении арендной платы.

Из нашей практики: покупка земельного участка. Желаете с обременением?!

В Центр правового обслуживания обратился клиент, имеющий намерение приобрести в собственность расположенный в черте города Москвы земельный участок для возведения на нём объекта капстроительства и желающий проверить юридическую чистоту предстоящей сделки.

В ходе осуществления юридического анализа документов специалистами ЦПО было выявлено, что земельный участок принадлежит организации и был приобретен ею менее трех лет назад.

По результатам запроса сведений о данном земельном участке из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним удалось выяснить, что в отношении этого участка установлено обременение. Обременение заключалось в запрете строительства и реконструкции на земельном участке объектов капитального строительства.

При анализе дополнительной информации установлено, что ранее этот земельный участок находился в городской собственности и приобретался прежним собственником у Департамента земельных ресурсов города Москвы по цене, составляющей 20 процентов от его кадастровой стоимости.

При этом снятие указанного обременения возможно было только в том случае, если собственник земельного участка доплатит в бюджет Москвы плату за снятие запрета на строительство и реконструкцию в размере 80 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

guarantee.png

Таким образом, при проверке юридической чистоты сделки купли-продажи специалистам ЦПО выявлены сведения об имеющемся в отношении земельного участка обременении, для отмены которого новый собственник обязан произвести значительную доплату, а также оформить новый пакет документов, подтверждающий снятие (отмену) обременения.

Из нашей практики: предотвращена сомнительная сделка

 Клиент обратился в ЦПО за сопровождением сделки по приобретению помещений в строящемся административном здании с подземной парковкой в г. Москве. Стоимость сделки предполагалась значительной (более 100 млн. руб.) Из запрошенных нами документов от Продавца и документов, которые мы получили самостоятельно, следовало:

  • в собственность продавца (компания Стайн) недвижимость не оформлена;
  • продавец являлся одним из многочисленных инвесторов строительства;
  • в договоре между застройщиком (компания РМХ) и инвестором предусмотрено правило, согласно которому передача прав на недвижимость возможна с согласия всех cторон;
  • имеется залог долей ООО (продавца) в банке под получение кредита для финансирования данного объекта недвижимости;
  • имеются строительные недостатки объекта;
  • наличие сведений об имеющемся уголовном деле в отношении определенных лиц, задействованных в сделке.

На основании проведенного анализа, сформулированы следующие предложения:

1 вариант: отказ от сделки (более рекомендуемый нами).

2 вариант: с целью минимизации рисков для Покупателя, сделку разбить на 2 этапа с обязательным выполнением следующих условий:

  • предоставления дополнительного соглашения об изменении условий инвестиционного контракта,
  • подтверждение оплаты за уступаемые помещения от застройщика РМХ и предоставление согласия от него на уступку,
  • одобрения Банком сделки от лица РМХ и Стайна.

При этом, 1 этап – оплата производится после предоставления доказательств устранения строительных недостатков (возможно экспертиза в строительстве), и при предоставлении документов о прекращении уголовного дела). 2 этап – окончательную часть оплаты привязать к регистрации прав покупателя на объекты.

Благодаря компетентности специалистов ЦПО удалось предотвратить заключение сделки, рискованной для клиента не только в виду ее неисполнения, но и оспаривания со стороны третьих лиц (наименование сторон сделок были изменены).

Обременение признано отсутствующим

Еще одна нестандартная ситуация была успешно разрешена специалистами ЦПО. К нам обратился арендодатель, безуспешно пытавшийся снять обременение в виде долгосрочной аренды.

Так, 7 лет назад наш клиент (арендодатель) подписал и зарегистрировал договор аренды сроком на 15 лет. Спустя два года была произведена масштабная реконструкция здания, перед которой стороны подписали дополнительное соглашение о предоставлении после реконструкции аналогичного помещения. Однако по окончании реконструкции арендодатель понял, что передача арендатору помещения в реконструированном здании на прежних условиях невозможна, поскольку даже не сможет окупить его затраты на реконструкцию.

В этой связи арендодатель отказался передавать помещение арендатору без заключения соглашения о повышении арендной платы.

Арендатор отказался подписывать дополнительное соглашение о повышении арендной платы одновременно обратившись в суд с иском об истребовании имущества.

Суд отказал арендатору в удовлетворении требований, указав, что после реконструкции предмет договора аренды перестал существовать в том виде, в каком он описан в договоре.

Арендодатель с данным решением обратился в Росреестр с просьбой исключить из ЕГРП запись об аренде, но Росреестр ответил отказом.

Арендодатель безуспешно пытался оспорить в суде отказ Росреестра. Суды признали, что полученного решения суда недостаточно для погашения записи об обременении, поскольку договор является заключенным и не признан в установленном законом порядке недействительным.

На этой стадии клиент обратился в нашу компанию.

Специалистами ООО «Центр правового обслуживания» был найден выход – было подготовлено исковое заявление о признании обременения отсутствующим. Судебное дело было успешно завершено, а запись о наличии обременения в ЕГРП погашена.

Долгосрочная аренда с минимальными рисками

К нам обратился руководитель небольшой компании, намеревающейся заключить долгосрочный договор аренды коммерческих площадей. Сложность состояла в том, что право собственности на указанный объект еще не было зарегистрировано, соответственно, ни о каком долгосрочном договоре аренды речи идти не могло. Вместе с тем для открытия бизнеса только на ремонт помещения в первый год необходимо было затратить несколько миллионов рублей.

Очевидно, что риски в такой ситуации огромны, но в тоже время клиент не хотел упускать такое предложение.

Проанализировав все документы, касающиеся недвижимости, юристы ООО «ЦПО» предоставили подробную письменную консультацию по дальнейшим действиям в сложившейся ситуации.

Итоговым документом стал предварительный договор аренды на выгодных для арендатора условиях.

Руководствуясь полученной консультацией, арендатор не только смог запустить свой бизнес, но и в дальнейшем оформить долгосрочную аренду на объект недвижимости.

Данная ситуация еще раз доказывает, что главная задача юристов в сопровождении сделок – максимально снизить риски клиента.

Звонок, недвижимость

Помогли сохранить договор аренды

В другой ситуации к нам обратился арендатор, у которого на руках был долгосрочный договор аренды нежилого помещения.

Недобросовестный арендодатель решил воспользоваться допущенными нарушениями сроков внесения арендной платы и направил в адрес арендатора уведомление о расторжении договора аренды на основании п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ (арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату). Арендодатель настоятельно требовал в 10-дневный срок вывезти имущество арендатора и сдать помещение.

Нашими специалистами было подготовлено письменное юридическое заключение, которое было оформлено на фирменном бланке ООО «ЦПО», заверено подписью директора и печатью Центра.

В заключении было указано на незаконность действий арендодателя, поскольку ст. 619 ГК РФ императивно устанавливает, что возможность расторжения договора аренды появляется у арендодателя только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, чего арендодателем не было сделано. Таким образом, в случае, если дело дойдет до суда, суд примет сторону арендатора, что грозит арендодателю значительными судебными издержками (данные выводы подкреплялись многочисленными примерами из судебной практики, которая имелась на дату обращения).

С полученным юридическим заключением арендатор пошел к арендодателю, который под давлением неопровержимых доводов отказался от своих намерений расторгать договор аренды.

Из нашей практики: Особенности совершения сделок купли-продажи недвижимости с участием паевого инвестиционного фонда

В ЦПО обратился клиент, который хотел приобрести квартиру в ЖК «Дирижабль» (г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 64, корп. 2). Собственниками квартиры согласно свидетельству о праве собственности являлись владельцы инвестиционных паев – закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости.

Паевой инвестиционный фонд (далее – ПИФ) представляет собой не являющийся юридическим лицом имущественный комплекс, в который вносится имущество инвесторами (пайщиками) и право распоряжения этим имуществом передается другой организации (управляющей компании). Иными словами, ПИФ это принадлежащее группе лиц комплекс имущества, которым распоряжается управляющая компания , при условии наличия соответствующей лицензии. Читать далее...

ЦПО — профессионалы, которые умеют добиваться результата:

  • 1

  • 1

  • 1

  • 1

  • 1

Нас рекомендуют:

Нотариус.png

Отзыв Владимира Румянцева:

Реально восхищен серьезностью, оперативностью и профессионализмом вашей работы! А Предварительный отчет - так это вообще из области правильных книжек по западному менеджменту.


ЦПО в ТОП-50 рейтинга юридических компаний
04 декабря 2012 года стали известны результаты третьего ежегодного рейтинга юридических компаний, работающих в России, — «Право.Ru-300». Компания ООО "Центр правового обслуживания" по итогам 2011 года вошла в рейтинг ТОП-50 юридических компаний - pravo.ru Top-50


ЦПО в ТОП-100 рейтинга юридических компаний России
Рейтинг портала Право.Ру, опубликован в бумажной версии газеты «Ведомости» от 17 декабря - pravo.ru ТОП-100

Звоните и пишите:

На все обращения оперативно реагируют квалифицированные юристы

Юридическая консультация онлайн:

CAPTCHA